經濟適用房是綱要的重點內容。《綱要》提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。特別是以人口流入量大、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃房供應，著力解決困難群體和新市民住房問題。據業內人士透露，新市民的住房問題是住房市場的核心問題，而增加* * *產權房和租賃房的供應是解決這壹問題的重要路徑，而且刻不容緩。
“房住不炒”仍是樓市的基調，金融調控是在“三穩”的目標下進行的
“房住不炒”最早出現在2016年底的中央經濟工作會議上，成為整個十三五期間房地產調控的總基調。
這壹次，“房住不炒”首次出現在五年計劃中。綱要提出，“十四五”期間要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居，職住平衡。堅持因地制宜多措並舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價、預期。
對於上述綱要的內容，克而瑞分析師認為，熱點城市繼續堅持調控目標，力度不放松。現階段，地價和房價仍然是不可觸碰的紅線。壹旦市場出現過熱跡象，調控政策大棒必將隨之而來。
對於“房住不炒”，韓毅智庫分析認為，這壹立場堅定不可動搖，嚴格遏制超出理性範圍、超出改善性需求的住房消費行為，滿足“居者有其屋”的訴求。
在抑制房地產投機方面，綱要強調要建立住房與土地聯動機制，加強房地產金融調控，發揮住房稅收調控作用，支持合理自住需求，抑制投資投機需求。
去年下半年以來，房地產受到金融體系“最大的灰犀牛”的壓力，金融政策壹再收緊。去年房企面臨“三條紅線”，開始集體減債。今年央行對各家銀行的房貸設置了“兩條紅線”。此後，以壹線城市為主的熱點城市頻繁出臺住房信貸管理措施。
克而瑞分析師表示，從目前來看，各地嚴控個人住房貸款節奏，加大對購房人首付資金來源和負債收入比的核查力度，特別是加強信貸資金管理，防止商業貸款、消費貸款、信用貸款等資金違規流入房地產市場。
從完善房價地價聯動機制的角度，柯睿分析師認為，3月12日，北京土地啟動拍賣，實施“壹地壹策”、“地產聯動”等政策，通過打通地價與房價，實現聯動引導，抑制非理性拿地行為，避免土地與住房需求脫節，導致房價地價螺旋上漲。熱點城市將效仿北京、上海，商品住宅用地出讓實行限價、競地價，引導開發企業合理拿地。
新市民的住房問題是住房市場的核心問題。
"房不是炒的"是為了抑制投機性需求。對此，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒認為，大城市住房供需矛盾將長期存在，要防止居民住房水平受投機影響，這也是對家庭剛需和改善性需求的支持。
對於家庭的剛需和改善性需求，綱要強調因地制宜發展* * *產權住房。
事實上，近年來，北京、上海等地壹直在探索* * *產權房，並通過試點，對* * *產權房的分配定價、產權分割、使用管理、產權轉讓等都梳理出了壹套辦法。對北上廣等壹線城市以外的其他城市* * *產權房的住房保障和供應體系建設也起到促進作用。
58安居客房地產研究院分院院長張博表示，從目前來看，* * *產權房將從壹線覆蓋到更多的二三線城市，尤其是二線城市。另外，隨著* * *產權房的覆蓋面越來越大，對房價和整個市場的穩定會有明顯的促進作用。通過* * *所有權的方式，可以解決大城市夾心層的部分住房問題。
值得註意的是，保障性住房是綱要的重點內容。綱要提出，切實增加保障性住房供應，完善住房保障基本制度和配套政策。以人口流入量大、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃房供應，著力解決困難群體和新市民住房問題。完善土地流轉收益分配機制，加大財稅和金融支持力度。
其中，《綱要》中提到的“新市民”，主要是指因各種原因來到壹個城市工作生活的各類群體的集合。如果進壹步精準定位，就是有穩定工作的非本地常住人口。RealData首席市場分析師徐小樂認為，新市民的住房問題是當前房市的核心問題。
隨著新型城鎮化的推進，越來越多的人流向大城市，但與原有居民相比，新市民的收入與近年來居高不下的房價存在較大差距，支付住房的能力有限。在業內人士看來，目前，解決這些群體住房問題的重要途徑是增加供應。
“根據全國流動人口調查數據，目前我國30%-40%的流動人口居住在用人單位提供的宿舍或工棚內，其他大部分租住在城中村、城郊村、地下室、群房內，居住面積小，居住條件差。尤其是在大城市，生活條件更加嚴峻。”徐小樂說。
業內:不僅要單獨列出租賃住房用地計劃，還要加強操作。
除了商品房和產權房，租賃房是解決弱勢群體和新市民住房問題的重要渠道。
《綱要》指出，加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活現有住房資源，大力有序擴大城市租賃住房供應，完善長期租賃政策，逐步使租賃住房享有平等享受公共服務的權利。加快住房租賃法律法規建設，加強租賃市場監管，保護承租人和出租人合法權益。
在剛剛結束的2021全國兩會上，政協委員、中國國際經濟交流中心副理事長王壹鳴指出，建立長期租賃住房供應體系，解決大城市住房問題，顯得尤為重要和迫切。而關鍵是要逐步實現“租購同權”。
“長租公寓是近兩年的熱門話題，但從市場情況來看，大部分租賃房源都是靠市場化。政府推出保障性租賃房2021，以前數量不多。”張博說。
在張博看來，長租公寓是住宅租賃市場的有益補充。未來在管理和推廣並重的前提下，會有更多適合新市民的房子貢獻給市場，整體居住品質會更符合新市民的需求。
克而瑞分析師也認為，未來地方政府應多渠道籌集保障資金，加快財政資金撥付速度，全力支持租賃住房和保障性住房建設。長期來看，租賃市場的監管要制度化、常態化，資金的監管仍是重點領域。要加強對租金和押金使用的監管，嚴控“AG低付”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。
此外，為增加租賃住房供應，《綱要》提出租賃住房單獨用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持非居住住房改造為保障性租賃住房。
事實上，早在2020年底，中央經濟工作會議就提出了單排租賃住房用地計劃，今年2月，自然資源部明確了實施方向，要求“城市人口654.38+0萬以上的大城市要有單排租賃住房用地計劃”。
據包河投資研究所分析師介紹，上海在“十三五”規劃中已經單獨列出了租賃用地計劃。自2017開始租賃土地供應測試，已供應租賃土地152宗。地價為同期同區域宅基地的20%左右，但附加條件苛刻，如“自持70年”“只租不賣”。同時，大部分土地規定需要優先為園區各類創新創業人才提供居住配套服務，對擬在土地上建設的產品的面積、套數、公共面積、生活配套等都有壹定要求。
包河投資研究所分析師也表示，單排租賃土地計劃是解決大城市住房問題的重要舉措，值得特別關註。單獨列出租賃土地只是第壹步。如何組織運營好，值得進壹步探討。