壹是符合現房買賣條件的商品房預售合同的效力。
出賣人在未取得商品房預售許可證明的情況下簽訂預售合同轉讓房屋，且在壹審法院辯論終結前房屋已經竣工驗收的，可以認定為現售商品房。當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。
二、預約合同的效力和履行
當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，請求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為商品房預售合同的除外。
預約協議訂立後，壹方當事人無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴至法院要求違約方簽訂買賣合同的，壹般不予支持。
第三，基於假按揭簽訂房屋買賣合同的效力
當事人訂立買賣合同是為了取得銀行貸款買賣房屋的虛構事實，當事人沒有買賣房屋的真實意思表示，故房屋買賣合同無效。當事人未還清銀行貸款的，無效合同的法律後果可依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二十五條的規定處理。
四、房屋買賣合同的效力。
當事人在房屋買賣合同(包括雙方簽訂的網簽合同)中故意隱瞞真實交易價格，以逃避國家稅收監管。該價格條款無效，但該條款的無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。
當事人對房屋買賣合同(包括雙方簽訂的網簽合同)的效力和履行有爭議的，經審查後稱之為房屋買賣，實際上是贈與等法律行為的，應當按照隱性法律行為的性質處理。
五、購買指標轉讓合同的效力
當事人簽訂合同將房屋(含拆遷安置房)購買指標轉讓給他人，壹方主張轉讓合同無效的，壹般不予支持，但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購買指標的除外。
六、無權處分合同的效力和履行
夫妻壹方未經另壹方同意轉讓登記在自己名下合法擁有的房屋，當事人以出賣人在簽訂合同時沒有所有權或處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。
前款所稱房屋已交付但未辦理所有權轉移登記，不符合《物權法》第106條規定的善意取得的構成要件，買賣合同構成法律上的不能。買受人請求繼續履行買賣合同辦理所有權轉移登記的，法院應當說明買受人可以主張解除合同，說明買受人堅持不變更主張的，應當裁定駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔違約責任，包括賠償房屋差價損失。
前款所稱房屋已登記在買受人名下，但不符合《物權法》第1條第106款規定的其他構成要件。另壹方配偶依據本規定請求收回房屋的，應予支持。“善意”的判斷時間以買受人申請轉移登記為準。
七。房屋所有人的訴訟地位和責任* * *
夫妻壹方轉讓登記在自己名下合法擁有的房屋，買受人請求繼續履行房屋轉移登記合同的，法院應當審查出賣人(登記方)的行為是否構成無權處分或者無權代理，並說明買受人可以申請追加另壹方配偶為* * *與被告或者第三人共同參加訴訟。買受人未申請的，法院可以通知另壹方配偶作為無獨立請求權的第三人參加訴訟。另壹方配偶以出賣人無權處分為由主張收回房屋的，可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。另壹方夫妻向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加參加訴訟。
經審查，另壹方配偶認可出賣人的處分行為或者有證據證明其同意以自己的行為履行的，構成加入房屋轉移登記債務，判決夫妻雙方作為買受人辦理房屋轉移登記手續；出賣人的行為構成《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若幹問題的解釋(壹)》第17條第(二)項或者《民法通則》第六十六條第(二)項規定的，買賣合同對另壹方夫妻具有約束力，判決夫妻雙方為買受人辦理房屋轉移登記手續。
八、虛假房屋買賣合同的效力
如果出賣人以房屋所有權人的名義擅自轉讓房屋(例如偽造所有權人的身份證明，找相貌相似的人冒充所有權人等。)，他可以參照《合同法》第四十八條來認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人不具有約束力，除非買受人有證據證明構成《合同法》第四十九條規定的表見代理。
買受人認為出賣人代理權的合法出現不能歸於房屋所有權人的，不構成前款規定的表見代理。
九、系列買賣中合同的效力
在房屋系列買賣中，前壹份房屋買賣合同的無效不壹定影響後壹份房屋買賣合同的效力，法院應當根據後壹份房屋買賣合同是否存在其他法律無效情形來認定。但後手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當按照《物權法》第106條關於善意取得的規定辦理。
X.名下購房的認定與處理
借款人對知名人士(登記人)提起訴訟，確認房屋歸其所有的，法院應當向其說明可以對合同提起訴訟，要求知名人士為其辦理房屋轉移登記手續。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的指導意見(試行)》第16條規定的政策性保障住房，包括經濟適用住房、兩居室住房及其他保障中低收入家庭住房困難的住房。借款人要求辦理房屋轉移登記手續，且借款人名下所購保障性住房原購房合同簽訂於2008年4月11日(含)之前的，可參照上述指導意見第六條第二款的規定辦理。
房屋騰退糾紛中，被告以雙方名義購房關系為抗辯理由的，法院應當說明可以提起反訴辦理房屋轉移登記手續。如果當事人堅持不反訴，他應當嘗試對自己的抗辯是否成立作出判斷。
XI。處理繼續履行合同的請求
當事人請求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體內容的，法院應當向當事人說明，要求其變更訴訟請求以明確具體內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋轉移登記等。，並告知其存在僅判斷繼續履行合同不明確而無法執行的風險；當事人堅持不改的，可以應當事人的請求作出相應判決，並告知當事人可以就具體履行另行起訴新的糾紛。
十二、商品房不符合交付條件的。
買受人要求交付該商品房，但該房屋已竣工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，並將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同不能永久履行的除外。
買受人在明知該商品房不符合法定或者約定的交付條件後同意接收該房屋，然後以該房屋不符合交付條件為由主張逾期交付違約金的，不予支持，但買受人有權依據法律規定或者合同約定要求出賣人改善該房屋的交付條件，並主張因不具備交付條件造成的實際損失。
商品房買賣合同示範文本規定，出賣人應當“自房屋實際交付之日起30日內支付違約金”。出賣人實際逾期交房的，買受人應當按照合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；逾期未實際交付房屋，買受人主張逾期交付違約金，出賣人以合同約定的履行期限未屆滿為由提出抗辯的，不予受理。
十三。買受人拒絕接受該商品房。
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同及法定強制交付條件和質量標準。買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕收房，要求出賣人承擔逾期交付違約責任的，壹般不予支持，但買受人確實有證據證明房屋在交付時存在功能性質量缺陷，嚴重影響正常居住和使用的除外。買受人驗收房屋不影響出賣人對房屋質量缺陷的保修義務。
十四。確認因“賣方原因”未辦理房屋轉移登記
《商品房買賣合同》約定，買受人委托出賣人代為辦證。出賣人未在合同約定或者法定的領證期限內將房屋過戶登記到買受人名下的，應當承擔逾期領證的違約責任，但出賣人有證據證明逾期領證是因買受人未繳納相關稅費或者未提供相關證明造成的除外。
商品房買賣合同未明確約定出賣人應當為買受人辦理房屋轉移登記的，即出賣人應當在合同期滿或者法定辦理房屋轉移期限屆滿前30日完成房屋初始登記，並向房屋登記機關提交必要的證明材料，告知買受人可以依據合同約定或者其他合理方式自行申請房屋轉移登記。賣方未履行上述義務的，應當承擔逾期認證的違約責任。
如因行政管理部門原因，買受人未能在合同或法定期限內取得房屋權屬登記，出賣人逾期登記的違約責任可根據其影響減輕或免除。
十五、同時對待支付義務。
買受人要求出賣人交付房屋或者辦理房屋轉移登記的，經審查合同約定，買受人支付剩余購房款的義務應當在出賣人交付房屋和轉移房屋的義務之前或者同時履行，買受人同意按照約定支付剩余購房款，但出賣人拒絕接受的， 法院應向賣方說明可以反訴剩余購房款，並說明賣方堅持不反訴，僅以買方未支付剩余購房款為由拒絕履行抗辯。 法院應根據買受人的訴訟請求判決:“買受人按合同約定支付剩余購房款時，出賣人交付房屋，並協助買受人辦理房屋轉移登記手續”。
十六、若幹房間買賣中買方權利的順序
壹套房屋買賣中幾個買受人要求繼續履行房屋買賣合同的，按照《全國民事審判工作會議紀要》第二部分(二)和《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的指導意見(試行)》第13條確定維權順序。房屋查封期間占有房屋的買受人的權利不能對抗更早查封房屋的買受人；買受人的商品房預售合同備案權或網簽權，不能與合法占有房屋的買受人對抗。
買受人要求辦理房屋轉移登記的，法院應當告知其可以申請對該房屋采取保全措施，必要時，法院可以在被查封的房屋張貼封條或者公告，並提取、保全相關產權證。
十七、第三人轉移登記權的行使。
房屋買賣合同約定由出賣人與買受人指定的第三人辦理房屋轉移登記手續的，第三人有權直接請求出賣人辦理房屋轉移登記；買方也可以要求賣方向他指定的第三方履行合同義務，除非該第三方拒絕接受。
十八、出賣人死亡後房屋買賣合同的履行。
房屋買賣合同簽訂後出賣人死亡的，買受人有權要求出賣人的繼承人繼續履行合同債務，交付房屋，並在繼承範圍內辦理房屋轉移登記。法院應根據買受人的訴訟請求作出判決:“出賣人的繼承人應當協助買受人辦理房屋轉移登記手續”。
十九、房屋使用價格損失及雙倍賠償
出賣人存在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第八條、第九條規定的違約行為，導致商品房買賣合同解除，買受人既要求賠償房屋漲價損失，又要求賠償不超過已付房價款兩倍的損失的，可以予以支持，合同另有約定的除外。如果賣方有證據證明兩項賠償金額之和過分高於買方所遭受的實際損失，賠償總額可以酌情減少。
二十、同時提倡逾期交貨的處理和違約金的處理。
出賣人違反房屋買賣合同，未交付房屋並辦理證明的，買受人可以同時支持兩項違約金。如果賣方主張兩者違約金之和過高，法院可以綜合考慮買方遭受的實際損失、賣方的過錯程度、是否使用格式條款等因素，選擇較高的標準支持多次違約期間的違約金。
商品房買賣合同約定，出賣人逾期辦理初始登記和轉移登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，按照前款原則處理。
二十壹、逾期許可違約金過高的判斷標準
出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期登記違約金數額明顯過高，且經審查不能確定買受人實際損失的，法院可以在買受人已支付購房款的基礎上，在萬分之三的標準幅度內調整違約金數額。
二十二、違約金索賠和分段索賠的調整分別進行。
在房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的超額違約金為抗辯的，按照下列情形處理:
(1)出賣人多次違約，買受人單獨提起訴訟要求違約金，壹審法院已經處理的，二審法院應當綜合考慮前案具體情況、買受人實際損失、前案賠償金額等因素確定賠償金額。
(2)買受人就同壹違約行為分階段起訴出賣人，且前案法院已認定出賣人支付違約金，且出賣人有證據證明前案認定的違約金加上後案買受人主張的違約金高於實際遭受的損失的，應當裁定部分駁回買受人的訴訟請求，直至完全駁回。
(3)買受人就出賣人同壹違約行為主張遲延履行違約金、解除合同違約金的，壹審法院已認定由出賣人承擔遲延履行違約金的，二審法院在支持解除合同時，應當扣除出賣人已經承擔的遲延履行違約金數額。
二十三。違約金訴訟時效的確定
房屋買賣合同約定當事人違反合同義務應當承擔的違約金為壹定數額的壹次性違約金的，訴訟時效期間從合同義務履行期屆滿的次日起計算；約定違約金為按日(月)支付的連續違約金的，對每個單項債權分別適用訴訟時效。當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金的保護範圍為當事人起訴之日前兩年。期間中斷或者中止訴訟時效的，適用民法通則關於訴訟時效中斷或者中止的有關規定。
二十四、民間借貸和代理賣房的處理。
民間借貸關系的借款人在借款時出具委托書，授權貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋。借款人未能償還貸款時，貸款人(或其指定的第三人)以借款人的名義轉讓其房屋。借款人主張買賣合同無效的，壹般不予支持，除非出借人與買受人之間存在惡意串通，或者買受人知道或者應當知道代理人實際上沒有代理權或者濫用代理權。貸款人應將收取的購房款扣除貸款本金及法定利息後的剩余款項及時歸還。
借款人認為本合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，借款人可以依據《合同法》第五十四條第1款第(二)項的規定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標準可以參照《最高人民法院關於適用
法院應嚴格審查委托書內容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習慣、買受人是否實際支付購房款並實地看房、買受人身份等因素綜合認定。
二十五、民間借貸和住房債務的處理
當事人在民間借貸債務履行期屆滿前簽訂合同，借款人逾期不還，願意向出借人清償自有(或經第三人同意由第三人所有)的房屋。該合同實際上是基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實意思，認定雙方的法律關系為民間借貸。出借人可以選擇行使以下權利:(1)出借人主張按照原基本借貸法律關系還款的，應予支持；(2)貸款人要求借款人在履行清算義務的前提下辦理房屋轉移登記手續的，應予支持。如果房屋價值超過所擔保的基本貸款債權(貸款本金、法定利息等。)，貸款人應將剩余款項歸還借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋轉移登記時為準。
當事人在民間借貸債務履行期屆滿後簽訂以房屋清償債務的合同，在性質上屬於債務履行方式的改變。貸款人要求繼續履行合同並辦理房屋轉移登記手續的，應予支持。借款人認為償債價格明顯過低、明顯不公平的，可以參照本摘要第二十四條第二款的規定處理。
二十六、房屋債務及調解
當事人向法院提起債務糾紛，在訴訟中自願達成以房抵債協議的，各級法院要嚴格按照《最高人民法院關於人民法院嚴格審查房地產調控政策下各類虛假訴訟的緊急通知》的有關規定，加大對可能出現虛假訴訟案件的審查力度，壹般不出具正式調解書確認抵債協議內容。確需出具正式調解書的，應當報所在地法院主管副院長或者院長審核。