國家《物業管理條例》近日終於正式頒布。對於這部歷經四年、聽取了廣東省物業管理行業人士意見的國家法規，廣州物業管理行業專家認為，新《條例》有亮點，但也有遺憾。畢竟是第壹部出臺的全國性物業管理條例，客觀上填補了國家物業管理法律法規的空白。對此，廣州物業管理專業人士和律師給出了類似的評論:
廣東郭靖律師事務所律師溫碧倩表示，國家物業管理條例的出臺，結束了物業管理行業20多年沒有國家法規的歷史；廣東省物業管理協會副會長羅小剛認為，國家條例統壹了物業管理立法，規範了物業管理行為，明確了物業管理各主體的責權利，促進了物業管理的市場化。
但同時也有業內人士表示，對於壹直走在物業管理行業前列的廣州來說，這壹規定的指導意義並不大。
亮點壹:變“委托”為“服務”，雙方地位平等。
“第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當約定物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方權利義務、專項維修資金的管理和使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等。”“把原來的委托合同改成服務合同，是壹個激進的事情。”溫碧倩這樣說。他認為，業主與物管簽訂的合同壹直被認為是物業管理委托合同，這是壹種錯誤的理解。他說，按照這種理解，物業管理就是業主委托物業管理公司代理小區物業管理。法律上對代理有明確的定義:“第壹，被代理人以代理人的名義從事法律行為；第二，被代理人只能在代理人授權的範圍內從事代理行為；第三是被代理人的壹切代理行為，法律後果歸代理人所有。”其實物業服務過程中出現的問題，物業管理公司是應該承擔責任的。他認為，當初對物業管理合同委托代理法律關系的認定，導致主仆論、管家論、保姆論大行其道，壹直不利於物業管理的健康發展。這個國家規定把雙方擺正了位置。“其實雙方是平等的，完全按照合同辦事。”他說。
亮點二:明確業委會只是業主大會的執行機構。
“第八條物業管理區域內的全體業主組成業主大會。業主大會在物業管理區域內的物業管理活動中，代表和維護全體業主的合法權益。”第十五條業主委員會是業主大會的執行機構...“溫碧倩認為，雖然國家法規沒有明確規定業主大會和業主委員會的法律地位，但已經有了壹個進步，將業主大會定義為代表業主合法權益的自治組織，所有業主都必須執行業主大會做出的決定。同時，國家法規明確規定，業主委員會只能是業主大會的執行機構，維修資金的使用和更新、物業* * *部分和* * *設施設備的使用和監控、公共秩序和環境衛生的維護、管理公司的選聘等影響業主利益的重大事項由業主大會決定。文認為，這制約了業委會的權限，而原省市條例賦予業委會太多權限，比如聘請物業管理公司的權力，導致廣州部分小區業委會濫用權力。
突出三個業委會必須督促業主繳納物業管理費。
“第四十二條業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，業主從其約定承擔連帶責任。”“第六十七條違反物業服務合同，業主未交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不繳納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。“廣州市物業管理協會副秘書長謝凱認為，國家規定有義務督促業主繳納物業管理費是壹大進步。謝凱說，物業管理公司的服務是整體性的，收取的物業管理費服務於所有業主的利益。個別業主不交物業管理費的結果是傷害了絕大多數業主的利益。新條例明確提出，業主不交納物業管理費時，業委會有做好監督的義務，這說明業主大會真正成為壹個自治組織，有自我管理的約束。
亮點四:物業管理公司的職能分工更加細化。
“第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。物業管理企業接受委托代收款項和費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”“物業管理公司代水、電等配套部門向業主收取費用的現象很普遍。”壹位物業管理專業人士表示，這也引發了很多物業管理糾紛。國家規定明確了物業管理公司沒有義務代表公共配套單位向業主收取費用，減少了很多糾紛的來源。謝凱認為，國務院頒布的國家條例中規定的條款，意味著物業管理公司今後只與相關公共部門發生協調關系，而不必承擔代收代繳的義務。對壹些物業管理公司來說是壹種解放。
■律師面試部分條款不實用。
記者:請對國家規定做壹個總的評價。
秦冰:缺乏實用性。這裏的問題是，我們需要的是憲法還是合同法，我們需要的是可操作性的法律還是原則性的法律。
記者:如果讓妳只舉出壹兩個不合理的國家規定，妳會選擇哪些條款？
秦冰:讓我們選擇三項——第壹項是第10條(第10條)。同壹物業管理區域內的業主應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，選舉產生業主委員會。但只有壹個業主的，或者業主人數較少且全體業主壹致同意的，決定不成立業主大會，由業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。什麽是指導？車主如何啟動“引導”程序？房地產行政主管部門不給指導怎麽辦？什麽是選舉？如果有選舉，是差額還是等額？沒有選舉可以有業委會嗎？二是第十二條(第十二條，業主大會可以采取集體討論或者書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上表決權的業主參加。業主可以委托代理人出席業主大會會議。
■律師面試部分條款不實用。
業主大會作出的決定，必須經出席會議的業主1/2以上表決權通過。業主大會決定制定和修改業主公約和業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，使用專項維修資金和繼續籌集資金，必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。)對於壹個2000業主的小區，物業管理公司基本已經做了決定，幾乎不可能有2/3的人反對。哪怕有壹天業主給了2/3的反對票，物管公司也可以說:妳不是壹天寫的，每天的反對票都不到2/3，我不能天天走。在這種情況下，我必須留下。三是第四十壹條(第四十壹條)物業服務收費應當遵循合理、公開和收費與服務水平相適應的原則，區分不同物業的性質和特點。業主與物業管理企業應當根據國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。)這壹條並沒有剝奪物業公司在業主之間的定價權！我們在家請保姆，政府憑什麽給我們定價？如果業主按照這個價格交錢，物業公司服務不好，政府會對物業公司履行責任嗎？記者:這個規定還是回避了很多問題，比如業主委員會的法律地位問題。有廣州物業管理行業人士認為，國家規定沒有明確的地方，需要進壹步細化完善地方省市規定，做出可操作性規定。
秦冰:但是有壹件事。壹般地方立法水平不會超過國家立法水平，上海除外。
遺憾的是，業主委員會的法律地位並不明確。
多位物業管理行業人士告訴記者，沒有涉及業主委員會的法律地位，是國家法規的主要遺憾之壹。據羅小剛介紹，目前業委會不是法人單位，不具備法人資格，不能從事民事活動，不承擔民事責任。然而，關於業委會的糾紛不斷，因為業委會的行為侵害了業主的權益，涉及業委會的訴訟在廣州的住宅區也不時上演。廣州物業管理的不斷發展提出了明確業委會法律地位的要求，但國家規定並不明確。羅小剛特別指出，在香港，這個問題很明確:小區有壹個組織叫業主立案法團，是壹個具有法人資格的團體，可以承擔民事責任。
業委會向建設主管部門備案沒有法律依據。
“第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。.....”“這裏有三個問題。”文碧倩這麽認為。首先，備案的作用不明確。備案的性質是“批準”還是只是“知道”？如果是批準，就應該叫批準；其次，誰該備案，業主大會還是業主委員會？業主大會可以比作公司，業委會可以比作董事會。只有公司註冊，沒有董事會。第三，這種登記沒有法律依據。根據相關法律法規，商業組織在工商部門註冊，法人團體在民政部門註冊。但是，業委會到建設主管部門登記並沒有法律依據。沒有明確的方法來決定投票權
溫碧倩說，國家規定沒有明確投票權的決定方式，把這個問題推給地方政府決定。據了解，目前業主大會的表決方式主要有兩種。壹種是上海模式，以戶數決定票數；壹種是深圳模式，以產權面積決定占有票數。文認為，深圳模式更合理，因為物業管理費壹般是按建築面積計算的，所以物業面積越大，物業管理費交得越多，權利也應該越大。但也要防止大業主壟斷投票權，可以通過設計這樣的規則來解決，比如超過全體業主總投票權的壹定比例(比如20%)，超出部分不算投票權。溫認為，廣東省在制定地方實施細則時，應該註意這個問題。
避免對“父子兵”缺乏法律約束
廣州春蘭花園業委會主任葉春生表示，國家規定“住宅物業建設單位應當通過招投標方式選擇具有相應資質的物業管理企業”的違規處罰，只是654.38+萬元以內的行政處罰，沒有意義。他認為“有法律約束，否則廣州的現狀還會繼續。”北京市隆安律師事務所秦冰律師告訴記者，國家對建設單位和物業管理的分業經營規定不壹致。第24條明確規定，只是“國家‘主張’……”，而第57條是違規處罰，可見立法語言的混亂。問題的概念不清楚。
“第二條本條例所稱物業管理，是指業主選聘物業管理企業，業主與物業管理企業約定物業服務合同……”羅小剛認為這種表達是不恰當的。物業管理不僅僅是指業主通過選聘的物業管理公司提供的服務。開發商前期通過合法招標選擇的物業管理公司按照物業服務合同提供的管理服務不能叫物業管理嗎？羅小剛認為，國家法規對物業管理概念的界定較為狹窄，而廣東省的法規對壹些概念的表述較為準確。
業內人士認為，國家規定的實際可操作性比較差。比如第十二條規定:“選聘和解聘物業管理企業、使用專項維修資金、決定更新方案，必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過。”但是，壹個上千業主的小區，業內人士想要召集到2/3的業主會非常困難。在這方面，謝凱認為，這需要結合當地法規靈活處理。比如根據廣州物業管理業主委員會的規定，可以通過選舉業主代表來解決問題。有些規定不利於小企業主。6月25日，記者接到市物價局壹位不願意透露姓名的相關人士的電話。他認為國家法規第41條最後壹句不利於小企業主。(“第四十壹條物業服務收費按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。”他認為，現實中開發商為了吸引購房者，需要與物業管理公司簽訂低價的物業管理費。壹旦按照國家規定買房時簽訂了物業服務合同，就會處於“無條件服從”的狀態，失去向國土房管局、物價局申訴的渠道。謝凱指出，國家規定沒有涉及開發商建設的物業通過綜合驗收前由誰來繳納物業管理費，這是廣東普遍關註的焦點。同樣沒有涉及到的是上面提到的業主委員會的法律地位以及維修基金如何繳納和使用的問題。
壹些業內人士對此感到失望，稱“國家規定並沒有實質性解決現實中出現的關鍵問題、矛盾和糾紛”，因此對廣東“沒有太大的指導意義”。