壹、XX項目物業分析:
1，物業地域範圍廣，封閉傳播性強。
2.購買房產的人員都是高層，屬於房地產市場的新銳客戶群體。他們對居住的私密性和安全性要求高，對財產消費的承受能力強；
3.所購房產用途復雜，有居住需求、辦公需求、會所需求；
4.物業管理是壹種混合管理，即管理河道和市政道路，管理客戶的私人設施和服務。
第二，根據以上分析，對XX項目物業的建議如下:
1.建議在保潔管理上實行兩分離，即河道和市政道路的保潔工作與為業主提供的保潔工作分離。因為河道和市政道路的保潔是項目區的壹項公共和社會工作，其對具體環境衛生標準和人員素質的要求與直接為業主提供保潔服務的要求不同。分開管理有利於降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將這部分工作分包給外界。
2.突出物業管理的兩個體系，即突發事件應急處理體系和業主管家式服務體系。
三。物業管理提供的日常服務內容:
1，河流清潔和水質保護(如種植水生綠植改善水質，根據季節放養魚類增強河流景觀效果；
2.清潔市政道路；
3.業主庭院環境的清潔(主要針對季節變化，如灰塵堆積或風吹落葉)？
4.24小時水電維修；
5.定期清除業主的生活垃圾；
6.水、電、氣等設備的日常維護；
7.項目範圍內綠化的種植和維護；
8.業主能源費用的收取和支付；
9、定期進行花木殺蟲和滅鼠；
10，辦理暫住證等社區證明；
11.業主大院的檔案管理。
四、物業專項服務-管家服務體系:
1.管家服務就是管家負責給業主提供盡可能好的服務，包括保安、保潔、廚師、司機。針對雨荷項目提出的管家式服務，應該理解為通過物業管家的努力，為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主在生活、出行上的需求。
2.管家式服務建議:2-3人24小時負責三四個業主隨時可能提出的服務需求。業主有需求，只針對責任管家提出，責任管家負責盡可能解決業主提出的問題；為業主提供的任何服務都必須有物業經理陪同。這樣業主的要求由專人處理，避免了相互推諉的問題，提高了解決問題的效率。同時，對業主的各種服務也由物業經理帶領和陪同，增加了業主對物業人員的認同感，避免了陌生工作人員給業主帶來的不安全因素。
3.管家服務的內容:
a、店主訂送報紙(報紙需要熨燙，免費)？
b、帶領員工完成業主提出的家政服務要求(有償)
室內清潔
移動，移動東西
地板和地毯的清潔和維護
收集洗滌、修補和熨燙的衣服。
室內插花與裝飾
代購日用品
車輛清洗服務
家庭護理管理
寵物護理管理
c、為車主提供車輛接送服務(付費且需提前預約)
五、XX工程安全管理:
1，安全部門日常工作內容:
24小時固定保安崗位值班
24小時流動哨所的安全和消防巡邏
車輛停放的安全管理
特殊時段的道路交通和人流管理
2、安全設施設備:
中央控制室
與中央控制室連接的門禁對講系統
圖像監控系統
巡更系統
在業主庭院的關鍵部位(廚房)設置煙霧報警系統。
停車管理系統(如果有大規模的公共停車位需要管理)
安全設備(對講機、滅火器、警棍等。)
3.安全部門提供的委托特殊服務:
禮儀安全
短途護送(主要是為了車主攜帶貴重物品外出時的人員安全)
(以上兩項服務需要有物業經理陪同，屬於付費項目。)
六、建立應急處理系統
業主的財產安全是本項目物業管理的關鍵。除了提供壹般的安全方法外，還應建立聯動系統，以確保在緊急情況下及時控制事態的發展，減少業主的損失。緊急處理系統的流程如下:
1.緊急情況下，業主通過門禁對講系統向中控室報告(或直接找物業經理)；
2.接到報警後，中控室分別通知物業經理、該區域巡邏保安、待命保安趕赴現場，控制事態繼續發展；
3.物業經理應向值班物業經理匯報現場情況；
4.物業經理根據物業經理對現場情況的報告(110，119，120，999等)決定是否報警。).
前期物業管理計劃(2)
公司前期停滯項目客服部:
為了有效開展現場物業管理服務，實現管理和服務的標準化，實施品牌戰略。根據與物業管理相關的相關法律、法規和文件，制定《前期入駐項目物業管理服務實施暫行方案》。
第壹，總體目標是實施標準化管理，保證服務質量。
第二，明確前期駐點項目的物業管理架構及相關工作職責。
1.明確之前停滯項目的物業管理架構。
公司由專人負責前期進駐項目的物業管理，統壹標準垂直管理前期進駐項目的客戶服務部。同時完善服務質量監督保障體系，即成立進駐前項目質量保障部，檢查人員按照《進駐前項目物業管理服務實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。
2.建立和完善與前期駐點項目相關的崗位職責。
三、建立和完善標準化工作流程和服務標準。
(壹)明確客戶服務工作計劃
標準:前期進駐項目的物業顧問實行每周工作書面匯報制度。
1.每周五下午17: 00前提交本周項目工作報告。
報告內容包括:承包戶、非承包戶、存在問題及原因分析、客戶意見及需求分析、工作改進建議、開發建設單位工作動態、工程現場情況介紹。
2、每月提交現場施工進度書面報告和工程進度記錄。
報告內容包括:項目進展情況，存在問題及原因分析，工作改進建議，開發建設單位工作動向。
3.下周工作計劃及要點。
4.合理化的建議和意見
5.其他人
(2)明確項目負責人周會制度前期工作計劃。
1.周會通報各部門前期工作情況，同時提出下周工作計劃和重點。
2、研究分析各部門的工作報告
3.研究和分析物業管理的新趨勢。
4、培訓和溝通的實施
5.研究和分析服務質量報告。
6.其他人
(三)建立健全前期進駐項目物業服務質量的監督保障體系。
1.成立前期停滯項目質量保證部，確定質量主管。
2、明確工作程序
a、檢查員每天至少兩次對各部門駐點現場進行監督檢查，並據實記錄，對不規範的服務現場進行整改。
檢查內容主要包括:待人接物、gfd、用餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規範等。標準按照員工手冊的規定執行。
檢查員應在每天下午17: 00之前提交書面報告並分析改進建議。
b、每個月檢驗員對銷售部現場主管和現場直接聯系人進行書面調查，同時對相關數據進行分析研究。
具體調查內容附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查問卷。
檢查員應在每月月底前提交書面報告並分析改進意見。
c、每季度前期，駐地項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時()研究分析相關數據。
具體調查內容附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查問卷。
駐地項目負責人或直接負責人應在每月第壹次例會上提交書面報告，同時向公司辦公會議報告。
(四)協調項目開發建設單位建立客戶報告制度。
1，制定規範的聯系信制度。
2.建立和規範例會制度。
3.協助建立客戶聯絡報告系統。
第四，建立長效改進機制
1.建立前期項目物業管理服務研究機構。
2.研究機構當前的主要任務
壹、研究並總結項目開盤訂單實施計劃
b、制定和完善崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。項目負責人、物業顧問及相關人員的前期工作。
編寫物業管理服務通用培訓材料。
d、有計劃地編寫項目物業管理方案。
e、形象策劃系統的有效實施
有計劃地對每棟樓的物業管理人員進行內部培訓。
g、搞好新技術、新材料、新方案的研究。
前期物業管理方案(3)
壹、物業管理的準備工作
(1)管理人員、管道工、保安要提前接觸圖紙，熟悉建築結構、性能、水電管線布置、智能安防監控系統管理註意事項，加強培訓，為以後的完善、維護、維修、保值、升值打下基礎，為業主解決後顧之憂。
(2)建立和整理建築物的詳細資料，組織整理設備檔案、資料檔案和業主資料，做到檔案齊全，管理有序。
(3)根據有關文件和本小區住宅特點，制定小區業主公約、管理處工作職責、員工規章制度。
(4)制定詳細的設備、設施維護保養、房屋維護保養計劃及檢查制度、水電設施設備檢查計劃、公共照明維護保養計劃、監控及消防系統維護保養計劃等。
(5)規範各部門的日常管理，做好人員調配培訓，所有員工必須在壹個月內到位，並根據項目管理的特點進行現場培訓，提高實戰素質。
二、接管後的日常管理和服務工作
(壹)設立接待處，配備專職人員，白天接待居民，處理服務範圍內的公共事務，接受居民的咨詢和投訴。服務遵循“十二字方針”(即禮貌、熱情、友好、樂觀、主動、平等)。
(2)安全工作:
1.保安人員應著裝統壹整潔，禮貌熱情。
2.保安倒班:24小時值班和巡邏。
3、門衛進出管理應嚴格，來訪車輛應進行登記，搬遷物品應由車主出具證明。
4.充分發揮24小時電視監控系統、電視分鏡頭監控系統、門口電控防盜鎖的作用，做好小區的智能化管理。
5.做好消防工作，建立防火防盜責任制，定期檢查消防設備。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配備消防系統設施和設備，能隨時啟動。
8.居住區出入口標識清晰，所有組團、樓棟、單元(門)、住戶標識明確，並有突發火災應急預案。
9、加強與市保安及附近派出所的聯系，建立聯防，* * *配合維護大樓安全，以創造良好的治安環境。
10.車輛收發卡，在保安的指揮下進入車庫和停車場。外來車輛未經許可不得入內，自行車、摩托車、電動車由專人管理。
(三)為保障住宅區的公共秩序和全體業主的生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，制定本規定:
1.各業主(居民)應在業主登記表中如實填寫所有常住居民信息，並留下緊急聯系方式；
2.管理公司負責維護居住區內公共* * *區域的公共秩序，管理公司的工作人員和保安人員有權檢查和糾正違反居住區管理規定的行為；房屋的安全由所有人或使用人負責；
3.小區實行準封閉式治安管理措施，管理公司的保安24小時值班。業主(居民)應積極配合管理公司，防止各行各業發生治安事件；
4.各業主(住戶)不得違規存放易燃、易爆、有毒、放射性物品，不得利用房屋從事危害公共利益或侵犯他人合法權益的活動；
5.為保障業主利益，凡攜箱、包裝箱、大件物品手拉手離開小區者，需提前填寫物品搬遷登記表，得到管理公司批準(房屋使用人需業主簽字)方可離開；
6.凡遷出小區的住戶，應提前通知管理公司，並填寫物品搬遷登記表，經業主簽字、管理公司核實後方可離開小區；
(4)環境衛生和綠化工作:
1，公共* * *衛生區，派專職衛生員做垃圾日產日清，樓道每三天清掃1次，樓梯扶手每三天擦洗1次；* * *部分使用的玻璃每季清洗1次；路燈、樓道燈每半年清洗1次，及時清除小區主幹道積水、積雪。
2.生活區按建築物設置垃圾箱，垃圾袋裝化，定點堆放，定期清理。
3.保持房屋二次裝修使用部位的清潔，定期清理亂塗亂畫、亂占亂放、堆放雜物等現象。
4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，並做好水質檢測報告；* * *雨汙管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清理；化糞池每半年檢查1次，每年清洗壹次。
5.聘請專職園丁對小區綠化進行精心維護和修剪。根據綠化的不同品種、風俗、季節、生長期，及時確定不同的養護重點，制定不同的養護方案，為小區提供壹個優雅的環境。
(5)環境與健康管理規定
為保持小區整潔，為全體業主創造安全、文明、優雅、舒適的居住環境，特制定如下規定:
壹、本小區固體垃圾袋的管理，所有業主(居民)傾倒垃圾時要扣緊垃圾袋口，放入樓前垃圾桶內。
2.本小區任何公共場所不準隨地吐痰、亂扔垃圾、汙水和便溺。
第三，不要往下水道裏扔垃圾、菜葉、布屑、塑料袋、廢紙、硬殼。因使用不當造成堵塞或損壞的，業主(居民)應及時通知管理公司處理，並承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共* * *場所，不準亂塗亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如遇兒童，家長應負責。
五、凡在公共* * *場所亂張貼、廣告、標語、傳單的，除責令限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究有關當事人的責任。
六、寵物主人(居民)應遵守相關規定，並妥善管理自己的寵物，不得讓寵物在公共場所大聲嚎叫和小便。
七、保持小區安靜，不在休息時間(12。00-14。00,19。00-8。00)制造噪音。
八、愛護小區綠化，不踐踏草坪，不攀爬花草樹木，不在公共場所晾曬衣物。
(6)加強二次裝修的後續管理。業主委員會協助管理處與業主就二次裝修的相關規定簽訂協議，每天檢查壹次，協調鄰裏關系，指導業主按規定裝修，保障房屋質量。
(七)積極開展便民服務，建立方便業主熱線，為業主提供中介電話，方便業主購票、雇保姆、雇鐘點工等。
(八)根據本小區情況，笑臉相迎，熱情周到，提供文明服務，盡最大努力讓業主滿意。
三、關於住宅車輛管理的規定
1，自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路和公共設施，不要亂扔亂放；
2.在管理區停放車輛時註意前後左右規定的安全距離；
3.車輛管理員應提醒車主停車後鎖好車門，將防盜系統調至警戒狀態，貴重物品隨身攜帶。
4、機動車輛在物業區域內行駛，時速不得超過5公裏，嚴禁超車，機動車輛在物業範圍內禁止鳴笛；
5、不準在小區內任何地方試車、修理、實習；
6.不準碾壓綠草損壞路面、路標及各類標誌。如有損壞，應照價賠償；
7.禁止在人行道、車道、消防通道停放車輛(機動車只能停放在停車場指定停車位，非機動車必須停放在專用場地(消防車、警車、救護車除外)；
8、不損壞停車場消防、通訊、電器、供水等公共設施；
9.保持停車位清潔，不要將雜物和垃圾扔在地上。如果出現漏油或漏水，車主應立即處理。
第四，管理模式
(1)擬采用的管理模式
服務質量是企業的生存之本，管理處必須執行以下標準:管理無縫隙、服務規範、投訴有反饋、辦事有時限、考核不妥協、獎懲有力、意見滿真情。物業管理要想扁平化，就要充分發揮社區整體的作用，形成與物業管理企業、業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯動的“* * *建設”機制。
(2)管理辦公室的組織
1，辦公室:
(1)負責日常事務，收發報刊信件。
(2)檢查建築和綠化的維護和清潔。
(3)協調鄰裏關系。
2.工程部:
(1)負責房屋質檢。
(2)建立設備設施的維護計劃。
(3)做好日常維護。
3.財務部:
(1)管好用好財務。
(2)負責日常管理費、租金、代理費等。
(3)購買日常維護設備，統壹發放設備。
4.安全部門:
(1)挑選保安員，做好保安員的培訓和管理工作。
(2)加強消防檢查，做好防火防盜工作，維護小區良好的公共秩序。
(3)與街道建立網絡安全，加強周邊環境安全。
(3)管理人員的配備
1，項目經理1，全面負責小區的日常事務管理。
2、物業主管及客戶服務部4人，負責樓宇檢查服務及費用等。
3、6名水暖工，負責小區日常水電及工程維護。
4、保潔員20人，負責小區公共衛生，專職保潔。
5、綠化化學2人，負責小區綠化的日常維護。
6.有14保安24小時值班。
動詞 （verb的縮寫）物業管理服務承諾
我公司將以“以人為本、科學管理、依法辦事、真誠服務”為宗旨，除了在本小區管理中采用以往的成功經驗外，還將在以下幾個方面進行新的嘗試:引進系統工程的方法和技術，提高綜合管理水平，采用計劃目標管理、全面質量管理、監督管理協調管理等先進的管理方法。按照ISO9001:2000: 2000質量管理和質量保證國際標準的要求，探索並逐步走上物業管理標準化的道路；始終強調把服務業主(租戶)作為管理的重點。