根據相關發言，未經本人審閱。
房地產投資信托(REITs)的概念進入中國已經很多年了，但對很多人來說還是壹個新鮮事物。
自2020年4月基礎設施REITs試點文件發布以來，相關政策廣受關註，試點工作積極開展。我們知道，由於基礎設施REITs的“新生事物”，壹些市場機構和投資者對其理解還不夠深入和準確，這在壹定程度上不利於這項工作的順利進行。
基礎設施REITs是盤活存量資產、促進投資良性循環的重要舉措。建設和發展基礎設施REITs市場，必須全面、客觀、準確地認識基礎設施REITs的意義。
首先，它有利於為基礎設施項目提供有效的股權融資工具。
“融資難、融資貴”是實體經濟面臨的普遍問題。具體到基礎設施領域，最困難的是籌集資金。壹般來說，基礎設施項目的投資規模比較大，回報比較低，對資金的需求非常大。而我國長期以來形成的融資結構是以間接融資為主，直接融資為輔。直接融資只占社會融資總量的10%以上，直接融資還包括相當壹部分債券融資。債券融資實際上是壹種債務融資，真正的股權融資在我國社會融資總量中所占的比例非常低。這樣壹來，基礎設施項目壹方面需要大量的股權資金作為資本金，另壹方面又面臨著股權融資僅占個位數的融資結構。這給基礎設施項目融資帶來了壹個大問題。
此前，各方都曾試圖通過各種方式解決資金籌集問題。然而，隨著資管新規的實施，市場上曾經流行的“清股實債”等方法已經不再具有操作性。今年以來，受疫情影響，許多地方財政壓力大，企業效益差，基礎設施項目融資難度加大。REITs是壹種股權融資工具。目前全球90%以上的REITs基金都是權益型的，我們這次實施基礎設施類REITs，明確要求我們堅持權益型的特點。因此，REITs是壹種股權融資工具，它盤活了現有的基礎設施資產，有助於解決基礎設施項目的資金籌集問題。
我國經過長期投資建設，在交通能源、生態環保、農林水利、教育衛生、城市建設、倉儲物流等基礎設施領域形成了大量優質資產，這些項目中有很多適合REITs。REITs的關鍵是底層資產成熟，有穩定的現金流，很多基建項目完全符合這個要求。比如汙水、垃圾處理工程，供水、供熱、供氣等市政基礎設施，高速公路等交通設施。再比如高鐵。以前人們總認為高鐵無利可圖，效益不好，但其實這幾年情況已經有了很大的改變。最著名的京滬高鐵已經上市，其他經濟發達、人口密集地區的高鐵項目運營情況也很好。很多基礎設施還有壹大特點——自然壟斷，比如供水、供熱、供氣基礎設施，其需求是剛性的，收益比很多商業地產項目更穩定，更適合發行REITs。商業地產項目，無論是寫字樓還是商場，都面臨著比較大的市場風險。隨著當地經濟發展形勢的變化、人口流動以及新型商業辦公模式的興起，其盈利能力存在更多不確定性。所以從基礎資產的期限和現金流的穩定性來看，很多基建資產其實更有資格發行REITs。
因此，我們應該對這種模式有足夠的信心，以優質的基礎設施資產發行REITs產品，盤活存量，將收回的資金作為資本投入，建設新的短板項目。隨著試點文件的出臺，社會各界對基礎設施資產的認識逐漸加深，現在很多人認為基礎設施領域可以通過REITs運作的相關資產非常可觀。
二是有利於提高基礎設施企業的再投資能力。
以基礎設施建設和運營為主的企業，目前面臨壹個* * *問題:投資了大量項目，總資產規模大，資產負債率高，限制了再投資能力和進壹步發展。而發行基礎設施REITs將有助於基礎設施企業解決這壹問題。
首先是增強企業的再融資能力。項目原所有者通過發行REITs產品獲得等價現金資產，無需提供補差價、兜底或回購等增信措施，可以幫助企業真正改善資產負債表，降低杠桿率，從而騰出融資空間，增強再融資能力。企業的負債率直接決定了企業的融資能力。負債率80%的企業肯定會和負債率60%的企業有不壹樣的再融資能力。很多基建企業負債率很高，已經接近甚至達到天花板，再融資的空間非常有限。通過發行REITs，壹方面可以獲得股權資金，另壹方面可以降低杠桿，可以提高基建企業的再融資能力。
二是提高企業抗風險能力。REITs的發行相當於未來收益的提前實現。對於REITs的投資者來說，購買REITs產品是為了獲得相對持續穩定的投資收益，而對於基礎設施項目的原始持有人來說，發行REITs實際上是為了提前收回未來的現金流，可以在壹定程度上防範未來的市場、運營等風險。發行REITs後，原持有人將基礎資產的所有權和收益轉移給了公募基金，相應的風險也轉移給了公募基金。雖然要求原權益持有人或其同壹控制下的關聯方在鎖定期內持有不低於20%的公開發行基金份額，但與REITs發行前相比，持有的權益份額比例明顯降低，所承擔的風險也有所降低。同時，自持部分也可以在鎖定期後公開轉讓，流動性明顯增強，也有助於提高企業抗風險能力。
三是減輕日常現金流壓力。現金流對企業來說很重要，就像血液和身體的關系。壹個人供血不足，身體肯定有問題。前幾年很多企業參與PPP項目，有企業因為現金流緊張出現經營問題。這些企業通過PPP模式投資了很多基礎設施項目，需要大量的債務來支撐項目建設，然後還本付息的壓力很大。壹旦政策或市場發生變化，現金流過於緊張甚至資金鏈斷裂，企業將立即面臨生死存亡的危機。發行REITs可以減少負債，大大減輕企業的現金流壓力，防止企業流動性不足的問題，有利於企業的長期穩定發展。
三是有利於吸引各類社會資本參與基礎設施建設。
壹是增強民間資本參與的積極性。國家出臺了很多文件，強調要取消相關門檻限制，允許民營企業廣泛參與基礎設施建設。但在實踐中，民營企業參與基礎設施項目仍面臨許多問題和困難。
壹方面，基礎設施項目前期工作復雜，涉及的手續和部門多，征地拆遷工作也很困難。民營企業往往力不從心，推進困難較多，這無疑會限制民間資本參與基礎設施建設的積極性和可能性。相比投資新項目，民營企業更適合通過基建REITs參與成熟的存量項目，既作為投資者，也作為運營管理者。這樣妳就不需要承擔非常復雜的項目建設前期工作，可以在更確定的時間以更合適的方式切入項目，獲得更穩定的投資收益，大大降低了參與難度和投資風險。
另壹方面，發行基礎設施REITs是基礎設施領域“投資-運營-退出-再投資”的完整鏈條，形成了投融資閉環。目前參與基建投資的民營企業普遍缺乏暢通的投資退出渠道，導致很多企業高杠桿操作，再投資意願和能力不足。正如創業板和科創板的推出推動了社會資本參與風險投資壹樣，基礎設施REITs為基礎設施投資提供了標準化、規範化的退出渠道，將大大提升基礎設施資產的流動性和市場估值，對民間投資將具有很大的吸引力。因此，基礎設施REITs將大大增強民營企業投資基礎設施的意願和能力。
二是更好地吸引保險、社保、理財基金、公募基金參與基建投資。要吸引社會資金參與基礎設施投資，不僅要有歡迎的態度，還要有具體的方法和操作細則。如果相關問題得不到妥善解決，各種社會資金可能會有心無力，無力參與。
以保險資金為例。保險資金的投資通常可以分為股權投資和債權投資兩種。保險資金非常謹慎，對風險的厭惡程度很高。固定收益類項目具有較強的增信措施，可以對其投資回收形成壹定的保障，因此保險資金參與熱情較高；但如果允許保險資金以股權形式投資新項目，由於風險較大，保險資金對回報的要求也相應較高，基礎設施項目的投資回報率很難達到保險資金對股權投資回報率的要求，再加上流動性較低，對保險資金確實缺乏吸引力。而REITs則介於股票和債券之間，風險適中，收益高，流動性好，是壹種標準化的金融產品。REITs的發行可以解決保險資金參與基礎設施投資的收益和流動性問題，進而吸引更多的保險資金進入基礎設施領域。
再比如銀行理財。前幾年可以通過資金池、期限錯配、實債等方式進入基建投資領域。但資管新規出來後，理財資金投資非標產品受到很大限制，發行REITs等標準化產品正好可以解決銀行理財投資基礎設施的通道問題，完全符合資管新規的要求。
看看公眾投資者。根據中國證監會發布的工作指引，基礎設施REITs的壹部分份額必須由公眾投資者認購。因為很多基礎設施投資項目規模大，回收期長，投資門檻非常高，普通人很難直接參與。隨著REITs的推出，普通百姓可以像股票壹樣購買REITs的股份，參與基礎設施投資，分享投資收益，有利於促進廣大人民群眾享受改革發展成果，落實創新、協調、綠色、開放、* * *的新發展理念。
第四，有利於提高基礎設施運營管理效率。
基礎設施運營管理效率低下，運營管理方式粗放，是基礎設施領域普遍存在的問題，但也意味著未來有更大的提升空間。基礎設施REITs是提升運營管理效率的重要手段之壹。
從內在動因來看，REITs通過公開募集投資者資金購買基礎資產，由基金管理人代為管理，這對基金管理人提出了更高的要求。投資者的收益主要來自基礎設施資產。如何管理好基建資產，為投資者創造更高的回報，是基金經理需要重點考慮的問題。如果基金經理管理效率不高，收益低，會影響投資者的信心，未來同類產品能否得到市場的認可存在很大疑問。在這樣的壓力下，基金管理人要想獲得良好的市場聲譽，使基金長期可持續發展，就必須千方百計管理好基礎設施資產，努力提高項目收益和資產價值，保證投資者的合理收益。
從外部壓力來說，發行基礎設施REITs相當於資產IPO，信息披露必須規範、完整、公開、透明，所以投資者會拿類似的資產做比較，比如汙水處理廠、高速公路。為什麽其他企業和其他同類型的REITs表現更好，收益更高？市場怎麽看？基金經理能否合理解釋？投資者對REITs的認可程度會體現在REITs的價格上，哪種資產運營的更好，能得到市場的認可，壹目了然。這樣可以對基礎設施的運營管理形成更大的外部監管壓力，有利於促進他們建立精細化高效的運營管理機制，提高運營管理效率。
五是有利於落實中央壹系列重要決策部署，補齊基礎設施短板，推動國家重大戰略實施。
中國經濟已經從高速增長階段轉向高質量發展階段，未來相當長壹段時間內對基礎設施仍將有較大的投資需求。第壹，2019年，我國常住人口城鎮化率為60.6%，與發達國家普遍超過80%的水平相比仍有較大差距，城鎮化建設投資潛力巨大。二是生態環境、社會民生、水利、能源等行業短板依然突出，廣大農村地區基礎設施依然落後。短板領域的投資需要繼續保持。三是京津冀、雄安新區、長三角、粵港澳大灣區、長江經濟帶、海南等國家重大戰略的實施，對基礎設施建設提出了新的更高要求。四是部分現有基礎設施存在設備老化、容量不足等問題，難以滿足社會新興需求和支撐經濟轉型升級，轉型升級空間較大。這些都需要大量的資金支持。隨著地方財政壓力越來越大，部分企業效益不理想，融資難度加大。如果能利用好REITs，就能有效支持重大戰略的實施。
2018以來，《國務院中央關於支持河北雄安新區全面深化改革擴大開放的指導意見》、《海南自由貿易港建設總體方案》、《國務院關於推進國家級經濟技術開發區創新升級打造改革開放新高地的意見》等多個文件都明確提出，要發揮REITs的積極作用，推動國家重大戰略政策的實施。用好REITs這壹金融工具，對國家重大戰略的實施有三個方面的重要推動作用:壹是可以把股票變成現金，把賬面上沈澱的資產變成現實的流動性；二是有利於為社會資本提供標準化、規範化的退出渠道，從而提高社會資本參與新投資項目的積極性；第三，它也為新的基礎設施項目的建設提供了新思路。以後投資新項目的時候，可以提前做好未來發行REITs的準備，打好基礎。
第六，有利於推動新的基礎設施項目建設
隨著新技術的發展，推動5G、人工智能、工業互聯網、物聯網、數據中心等新型基礎設施建設的投資日益迫切。在加速和快速布局的背景下，新的基礎設施建設融資需求很大，但傳統金融支持仍存在壹些障礙。通過推動基礎設施REITs，也有利於打破金融支持新建基礎設施的壁壘，充分激發市場參與的活力。以數據中心為例，數據中心的需求會成倍增長，數據中心建設的投入非常高。國外利用數據中心發行REITs是非常成熟的模式。如果在國內也推廣這種模式，可以實現數據中心投資建設的滾動循環——投資建設、對外租賃獲取回報、REITs退出、滾動再投資，從而在新型基礎設施領域形成良性的投資循環。
綜上所述，基礎設施REITs是基礎設施投融資機制的重大創新，是當前推進“六穩”和落實“六保”任務的重要抓手，也是增強金融支持實體經濟、促進經濟高質量發展的長期舉措。投資管理不僅要關註增量，也要關註存量。用好基礎設施REITs這個工具，把盤活存量和新增投資結合起來，意義重大。
基礎設施REITs在中國還是壹個新生事物。我們應該充滿信心，但不應該急於求成。應循序漸進、穩步推進，及時總結試點經驗，主動解決相關問題，促進基礎設施REITs市場的長期健康發展。