由於信息不對稱，業主往往將本應由施工單位承擔的物業質量責任歸咎於物業管理企業，加劇了業主與物業管理企業之間的矛盾。因此，壹個明智而規範的物業管理企業應該高度重視物業的驗收工作，這是今後具體實施物業管理的出發點和基礎。明確物業原有部位和設施的現狀和缺陷，是區分物業管理企業與主體責任轉移的分界點。
什麽是物業驗收？物業驗收是指為實施物業管理，對物業管理企業使用的部位、設施、設備進行檢查，並移交相關物業資料。總結壹下，物業管理無非就是兩個內容，即對物的管理和對人的服務。物業管理企業進行物業管理的前提必須是以原有物業為基礎，其主要職責是維護現有住宅物業，保證物業的正常使用。
物業驗收不同於竣工驗收和物業買受人對物業的驗收。驗收是指物業管理企業對實施物業管理的物業進行的驗收；竣工驗收是指建設項目竣工，建設單位收到建設項目竣工報告後，由設計、施工、工程監理等有關單位進行的竣工驗收；物業買受人驗收物業是指建設單位將竣工驗收合格的商品房交付給物業買受人，物業買受人承接物業的行為。三者的主要區別有:壹是合同關系不同。竣工驗收體現的是建設單位與施工單位之間的合同關系，物業買受人對物業的承諾體現的是物業買賣合同關系，承諾驗收體現的是建設單位與物業管理企業、物業管理企業與業主委員會之間的物業服務合同關系。第二，接受者不同。竣工驗收的驗收主體是建設單位，物業買賣合同中物業的驗收主體是物業買受人(業主)，驗收主體是物業管理企業和業主委員會；第三，考察範圍不同。竣工驗收是建設工程的綜合質量檢查，驗收是物業管理企業對現有物業使用的部位、設施、設備的檢查和物業資料的接收；理論上，購房者有權根據法律法規和合同約定對自己的專有部位、部位、設施設備進行查驗，但實際上，由於購房者是非專業人士，在接受物業時，對物業的查驗通常只是走個形式。所以驗貨對於業主來說是壹種被動的權利，在物業出現質量問題後追究質量責任時，從維權的角度發揮作用。
第四，檢驗標準不同。竣工驗收應符合國務院《建設工程質量管理條例》第16條和建設部《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第五條的規定。物業買受人對物業的驗收除應符合建設部《商品房銷售管理辦法》第七條的規定外，還應符合物業買賣合同的約定內容。雖然這壹條款是對房地產開發企業交付物業的規定，但對於購房者來說，這壹條款的壹部分應該是他們決定是否接受物業的前提條件；驗收中對檢驗內容沒有明確規定。但根據《建築法》第61條第二款“建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用”的規定，物業管理企業應當在此底線的基礎上，對物業* * *部位和設施進行檢查，以利於今後物業管理的順利實施。詳情請咨詢65438+
值得註意的是，在三種法律關系中，雖然標的物範圍不同，但基本指向同壹財產。在實踐中，人們往往混淆三者之間的權利和義務。比如業主提出物業使用的部位和設施存在質量問題時，壹些施工單位認為這部分在移交給物業管理企業時已經被物業管理企業驗收，拒絕承擔維修責任。這實際上混淆了建設單位在不同法律關系中應承擔的義務。驗收只能約束簽訂合同的雙方(建設單位和物業管理企業)，不得對抗第三人。也就是說，建設單位或者物業管理企業與業主發生物業質量糾紛時，建設單位或者物業管理企業不得以驗收作為對抗業主的依據。如業主發現物業質量問題，業主有權依據物業買賣合同追究施工單位違約責任。
物業驗收的內容:物業驗收的內容因物業移交的主體和時間而異。《物業管理條例》第二十八條、第二十九條規定了前期物業管理期間物業管理企業承擔物業驗收的法定義務和權利，內容較為完整。因此，本文側重於現階段物業的驗收，而在其他情況下，如老舊小區的驗收，由於物業資料不完善，客觀上無法按照《條例》第二十九條的規定移交相關資料。因此，其他物業的驗收可以在前期物業管理階段驗收的基礎上，酌情在合同中增加或減少移交項目。在物業管理前期，物業管理企業的驗收包括兩個方面:
(壹)對物業* *用部位、* *用設施設備進行檢查，意義重大:
壹是有助於摸清情況，了解物業的性能和特點，便於物業管理企業根據實際情況采取適當措施對物業進行維護，確保物業具有正常的使用功能。這壹點在物業服務前期尤為重要，因為物業管理前期是壹個物業管理區域物業管理的開始。通過認真檢查，及時發現缺陷和隱患，督促施工單位及時維修和補救，為後續的物業管理打下良好的基礎。
二是有助於分清責任，減少物業管理糾紛。在實踐中，有壹些物業管理公司是建設單位的子公司或急於承接業務。
這些企業不仔細考察物業，或者只是流於形式。壹旦出現質量問題，有的業主認為物業管理公司維護不好，物業管理公司認為施工單位移交的物業存在質量缺陷，就和施工單位推卸責任。很多物業管理公司承擔了本應由施工單位承擔的物業維修責任。因此，在物業管理前期，物業管理企業必須認真做好與建設單位的交接檢查工作。
(2)產權信息的傳遞
物業信息屬於物業管理的重要基礎信息。做好物業資料的交接工作，有助於物業管理企業對物業的部位和設施進行檢查，尤其是地下管網等隱蔽工程。物業管理企業只有掌握相關的區位分布信息，才能及時發現問題，快速處理突發事件。根據《物業管理條例》規定，建設單位向物業管理企業移交的材料包括:1。竣工總平面圖、單體建築、結構及設備竣工圖、配套設施及地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；2 .設施設備安裝、使用和維護的技術資料；3.物業質量保修文件和物業使用說明文件；4.物業管理所需的其他資料。前期物業服務合同終止時，物業管理企業應當將上述資料移交給業主委員會。
物業驗收中的法律責任是指建設單位不將相關資料移交給物業管理企業，物業管理企業不將相關資料移交給業主委員會的行為。《物業管理條例》規定了相應的法律責任。實踐中，由於建設單位移交的資料不完整，前期物業管理企業沒有及時向建設單位主張資料移交，導致相關物業資料不完整，業主無法全面了解整個物業管理區域的部位和附屬設施的情況，給物業管理帶來很大困難。因此《物業管理條例》對此設定了相應的法律責任。第59條規定，建設單位和物業管理企業這種違法行為的法律責任形式主要包括:
(壹)責令限期改正。對建設單位、物業管理企業等違法行為，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當先行責令其在規定時間內將承接物業的相關資料移交給物業管理企業。在實踐中，在物業管理的前期，物業管理公司是為建設單位聘請的，有的甚至是由建設單位投資的。因此，即使建設單位未依法移交相關資料，物業管理企業也不主動主張向建設單位移交資料的權利，造成了對業主權利的侵害。此時，由於業主委員會尚未成立，單個業主能否代表已入住且有潛力的業主主張信息傳遞、維護業主權益，成為《物業管理法》的壹個空白點。
(2)通報和罰款。建設單位或者物業管理企業未在房地產行政主管部門規定的時間內移交相關材料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以通報，同時對建設單位處以65438萬元以上65438萬元以下的罰款。這裏的“通報”不是行政處罰，而是房地產行政主管部門對行政相對人違反行政管理秩序的行為給予“批評”並在壹定範圍內公示的壹種行政監督手段。
總之，物業驗收涉及建設單位、物業管理企業、業主三方關系。物業管理企業在前期主動介入，做好物業驗收，明確物業缺陷責任，避免物業管理中因物業質量問題引發物業管理糾紛，是非常重要的。