關於住宅區車位、車庫的分配和使用，《物權法》第七十四條規定:“建築區劃中，規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。在建築區劃內，規劃車位、車庫的權屬由當事人通過出售、贈與或租賃等方式約定。占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車的停車位，屬於業主所有。”
車位出租和出售引發業主糾紛。
壹個小區的車位與戶數之比為0.5: 1。開發商在出售車位時，規定每戶最多只能購買壹個車位。業主入住後，物業管理公司規定每戶租用露天車位最多只能租壹個車位，已經購買車位的業主不得再租車位。開發商和物業公司的上述規定引起了部分業主的不滿，引發了不少糾紛。停車位首先要滿足業主的需求。業主提問，以下簡稱“袁媛”。我家有兩輛車，地下車庫和未售出的袁媛。為什麽不能買兩把車位鑰匙？買車位為什麽租不到車位？專家答疑，以下簡稱袁。第五條規定，建設單位通過出售、贈送或者按照分攤比例出租等方式向業主處分車位、車庫的，應當認為其行為符合《物權法》第七十四條第壹款“因業主的需要
案例中，小區車位的分配比例為0.5: 1，也就是說，小區最多只有壹半的業主可以享有車位。這裏車位使用權的取得方式包括購買、贈與和租賃，這三種方式是並行的，也就是說通過這些方式處置車庫車位後，單個業主得到的不能超過1，如果超過1，就違反了分配比例。
因此，當車位配比等於或小於1時，開發商和物業管理公司有權拒絕業主購買或租賃超過1車位的要求。開發商或物業管理公司向同壹業主出售或出租兩個或兩個以上車位的，其他未購買或出租車位的業主可以向法院主張確認合同無效。
住宅區公共部分設置的停車位歸業主所有。
答:部分業主認為地上或地下的車庫車位是建在道路上或房屋專有部分以外的其他場地上，這些車庫車位等場地也應視為全體業主所有。
根據《物權法》第七十四條第三款“占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車的車位屬於業主所有”，小區內所有車位屬於業主所有。這種理解是不正確的，沒有法律依據。
《物權法》規定“壹個建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的所有權，由當事人通過出售、贈與或者出租等方式確定”，住宅區內按規劃審批建設的車庫、車位在出售前並不存在，整個建設工程的所有權人為開發商，開發商有權依法處置這些車位、車庫。
開始銷售後，占用業主所有的道路或者業主設置的其他停車位的，產權屬於全體業主。
開發商有權決定車位是出租還是出售。
答:在上面第2點的分析中，已經明確了除了建在公共空間上的車位之外，其他車位、車庫的產權都屬於開發商，開發商有權處置。在這種情況下，決定是出售、贈送還是出租的是開發商，而不是業主。法律限定的是開發商轉讓車庫車位的對象，而不是處置方式。
露天停車位的租賃期限不得超過20年。
答:通常情況下，露天停車位是占用業主所有的道路或其他場地建設的。物業管理公司有管理的義務。他們可以管理和租賃，但不能出售。壹些物業公司變相與業主簽訂合同，約定租期為70年。這樣的租賃合同是部分無效的，因為根據合同法規定，最長租賃期限不得超過20年。
露天停車位屬於所有業主。主人有權利免費使用它們嗎？這個主要看管理規約或者業主大會的約定。管理規約或者業主大會決定不收租金的，業主繳納車位款後無需繳納物業服務費。但如果管理規約或業主大會沒有約定，車位配比不足，
為了合理分配資源，物業管理公司或業委會可以通過有償使用的方式出租車位。業主對公共停車位的權利不壹定體現在占用某個停車位上，還體現在公共停車位的經營收益分配上。使用公共停車位的業主比其他業主占用了更多的公共資源，也應該給予合理的補償。出租停車位的收入應當按照約定進行分配或者依法納入維修資金。
其他小區的車位盡量短租。
a:業主可以購買或租賃小區內的停車位嗎？《物權法》是“應當首先滿足業主的需求”的強制性規定。“第壹次滿足”和“第壹次滿足”是不壹樣的。“優先滿足”是指在同等條件下，所有權人有優先購買權。如果業主以外的其他人願意出更高的價格，那麽開發商將車庫車位出售給他人，並不存在對業主“優先購買權”的侵害。
但根據《物權法》第74條規定，無論其他人是否提出比業主更高的條件，都不能先賣給他人，除非小區業主書面承諾放棄購買和租用車庫車位。如果這個小區的開發商把車位賣給其他小區的業主，只要以後不能按車位比例享受車位的業主可以提起訴訟，法院就可以認為其他小區業主購買車位的合同無效。
那麽，業主可以租用其他小區的閑置車位嗎？根據物權法的物盡其用原則，是可以的。業主的需求有壹段時間。住宅開發初期，入住率可能不高，小區業主經濟能力有限。此時應該允許開發商將小區外的閑置車位出租給他人，以保護開發商盡快收回車位、車庫成本的合法權益，並在壹定程度上解決周邊居民停車難的問題。但將車庫出租給小區外第三人的前提是，必須時刻滿足小區業主的合理停車需求。兩者沖突時，車庫出租合同無效。因此，這類合同規定的租賃期限不宜過長。
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房屋貸款過戶詳情小貼士(責任編輯:焦點佛山)