本來開發商通常使用商品房買賣合同示範文本，正式合同不可修改，但購房者可以通過簽訂補充協議來維護自己的權益。但是，如何簽訂補充協議比較有效，又不會成為開發商隨意開啟霸王條款的便利工具？買房前，先要搞清楚怎麽審核，簽補充協議。
購銷合同已安排妥當
去年李先生看中了壹套商品房，交了認購款和定金。今年3月，他去售樓處簽訂正式購房合同時，發現廣告頁上承諾的“雙衛生間”變成了“單衛生間”，壹樓衛生間變成了儲藏室。
而且在簽訂商品房買賣合同時，開發商還要求所有購房人簽訂補充協議，而補充協議是預先打印好的格式合同，很多都與主合同相違背。
李先生發現，很多條款都是開發商強行約定的。比如“甲方(開發商)因自身原因未能在本合同約定的期限內向買受人交付房屋，買受人給予甲方30天的寬限期。寬限期內，本合同繼續履行，甲方不承擔違約責任。”
此外，李先生還發現，補充協議中的許多內容明顯違反了主合同的原內容，大大免除了開發商應有的責任和義務。“這不是補充協議，簡直是本末倒置。”更讓李先生無法接受的是，他在收到“不能更改、刪除”的回復後，拒絕簽字，要求退房。開發商說房子可以退，但是之前交付的認購款和定金不能退。之後他向多個部門反映都沒有結果，開發商也只是口頭承諾“單護”可以改為“雙護”，但表示簽訂補充協議沒有商量的余地。
先發制人霸王條款
目前，全國各地因補充協議引發的購房糾紛日益增多。雖然補充協議原本是為了完善標準合同，但現在卻往往成為開發商的霸王條款，消費者基本沒有商量的余地。
按理說，補充協議應該由雙方協商簽訂。如果消費者認為相關約定不合理，可以提出修改。如因補充協議產生分歧，消費者可提出退房，並返還認購款及定金。
法律人士也指出，合同雙方的權利義務應該是對等的，但李先生遇到的補充協議強調在任何情況下都由消費者承擔責任，違背了主合同的主要目的，剝奪了消費者的權利。但違約金比例的約定不公平，增加了購房者的違約成本，減輕了開發商的違約懲罰。明顯不公平是明顯的霸王條款。
另外，補充協議作為合同，壹般應與主合同同時簽訂，其內容應為主合同的補充，而非變更。內容與主合同不壹致的，以政府批準的網上備案合同為準。補充協議中有明顯免除對方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款的，應當認定為無效條款。同時，補充協議壹經簽署，即具有法律效力。所以對於這種明顯的霸王條款和無效條款，購買方應該從壹開始就據理力爭，防止交錢後利益受損。
遵循三個原則
補充協議其實就是買賣雙方在使用商品房買賣合同範本簽訂合同時，對各自關註條款的內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協議。目前市場交易中二手房合同的補充條款多為雙方協商的自制格式，商品房買賣合同的補充條款多為開發商擬定的格式條款，但條款可以調整。對於補充協議，購房者可以盡可能與開發商就其關鍵問題進行溝通協商，並遵循三個原則:
壹個是壹絲不茍。首先，交易的全過程，包括合同簽訂和履行的全過程，包括廣告、合同、退房、退款甚至離婚、死亡，都要充分考慮；其次，明確房子的質量、面積、配套、小區環境；最後，協議中包含了壹些有爭議的地方，包括壹些有意義的案例。
二是違約責任。訂立補充協議時，要註意權利與義務的對應。每壹項義務都意味著責任，每壹項責任都會有相應的違約後果。
三是舉證責任。購房者很難在目前所有的房產交易中行使知情權，在訴訟或仲裁中也無法提供相應的證據。如果籠統的舉證原則，即誰主張誰舉證，不能有效保護購房者的權利，那麽補充協議在某些方面采取舉證責任倒置的方式，規定由開發商承擔舉證責任，以保護購房者的利益。
細數八個問題
另外，對於很多購買合同中沒有提到的細節和容易產生糾紛的部分，購買者要仔細列出來。具體而言，他們可以關註以下八個問題:
1.套內建築面積和公攤面積的合理誤差範圍是為了防止交房時套內建築面積在合同約定的範圍內縮水，公攤面積在合同約定的範圍內增加。
2、公積金和商業貸款由於銀行和開發商的原因無法處理的問題，目的是防止開發商應退房而扣除購房者定金或追究違約金。
3.交房時開發商要提供房屋面積實測數據，並約定如果開發商不能提供，買受人可以退房或拒收，開發商要按日支付違約金，以防買受人入住後因裝修等問題陷入被動。
4.物業協議的目的是防止開發商或物業公司在入住後提高收費標準，購房者對原開發商的承諾沒有依據。
5.精裝修房的具體裝修標準，不要被開發商用“進口”、“高級”、“優質”等不明確的解釋誤導。要詳細約定房屋的內外裝修、類型、型號、顏色、位置、朝向、價格等與房屋相關的因素，防止對裝修提出毫無根據的異議。
6.開發商為購房者辦理產權證的具體時間僅為合同約定的開發商提交材料的時間。目的是防止開發商無限期為購房者辦理產權證，影響購房者行使所有權。
7.房屋屋頂和外墻的使用權屬於業主，開發商使用必須經過業委會批準，避免因開發商用於商業用途而影響購房者的正常生活。
8.合同及補充協議沒有約定或者約定不明確的，可以以開發商發布的廣告、宣傳資料作為相關內容的依據。
(以上回答發布於2015-10-12。目前的購房政策請參考實際情況。)
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