土地抵押貸款的兩大風險
從國內外各種理論研究和實踐探討的結果來看，土地抵押貸款的風險壹般可分為內部風險和外部風險。內部風險主要是土地評估、抵押、貸款、登記等業務流程不規範導致的風險，如非法抵押登記、非法放貸、騙取貸款、虛增評估地價等。外部風險主要是宏觀經濟波動造成的，比如宏觀經濟波動導致的土地市場不景氣、土地貶值等。筆者認為，外部風險是宏觀風險，具有綜合性和不確定性。糧食安全、地震、自然災害等公共危機都可能引發風險，這類風險主要由中央政府監管。因此，本文重點研究內部風險。
據中國人民銀行統計，擔保信貸作為最常見的擔保貸款形式，占我國信貸總量的80%以上。土地抵押貸款的風險主要存在於辦理土地抵押貸款業務過程中的兩個主體:土地登記機構和銀行。相應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩個方面:
風險壹:土地登記機構違法進行土地抵押登記的風險。
壹是依法不能抵押的土地已辦理土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定的各類不能抵押的土地，如農村宅基地、公益用地等。
二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續，或者按照出讓金繳納比例違規進行分割登記抵押的。
三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續。土地權利有異議登記或者預告登記的，未經當事人同意，不得辦理抵押登記手續；* * *有未經全體* * *人同意抵押登記的土地；未經集體經濟組織同意，鄉鎮企業建設用地已經抵押登記的。
四是土地權利被查封、預查封或者土地違法進行土地抵押登記的。擅自改變土地用途的，抵押。
五是為滿足土地抵押融資的需要，壹個土地申請多個土地產權證，造成重復發證。比如，土地被儲備的，可以不註銷儲備範圍內的原有土地權利，對土地進行登記、發證和抵押。
六是同壹土地未按規定登記，擅自變更抵押登記順序的。
風險二:銀行違規放貸的風險。
壹是銀行擅自擴大貸款比例。如相關政策法規
儲備土地按揭貸款比例70%，首套房貸30%，銀行擴大放貸比例。
第二，銀行違背產業政策放貸。如向落後、淘汰行業和“三高壹資”(高成本、高汙染、高能耗、資源型行業)放貸。
第三，銀行用膨脹的土地價值放貸。(無論土地價值是由評估機構評估，還是雙方協商確定，都要經過銀行確認)。
四是銀行未審慎延長貸款周期，導致貸款周期結構不合理，如中長期貸款過多。
第五，銀行降低貸款利率放貸。比如部分城市儲備土地的房貸利率比同期市場利率至少低10%。
第六，銀行逆房地產調控政策放貸。
第七，銀行超出土地使用權期限放貸。
第八，銀行超信貸審批權限放貸。
第九，非金融機構違規放貸。
第十，其他情況。如貸前、貸中、貸後未履行監管職責。
除上述風險外，同壹土地重復貸款，排名靠後的抵押權人可能得不到補償，風險較大；土地或房屋單壹抵押，由於登記機構不統壹，房屋抵押後可能不辦理抵押登記手續，當事人持土地產權證再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大的保函等無效文件放貸，也是土地抵押貸款風險的重要因素。
實踐中需要密切關註的兩個風險領域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押的風險價值
我們需要密切關註它。
風險領域1:儲備土地抵押
據國土資源部統計，截至2009年底，全國84個重點城市土地抵押3547億元，占84個城市土地抵押總額的14%。2009年新增土地抵押貸款的1/5去了儲備土地抵押。
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平臺的主要形式，儲備土地抵押存在以下值得高度關註的問題:
壹是在預留土地的土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》和《土地證》的相關要求不壹致，可能存在法律風險。目前，儲備土地和抵押登記沒有明確的依據和標準。實踐中，地方政府將儲備土地的國有土地使用證使用權填寫為“政府儲備”，土地用途填寫為“儲備土地”，土地使用年限未填寫，與《土地登記辦法》及土地證填寫相關要求不符。比如土地分類中沒有“保留地”這壹項，壹旦進入訴訟或其他司法程序，很有可能因為土地登記不規範而敗訴。
第二，政府儲備土地中的很多“綠地”和“道路”都是由儲備機構打包收儲的。在儲備土地抵押貸款的過程中，這些土地並沒有剝離，而是壹起抵押。但今後代征收的土地全部用於公益事業，不可能通過招拍掛的方式出讓，也不會有土地出讓收入。所以，把這些土地壹起抵押，顯然是有風險的。
三是目前儲備機構融資渠道較為單壹，僅依靠儲備土地抵押，還款來源主要是土地出讓收入，外部風險較大。儲備土地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如2009年北京市實現儲備土地總投資1165萬，占地面積約1.8萬公頃。在這種規模下，壹旦土地市場出現波動，土地需求下降，價格下降，儲備土地無法供應，土地出讓收入無法保證，儲備機構將無法按時還貸，資金鏈斷裂，金融風險凸顯。
四是各類商業銀行對儲備土地抵押貸款意願強烈，可能降低貸款門檻，導致金融風險。儲備土地是最穩定的抵押物之壹，有政府做後盾，規模大，借貸收益高。各類商業銀行願意放貸，甚至降低放貸門檻，存在違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。
風險領域2:集體土地抵押
關於集體土地抵押問題，雖然《物權法》、《擔保法》沒有明確規定集體土地不能抵押，但明確規定只有兩種情況可以抵押:壹是荒地等農村土地可以通過招標、拍賣、公開協商等方式承包，其土地承包經營權可以依據《農村土地承包法》等法律和國務院有關規定抵押；二是鄉鎮企業廠房等建築物抵押的，其占用的建設用地使用權壹並抵押。裸地不能抵押，必須和土地上的房屋、建築物壹起抵押。
黨的十七屆三中全會通過了《中央關於推進農村改革發展若幹重大問題的決定》，明確提出建立現代農村金融體系。在擴大農村有效抵押物範圍後，金融機構開展了農村集體土地抵押融資的試點和嘗試，特別是農村房屋和宅基地抵押的嘗試引起了全社會的關註。根據我國現行法律規定，房地產轉讓抵押時，房屋所有權和房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓抵押。農村房屋、宅基地壹旦實現抵押，集體土地無法處置，其所擔保的債權無法實現，無疑是巨大的金融風險。
防範風險，確保土地“借=貸”。
土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩個方面:壹是銀行違規放貸的風險(包括中介機構違規評估土地價值的風險)；二是土地登記機構違法登記的風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，由於制度約束和職業道德，上述風險單獨出現的可能性較小。但除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件是有限的。壹旦壹方違規，另壹方不熟悉另壹方的政策或沒有責任遵守另壹方的規則和政策文件，就會產生違法的土地抵押登記貸款，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要途徑應該是加強土地抵押貸款相關各方的溝通協調，建立共同防範金融風險的新機制。
積極推進相關信息對接共享，構建土地、銀行、證券共同防範金融風險的新機制。隨著經濟社會的發展，土地資本化的方式、速度和規模呈現多樣化、快速化和擴大化，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會、證監會加強溝通合作，共享土地登記、上市房地產企業資金和用地、房地產企業信貸和用地等基礎信息，包括土地抵押監測數據，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行、證券共同防範金融風險的新機制，更有效地化解政府融資平臺矛盾，防範金融風險。
土地登記部門加強土地登記信息公開查詢服務，銀行加強土地登記信息貸前、貸中、貸後的查詢和全流程監管，實現土地登記信息和貸款政策信息的對接和* * *共享。