為規範物業服務收費行為，維護業主、物業管理企業及相關當事人的合法權益，促進我市物業服務行業健康有序發展，根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》(蘇家富〔2004〕383號)的有關規定，我們制定了《淮安市區物業服務收費管理實施細則》，現印發給妳們，請認真貫徹執行。
淮安市物價局
淮安市房地產管理局
2005年2月2日
淮安市物業服務收費管理實施細則第壹條為規範物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》和《江蘇省物業服務收費管理辦法》，制定本細則。
第二條本規則適用於本市主城區(清河、青浦、開發區)內符合國家物業管理資質要求的物業管理企業為物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
第三條本細則所稱物業服務費，是指物業管理企業為維護、養護和管理房屋、配套設施和相關場地，維護相關區域的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。
第四條政府倡導和引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條市、區人民政府價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費政策的實施和管理。
第六條物業服務收費應當遵循公開、合理的原則，收費項目和標準應當與服務內容和質量相適應。
第七條物業服務收費包括公共服務費和代理費、專項服務費。根據物業的性質、提供服務的內容和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅公共服務收費實行政府指導價。
滿足部分業主、使用人需求或接受其委托的專項服務的非普通住宅、辦公樓、廠房、營業用房等物業的公共服務收費和代收代付服務收費(住宅小區停車服務收費除外)，實行市場調節價。
第八條市區普通住宅政府指導價服務收費實行分項基準價。服務內容、服務收費標準及浮動幅度詳見《淮安市普通住宅物業管理服務指導價格標準》，普通住宅物業管理服務指導價格標準隨社會經濟發展相應調整。
第九條普通住宅前期公共物業管理服務收費標準由當地物價部門核定。在批準的政府指導價範圍內，物業管理企業或者建設單位應當在前期物業管理協議或者買賣(租賃)合同中與物業買受人預先約定收費標準，同時約定物業管理服務內容，涉及物業買受人利益的約定應當壹致。
鼓勵開發單位通過規範的招投標方式選聘前期物業管理企業，並將招投標方式確定的物業服務收費報當地價格主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對招標過程中和招標後價格行為的監督管理，及時糾正和依法查處各類違法行為。
第十條業主委員會經業主大會批準後，普通住宅公共* * *服務的具體收費標準，在當地物價部門公布的政府指導價範圍內，與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第十壹條實行市場調節價的物業服務收費，沒有業主委員會的，由開發建設單位或者物業管理企業與物業買受人在物業服務合同中約定；已經成立業主委員會的，應當經業主大會同意，與物業管理企業在物業服務合同中約定。價格和物業行政主管部門應當加強對市場調節價物業服務收費行為的引導和規範，促進有關各方合理約定收費及相關事項。
第十二條物業服務收費可以采用合同制或者酬金制的形式約定。
合同制是指業主向物業管理企業繳納固定的物業服務費，盈虧由物業管理企業承擔的物業計費方式。
約滿酬金制是指預先按照約定的比例或金額向物業管理企業支付約滿酬金，剩余部分用於物業服務合同約定的費用，余額或不足部分由業主享有或承擔的物業服務收費方式。
第十三條物業管理公司* * *服務費的組成部分是:
(壹)管理服務人員的工資、社會保險和福利待遇等。；
(二)物業* * *部位和設施的日常維護費用；
(三)物業管理區域的保潔費用；
(四)物業管理區域內的綠化和維護費用；
(5)物業管理區域秩序維護費；
(六)物業管理企業的辦公費用；
(七)物業管理企業固定資產折舊費用；
(八)公共財產* * *部分，* *設施設備和公共責任保險費；
(九)業主大會約定的其他費用；
(十)合理利潤；
(十壹)法定稅費。
其中，合理利潤:普通住宅6%。
第十四條物業的電梯、水泵、中央空調等設施設備的運行電費以及公共照明、公共用水等費用納入代收代繳月的，物業管理企業應當單獨建賬，合理公開分攤。具體分攤方式應在前期物業管理協議或買賣(租賃)合同中與業主約定。業主委員會成立後，由業主委員會和物業管理企業協商制定。
第十五條納入物業管理範圍的已建成但尚未出售或因開發建設單位的原因未按時移交給物業買受人的，物業服務費由開發建設單位全額繳納。
業主未入住或入住後未使用的物業，物業服務費由業主按規定標準的70%交納。
物業被他人出租或者以其他方式使用的，物業管理費由業主或者使用人繳納，但最終責任由業主承擔。
第十六條實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因開發建設單位的原因分期開發、分批交付，給提前入住的業主造成噪聲、粉塵等環境汙染的，業主繳納的物業管理服務費按規定標準的80%繳納，開發建設單位應當補償物業管理企業差價。
第十七條物業管理區域內，由專人管理的機動車停放服務收費，由業主或業主委員會委托實施，不得超過《淮安市市區停車收費管理辦法》(淮家府〔2003〕256號、淮管文〔2003〕294號)規定標準的80%。具體標準由物業管理企業或者建設單位在前期物業管理協議或者買賣合同中與前期物業管理的業主約定。業主委員會成立後，由業主委員會與物業管理企業在物業服務合同中協商確定。
第十八條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。物業管理企業接受委托收取上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業應當向委托單位收取手續費。
第十九條價格主管部門制定或者調整本行政區域內普通住宅物業管理公共服務收費總體水平時，應當依法舉行價格聽證會，聽取業主、使用人和物業管理企業的意見。
第二十條物業管理企業不得擅自向業主和使用人收取壹年以上的押金、保證金等費用。
第二十壹條物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務分包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容和提高收費標準。
第二十二條物業管理服務收費實行明碼標價，在經營場所或者服務地點的顯著位置公布服務內容、收費項目、標準和收費方式，每半年(或者壹年)向業主和使用人公布物業小區內經營設施的經營收入和公共維修基金的支出情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。
第二十三條物業管理企業應當完善內部財務管理制度，加強成本、收支約束。實行物業服務費包幹制度，物業服務企業應對具體物業區域實行單獨建帳管理，定期公布財務狀況，接受監督。
實行物業服務費制度的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或者業主大會可以根據物業服務合同的約定，聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務費收支進行審計。
第二十四條業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主委員會應當督促業主繳納違反物業服務合同的逾期服務費；逾期不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。
物業產權或者使用權轉讓時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費。
第二十五條政府價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業管理企業服務內容、服務質量、收費項目和標準的監管。物業管理公司違反價格法律、法規和規章的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十六條本市其他縣可參照本細則執行。
第二十七條本實施細則由淮安市物價局會同市房產管理局負責解釋。
第二十八條本細則自2005年2月6日起執行，此前所有與本細則不壹致的規定同時廢止。
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