如果出賣人將房屋出售給第三人，但未辦理過戶手續，根據該法的限制，原買受人有優先選擇過戶的權利，可以向法院請求對方繼續執行合同的希望。如果房屋已經出售給第三人，並且已經交給他人，如果出賣人已經將房屋出售給第三人，目前已經辦理了產權過戶，那麽出賣人已經構成惡意違約，合同不能繼續履行。此時，買受人可以向法院提起訴訟，約定合同免責，共同要求出賣人按照崗位違約責任或者房屋差價賠償崗位違約責任。
第二種:賣方規定提高房價解決產權轉移。
簽訂合同後，賣房人認為該房屋銷售量太便宜，約定其他產權轉讓價格更高。在這種情況下，買受人應立即向法院提起訴訟，約定對其購買的房屋進行查封、檢查，並進行產業鏈保護，防止出賣人將房屋出售給第三人，使已簽訂的合同無法繼續履行，並約定由法院對出賣人繼續履行合同進行判決。
第三種:賣房時賣方後悔合同，要求無效合同。
在這種情況下，如果買受人在購買房屋時明知房屋內有其他人，並不是通過某人的認可而購買房屋，那麽在有人規定合同無效的情況下，是可以得到支持的。但夫妻壹方有房的，壹般認為是房屋買賣合同中夫妻雙方認可的。買方可以規定合同應繼續執行。
此外，賣方與情人以外的人有房。在這種情況下，賣方需要證據來證明房子的所有權。如果不能確認，買方仍可規定合同繼續執行。如果出賣人能夠證明該房屋是自有的，合同的不可執行性是因出賣人的錯誤和疏漏造成的，買受人可以約定解除合同後由出賣人承擔違約的崗位責任。
買房20%違約金的法律規定是什麽？根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》。第十六條被告以合同約定的違約金過高為由要求減少的，應當在違約金超過造成損失的30%的基礎上適當減少；被告以合同約定的違約金少於造成的損失為由要求增加的，應當根據違反合同造成的損失具體確定違約金的數額。
第十七條商品房買賣合同未約定違約金的數額或者損害賠償金的計算方法。違約賠償金或損害賠償金的金額可參考以下規範進行定義:
逾期付款的，根據未支付的購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融企業逾期貸款收取利息標準計算。逾期交付申請房屋的，按照相關主管部門或有資質的房地產評估機構出具的逾期交付申請房屋期限評估同地段同類房屋的租金。
第十八條因出賣人原因，買受人未能在下列期限內取得房屋所有權證的，除被告有特別承諾外，出賣人應當承擔違約責任:
(壹)商品房買賣合同約定的房屋產權申請備案期限；
(2)商品房買賣合同的標的資產為未竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(3)商品房買賣合同的標的資產為已竣工房屋的，自合同生效之日起90日。
合同中沒有約定違約金或者違約金數額難以確定的，可以參照中國人民銀行規定的金融企業對逾期貸款計收利息的標準計算提前支付的購房款總額。
如何處理出賣人依次與兩個不同的買受人簽訂合同後，對後壹個買受人依法履行了附隨義務並辦理了房屋過戶登記的情況？在這種情況下，兩個銷售合同都是合理的。但由於立後合同的執行已經結束，買受人在本合同中明確取得了該房屋的產權。此時，兩個買受人所擁有的請求權的特征是不同的:後壹個買受人是房屋的所有權人，因為他的債務已經滿足，所以他占有因房屋的產權而產生的物權請求權。
前買受人占有的是買賣合同產生的債權請求權。這種債權請求權是壹種要求出賣人付款的權利，特別是向其收取款項的權利，對交易抵押物本身沒有即時的操縱和排他的效力。即使交易抵押物已經被占用，房屋的產權也早已通過備案轉移給後買受人，因此房屋的占用和滅失基本合法，構成無權占用，需要承擔返還房屋的責任和義務。根據《合同法》第110條第1款，
出賣人拒絕履行對買受人的非貨幣債務或者非貨幣債務的履行不符合約定的，買受人不得以該債務在法律上或者實際上不可履行為由要求履行。如賣方違反此類責任，應承擔法律責任的法律後果。也就是說，合同的標的物早已歸他人所有，實際履行已經不可能。這種情況下，不存在強制實際履行的問題。此時，合同中的負債轉化為損失賠償的負債。
購房違約金在維護購房者權益方面發揮著重要作用。因為這種問題解決者會在壹定時間內給購房者壹個滿意的答復，因為時限會保證房地產開發商的施工速度，那麽被告就可以在規定的時間內獲得相應的法律權利。