《物權法》第二百零二條規定，在主債權訴訟時效期間，抵押權人行使抵押權；不行使的，人民法院不予保護。這壹規定看似壹目了然，但深入思考後，仍有幾個問題必須註意。
第壹，該條僅規定了抵押權行使的期間。質押、留置權和其他擔保權益是否適用？《擔保法司法解釋》關於擔保物權期限的規定可以適用於抵押權、質權和留置權，而《物權法》在擔保物權總則中沒有規定擔保物權的期限，僅在抵押權壹章中規定了抵押權的期限，應當有意將抵押權的期限與質權和留置權區分開來。參與物權法起草的人士解釋說，主債權訴訟時效屆滿，質權人和留置權人未行使質權或留置權的，質權人和留置權人應當將其實際占有的財產返還出質人或債務人，這是不公平的。雖然這壹解釋在理論上並非無懈可擊，但應該是對立法初衷的權威解釋，司法實踐中其他解釋似乎也沒有充分的理由。為了避免因債權人長期不行使權利而使出質人和債務人的財產長期受到限制，《物權法》第220條和第237條規定，出質人和債務人可以催告債權人行使權利。這壹條款應該是對《物權法》缺乏對質權和留置權期限的規定而可能造成的負面後果的替代性解決方案。
第二，如果主債權人在訴訟時效期間未行使抵押權，抵押權會消滅還是會喪失勝訴的權利？從《物權法》第202條“人民法院不予保護”的表述來看，類似於《民法通則》中關於訴訟時效期間屆滿後的法律後果的表述。訴訟時效屆滿的法律後果應當是債權人喪失訴訟勝訴權，而不是實體權利消滅。但是，抵押期間顯然不是訴訟時效，而是屬於預定期間。根據預定期間的法理，如果在此期間不行使權利，將導致權利的消滅。因此，不能因為表述上的重合而看文字，得出抵押權人在抵押期限屆滿時喪失勝訴權的結論。
六、關於建設用地使用權和地上建築物抵押問題。
過往糾紛和基本裁判理念。在以往的實踐中，存在抵押人在設定不動產抵押時，只對該不動產或該不動產辦理抵押登記手續，而不將該不動產和該不動產壹並登記，或者抵押人將該不動產和該不動產分別抵押給不同的債權人，分別進行抵押登記的情況。在這種情況下，是否應該認定抵押有效？《擔保法》第三十六條規定“依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用的國有土地使用權同時抵押。以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押的，該國有土地上的房屋應當同時抵押。”這個規定是說房產和不動產必須同時抵押，否則無效，還是說只要抵押其中壹項，當然具有同時抵押的效力？壹時眾說紛紜，大致可以歸納為三種觀點:壹、認為抵押無效，因為《擔保法》第三十六條，《城市房地產管理法》第四十七條、第四十八條規定，土地使用權和地上房屋應當同時抵押。這是法律法規的強制性規定，單獨設定抵押無效；第二是抵押權有效，抵押權的效力及於未登記的部分。原因是《擔保法》第三十六條規定了法定抵押權。根據“地隨房走，房往哪走”的原則，抵押權的效力當然延伸到另壹部分；第三是抵押是有效的，但是抵押的效力不如未登記部分。抵押權人有權將抵押合同中約定並登記的部分抵押。經過壹段時間的討論，第三種觀點在審判實踐中逐漸占主導地位，其法理依據如下。第壹，《擔保法》第三十六條規定的是房地產抵押的行為方式，即設定房地產抵押時應當如何處理，而不是法律結果。不能從這壹條得出結論，只要不動產和不動產中有壹項登記為抵押權，其效力當然就等同於另壹項。否則，由於不動產和不動產抵押機關不統壹，不同的抵押權人在不同的部門辦理抵押登記，如果法律沒有明確規定這種情況構成法定抵押，就會出現無法解決的權利沖突。第二，雖然是由土地使用權和建築物所有權的壹體化規則決定的，不動產和不動產不能分屬兩個民事主體，但抵押權旨在支配抵押物的交換價值，抵押權人可以從抵押物的拍賣或變賣價款中優先受償實現其抵押權。無論房產與不動產分別抵押、單獨抵押還是共同抵押，抵押物拍賣或變賣的結果均不違反房屋所有權與土地使用權相統壹的原則:土地使用權和房屋所有權同時抵押給壹個債權人的，形成壹般抵押或連帶抵押，抵押物拍賣或變賣後，兩項權利屬於同壹受讓人；土地使用權和房屋所有權分別抵押給兩個債權人，房產和不動產壹並拍賣或者變賣的，所得價款由兩個抵押權人按照房產和不動產的交換價值分別優先受償，實現兩人的抵押權，房產和不動產也屬於同壹受讓人；如果只有房產或不動產抵押，房產和不動產仍可同時拍賣或出售，先支付相應部分的收益，另壹部分歸其權利人所有，因此房產和不動產的所有權仍是壹體的。顯然，單獨抵押並不必然導致土地使用權和地上附著物所有權分離的結果。不同物權客體交換價值的分別控制和其法定的統壹所有權可以和諧共存。此外，《擔保法》第五十五條規定，抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不抵押。抵押房地產需要拍賣時，土地上新增房屋可以依法與抵押財產壹並拍賣，但新增房屋拍賣所得，抵押權人沒有優先受償權。這實際上說明，法律強調土地及其附著物同時轉讓，而對不同物權客體交換價值的控制，可以根據經濟上的必要性和可能性，區分不同的法律事實，使之完全相互分離。這樣就可以分別實現不動產抵押和不動產抵押。
物權法的明確規定。雖然上述思想是在審判實踐中形成的，但對這壹問題的爭議從未平息，最高人民法院也沒有下決心形成相關的批復來統壹判決尺度。物權法關註的是實踐中的混亂。《物權法》第182條(1)基本重述了《擔保法》第三十六條(1)的規定後，第二款明確規定，抵押人未將土地使用權連同地上建築物壹並抵押的，未抵押的財產視為壹並抵押。可以說是開頭和點睛之筆，讓壹直被《擔保法》第36條的模糊性所困擾的法官們豁然開朗。