廣州市公共租賃住房和產權住房使用監管辦法政策解讀
壹.背景設置
黨的十九大提出了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的導向，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的政策精神。住房和城鄉建設部《關於印發完善住房保障體系試點方案的函》(建規[2019]220號)印發完善住房保障體系試點方案，以公共租賃住房(既有實物住房，也有租賃補貼)、保障性租賃住房、* *產權住房為主體，以棚戶區和城市老舊小區改造(即“三房兩改”)為補充
自2012《廣東省住房保障制度改革創新方案》(粵府辦[2012]12號)實施以來，根據省統壹部署和要求，我市將廉租房和公租房合並管理、並聯運行，除已批準項目外，暫停新建保障性住房。2020年初，我市向住建部上報了《廣州市發展政策性租賃住房試點方案》(穗府函〔2020〕3號)，頒布了《廣州市* * *產權住房管理辦法》(穗建規字〔2020〕8號)，完善了住房保障體系建設。具體實施方面，根據市政府批復的《關於組建市屬國有企業專業化住房租賃公司的方案》(穗建辦[2018]354號)，專業化住房租賃公司主要由城投集團和珠江實業集團組建，從事我市公共租賃住房和* * *產權住房的投融資、建設和運營。
為規範我市公共租賃住房和產權房使用監管，壹方面讓居民住得安心、安心、舒心，另壹方面提高運營和物業服務的意識和服務水平，減少相關糾紛、投訴和信訪，做好更加細致、周到、妥當的住房保障工作，特制定《廣州市公共租賃住房和產權房使用規定》。
二、制定依據
——《國務院關於建立健全守信聯合激勵制度和失信聯合懲戒制度加快社會誠信建設的指導意見》(國發[2016]33號)
-《國務院辦公廳關於進壹步完善失信約束體系構建誠信建設長效機制的指導意見》(國辦發〔2020〕49號)
《公共租賃住房管理辦法》(第2004/2003號法令)。住房和城鄉建設部11)
-《關於進壹步規範發展公共租賃住房的意見》(建保〔2020〕55號)
——關於印發《完善住房保障體系試點方案》的函(建規[2065 438+09]220號)
-《廣東省城鎮住房保障辦法》(省政府令第2004號)181)
——廣東省發展和改革委員會廣東省住房和城鄉建設廳、廣東省財政廳、廣東省自然資源廳、中國人民銀行中國分行、中國銀行保險監督管理委員會、廣東監管局關於因地制宜發展* * *產權住房的指導意見(粵建保〔2020〕123號)。
——《廣東省住房和城鄉建設廳關於印發的通知》(粵建保〔2020〕125號)
-《廣州市物業管理條例》(市十五屆人大常委會公告第66號)
-《廣州市公共信用信息管理規定》(令號廣州市人民政府166)
-《廣州市公共租賃住房保障辦法》(穗府辦規[2016]9號)
以及民法典、物業管理條例、廣東省物業管理條例、規劃和自然資源、住房和城鄉建設、金融和國有資產監督管理、治安管理和戶政管理等。，並參照《廣州市* * *產權住房管理辦法》(穗建規字〔2020〕8號)和市屬國有企業專業化住房租賃公司組建方案。
三、主要內容
《辦法》第七章共36條，分為總則、住宅使用、運營管理、物業管理、監督考核、法律責任和附則。
(1)壹般原則。首先，闡述了立法目的和適用範圍；第二，業務的劃分已經做了。市住房和城鄉建設部門負責使用監管的統籌協調、指導和監督，市住房保障機構負責全市公共租賃住房和* * *產權住房信用評價信息系統的實施、績效考核和建立。各區政府負責公共* * *租賃住房和* * *產權住房使用的行政執法，落實區財政和社會力量投資建設的公共* * *租賃住房和* * *產權住房的使用，運營單位負責公共* * *租賃住房和* * *產權住房使用的日常管理；三是強調居民在享受權益的同時，也要履行相應的義務。
(2)住宅使用。壹是明確使用要求，規範使用行為；二是明確租金支付方式和減免條件；三是規範* * * *的生存條件；四是明確了房屋交換和繼承的處理；五是規範退出方式。
(3)運營管理。壹是明確運營單位的職責；二是規範運營單位巡查檢查生活狀況的行為；三是明確運營單位糾正違法使用房屋的責任和方法；四是明確議事協調機制的形成途徑；五是協調運營與社區治理的關系。
(4)物業管理。壹是明確純保障性住房小區的運營管理和物業服務合並實施；二是明確物業服務收費的定價和調價形式；三是協調安全措施與家庭隱私信息保護的關系。
(5)監督考核。壹是明確了住戶監督的權責；二是完善對運營單位和物業服務單位的考核監督；第三，增加了對住房狀況的定期監測措施。
(6)法律責任。壹是明確了住戶違規申請、未及時騰退房屋、不交房租的責任；二是明確運營單位和物業服務單位的責任；三是規範失信責任；四是明確政府部門和管理機構的職責。
(七)附則。明確了實施細則的制定和實施的有效期限。
第四，回答問題
(壹)什麽是公有* * *租賃住房和* * *產權住房？
是指納入城鎮保障性安居工程，由政府投資或提供優惠政策，按照相關標準籌集建設，按規定價格出租出售，向符合規定條件的住房困難家庭供應的政策性住房。公有* * *租賃住房只租不售，* * *產權住房只賣不租。
(2)公租房和產權房的使用監管範圍？
適用於本市行政區域內出入境、運營服務、日常檢查、違法處理等事項的監管。各區公有××租賃住房和××產權住房使用監督參照本辦法執行。
(三)什麽是公有* * *出租房屋和* * *產權房屋經營單位？
由市財政出資委托管理公租房和產權公租房的服務機構，以及社會力量自建公租房和產權公租房的管理單位統稱為運營單位。
(4)市、區政府和運營單位在公租房和產權房監管上的分工是怎樣的？
市住房和城鄉建設部門負責政策制定、統籌協調、指導監督和使用監管。市住房保障辦公室負責市本級公共* * *租賃住房和* * *產權住房的申請分配、入住、檢查監督、違規處理的組織實施、績效考核；指導監督各區公共租賃住房和產權住房的使用；建立全市統壹的公共* * *租賃住房和* * *產權住房使用監管和信用評價信息系統。各區按照屬地原則，負責公共租賃住房和產權住房使用中的治安管理、應急管理和城市管理綜合執法等管理工作，負責本區內區財政和社會力量投資建設的公共租賃住房和產權住房使用的監督實施。運營單位負責公共* * *租賃住房和* * *產權住房使用的日常管理，執行市住房保障辦的業務指令，接受其業務監督。
(5)公租房承租人如何繳納房租和物業費？
承租人按照租賃合同按時繳納租金和物業服務費，如遇資金困難，可提供相關證明材料向運營單位申請緩交或減交租金。運營單位審核承租人家庭情況、是否有違規用房記錄、申請材料後，會進行反饋。具體操作指南和辦理流程由市住房保障辦另行制定並公布。
(6)公租房和* * *產權房可以有* * *同居者嗎？
可以，因生活或者醫療等需要，公租房的直系親屬和必要的看護人與* * *產權住房承租人需要在住房內共同居住的，應當在遷入前將相關信息告知運營單位。運營單位應當對* * *的居住情況進行登記，並進行日常監管。
(七)公共租賃住房能否互換？
可以，允許住房面積與申請家庭數相匹配，或者自願承諾接受面積低於相應家庭數的標準住房的承租人協商調換租住的公租房。交換前，運營單位應當審核並辦理租賃合同變更手續。住房互換指南和程序由市住房保障辦公室另行制定。
(八)公共租賃住房和產權住房如何繼承？
公共租賃住房的租賃權不得轉讓、繼承和贈與。如果承租人死亡，登記同居者可以繼續在原租賃合同中居住，直至合同到期。* * *符合住房保障條件的同居者，可單獨申請* * *公租房，並排隊等候；* * *同居者不符合* * *公租房保障要求的，應當騰退住房。* * *有產權住房的中標人死亡，符合條件的繼承人可以通過繼承個人產權份額繼續居住。不符合條件或者選擇退出有產權住房的，可以繼承個人產權轉讓收益。
(9)運營單位承擔哪些責任？
詳見第十二條，具體包括:在市住房保障辦的指導下，制定並組織實施公共租賃住房和* * *產權住房的租賃、交換、調換、購買、轉讓、物業服務、議事協調等工作，建設公共租賃住房和* * *產權住房租售信息平臺；建立服務監管體系，明確相應的崗位職責；與承租人簽訂房屋租賃合同，與購房人簽訂* * *協議，辦理房屋入住手續，建立住戶檔案，通過保安、走訪、面談、檢查等方式掌握入住人員的變動情況。收取出租房屋及物業服務費，受理租賃合同解除及* * *申請退租及產權房屋產權轉移；監督、糾正和處理違法使用房屋的行為，並記錄和報告處理情況；負責房屋使用安全檢查；指導、檢查、考核物業服務工作，協助城管部門制止和糾正物業管理區域內的違法建設和違法使用行為；宣傳貫徹住房保障政策，受理房屋使用、物業服務咨詢、投訴舉報，及時調解相關糾紛，配合屬地政府街道辦事處、鎮政府、社區維護穩定；建立健全公共* * *租賃住房和* * *產權住房的會計賬簿和管理機制，按季度向市住房保障辦報告住房使用和運營管理情況，並接受相關指導、檢查和審計；根據有關規定、委托和合同應當承擔的其他工作。
(10)如何建立運營單位的服務監督體系？
1戶的連片公共* * *租賃住房和* * *產權住房，服務主管2-3人，每1戶可增加1人；零星分散的公共* * *出租房和* * *產權房根據需要人數配備區服務監督員。
(十壹)運營單位是否有權對公共租賃住房和有產權的住房進行檢查和檢驗？
有權，但應按照規定進行。運營單位應按照合同和協議，由服務主管、物業管理人員依法輪流檢查和抽查公有××出租房屋和××產權房屋巡查情況，及時掌握租住家庭的變動、房屋用途、室內設施等情況，並做好巡查記錄管理。
檢查遵循尊重居民生活習慣、工作快捷簡單、獲取至少足夠信息、嚴格保護個人隱私的原則，逐步用人臉識別、指紋密碼等智能安全系統替代不必要的檢查。
(12)公共* *租賃住房和公共* *產權住房承租人能否將戶口遷入公共* *租賃住房和公共* *產權住房？
當然可以。符合條件的* * *公租房承租人、* * *產權房購買人和* * *同居人，可以將戶口遷入* * *公租房和* * *產權房。公共租賃住房租賃合同終止，或者公共租賃住房產權發生轉移的，應當同時履行公共租賃住房和公共產權住房戶籍遷出義務。無處落戶的，遷入區政府集體戶口。拒不遷出的，經營單位或公* * *出租屋及公* * *房屋產權人有權申請將其戶籍轉為區政府公* * *集體戶口。
(十三)公共* * *出租房和* * *產權房小區的物業服務單位如何選擇？
業主和業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當按照規定選聘物業服務企業，並簽訂書面的前期物業服務合同。業主委員會成立後，與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同終止。只有壹個業主的公租房物業管理區域，履行業主職責的運營單位可以自行負責物業管理，服務監管和物業服務相結合。
(14)公共* * *租賃住房和* * *產權住房小區的物業服務收費如何定價？
公共租賃住房和有產權的物業服務實行政府定價，由市物價部門會同住房和城鄉建設行政主管部門根據物業服務內容水平制定差異化定價規則，實行優質優價。物業管理區域全部為公有* * *租賃住房和* * *產權住房，其前期物業服務收費標準由運營單位根據定價規則選擇，經業主大會表決後可根據定價規則進行調整，但應事先通過議事協調機制征求居民意見。
物業管理區域為配建公租房的商品房和配建產權公租房的，公租房和配建產權公租房的前期物業服務收費標準由建設單位根據定價規則選定，並送運營單位和市住房保障辦備案。
(15)如何建立公共* * *租賃住房和* * *產權住房社區的安全措施？
公有* * *租賃住房和* * *產權住房雙方的物業管理區域或者樓宇，應當在兩年內逐步配備人臉識別、指紋、密碼等智能安防系統，替代不必要的查驗程序。新建配建的* * *公租房和* * *產權房的物業管理區域或樓棟，應在交付前配建。公共* * *租賃住房、* *產權住房承租人應當配合建設單位、運營單位、物業服務單位實施人臉識別、指紋密碼或者其他身份信息識別等智能安全措施。建設單位和物業服務單位不得泄露公共* * *租賃住房和* * *產權住房承租人信息或者將其用於與住房租賃、銷售和物業管理服務無關的活動。
(16)公租房與產權房、商品房之間能否設立物理分隔帶？
妳不能。根據相關法律規定，同壹物業管理區域內的道路、綠化、物業管理用房及配套設施歸業主所有。建設單位、物業服務單位和商品房業主不得在公租房、產權房和商品房之間設置圍欄、綠化、水系等物理隔離。
《民法典》第二百七十壹條規定“業主對專有部分以外的* * *部分享有共同管理的權利”，第二百七十四條規定“建築區域內的道路屬於業主* * *，但屬於城鎮道路的除外。建築區劃內的綠地屬於業主，但城市公共綠地或明示的個人綠地除外。建築區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房歸業主所有。第二百八十七條規定“業主有權要求建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主對侵犯其合法權益的行為承擔民事責任”。《關於因地制宜發展* * *產權住房的指導意見》(粵建辦〔2020〕123號)(十五)規定:“建設單位或者物業服務單位不得通過設置圍墻或者其他物理隔離等方式，區別對待公共* * *租賃住房和同屬壹個物業管理區域的* * *產權住房與商品住房”。《廣州市物業管理條例》第十五條規定:“建設單位編制建設工程設計方案時，應當遵循壹個物業服務區域配套建設獨立的設施、設備和物業服務用房的原則”，第八十三條規定:“任何單位和個人不得擅自改變物業服務區域內規劃的* * *部位和設施的用途”，第壹百零五條規定:“違反第八十三條規定， 本條例第八十四條、第八十五條擅自改變* * *及設施用途，挖掘道路、綠地等場地，或者擅自利用* * *及設施經營的，由區房屋行政主管部門責令限期改正，給予警告。 所得收益將用於物業服務區域部分部位的維修和養護，其余部分根據業主大會的決定使用。"
(十七)如何接受運營單位的監督？
市住房保障辦會同財政部門、國有資產監督管理部門制定公共* * *租賃住房和* * *產權住房的運營服務標準和績效考核方案，對運營管理單位進行政策性業務考核。
運營單位在公示* * *出租屋、* *產權房物業管理區域的服務窗口、辦公場所，應當向本單位公開受理投訴電話和接受當面投訴的方式，以及市住房保障辦公室受理投訴的渠道和方式，建立專門的投訴處理機制。
居民對運營單位的服務監管工作不滿意，有權向運營單位提出意見和建議。經營單位未及時處理並反饋處理結果，或對處理結果不滿意的，居民可進壹步向市住房保障辦投訴。
(十八)如何接受* * *公租房和* * *產權房小區物業服務單位的監督？
公共* * *租賃住房和* * *產權住房的服務規範和服務滿意度要求納入物業服務合同，運營單位每年定期調查公共* * *租賃住房和* * *產權住房的物業服務滿意度，不滿意度達到25%。或者物業服務單位侵犯居民人身、財產安全合法權益或者泄露居民信息，挪用專項維修資金，擅自改變物業管理區域內公共建築和設施用途，在屬於同壹物業管理區域的公共租賃住房和商業用房之間設置物理隔離，擅自使用物業的部位或者利用設施設備進行經營，嚴重過失的。
居民對物業服務工作不滿的，有權向運營單位和物業服務單位提出意見和建議。運營單位或者物業服務單位未及時處理並反饋處理結果，或者對處理結果不滿意的，居民可以向市住房保障辦公室投訴。
(十九)住戶違章需要承擔什麽責任？
首先要依據第二十五條至第三十壹條承擔行政責任，包括拒絕受理住房保障申請、解除公共租賃住房和* * *產權住房租賃或買賣合同、罰款、強制執行騰退住房、失信懲戒等。
其次，要根據情節承擔民事責任和刑事責任，特別是因違法行為、飼養寵物、汙染環境、新建改建、不合理使用和維修房屋、損壞房屋承重結構、高空拋擲物體或其他危險行為造成他人合法權益損害時。