2013年5月30日，美國聯邦移民局(USCIS)通過新政策備忘錄，對EB5投資移民影響最大。首先，貸款EB5項目的工作位置計算存在許多隱患，其次，大量的建築工作不再包括在工作位置的計算中。另外移民局有明確規定，以出租或出售房產為主的EB5項目，不能滿足工作地點的要求。即使參與此類項目的投資者已經獲得臨時綠卡(I-526)，正式綠卡(I-829)也會在最終審核時被拒絕。
壹、貸款和債券項目的風險
EB-5債券和貸款項目的風險遠遠大於普通投資項目。對於EB5投資者來說，他們面臨著被拒絕綠卡和資本三角債務的雙重最高風險，他們申請正式綠卡I-829被拒的原因如下:
1.層層放貸成多角債，EB5綠卡，還款無保障:
EB-5債券和貸款項目有壹個* * *性格，就是這些項目看起來很強，參與者很多，這讓EB5投資者錯誤的低估了綠卡被拒和資本三角債的雙重最高風險。因此，美國聯邦移民局(USCIS)專門對其進行了監管。
這種貸款的模式是層層放貸，結構比國內三角債更復雜。因為收到投資款的公司並不直接參與項目建設，只是將投資款層層借給壹家或多家公司。這些公司拿到貸款後，進行多層股權轉換，各股東千方百計搶占貸款，變成自己的。最終形成多角債務關系，不清不亂。無論是基礎設施項目、建築施工還是社區建設等。，無法確定哪部分是用EB-5投資建的，還是在法庭上。再去打官司，想都不敢想。
EB-5債券和貸款項目沒有房產等實質性資產抵押，而是由沒有信譽的項目方給投資者壹份擔保合同作為擔保。屆時，只要其中壹家或幾家倒閉，投資者就會被典型的三角債所困，催收公司和支付公司互相推諉，除了未完成的項目，綠卡申請都不會成功。
2.移民局無法判斷工作崗位人數，導致EB5綠卡申請失敗:
USCIS審批EB5投資者綠卡的關鍵指標是確認投資者實際創造了超過65，438+00個就業崗位。美國國會通過的移民法壹再強調，如果不能確認工作職位的數量，就不能批準綠卡。
移民局對債券、貸款融資的項目，聽證特別嚴格。主要原因是這種貸款模式使得移民局無法明確確定EB5投資者的貸款產生了哪些工作崗位。許多項目方采用以花代樹的方法，用復雜的資金轉移貸款，這引起了移民局對工作欺詐和偷工減料的高度警惕。由於多角債模型結構復雜，移民局要投入大量的人力物力進行分析判斷，導致所有過橋貸款或夾層貸款的EB5投資人都面臨著審核時間長，最終綠卡I-829被拒的問題。
3.來自美國、歐洲和其他國家的投資者避免貸款項目:
貸款項目的許多美國或歐洲參與者，無壹例外地不願意在沒有資產抵押的情況下發放貸款，因為不償還貸款的風險極高。參與者設置了很多參與條款，比如要求投資前其他資金到位，如果情況稍有變化，項目可以毫發無損地退出。EB-5投資者無權深入理解這些術語。EB-5投資款壹旦進入項目，往往作為項目前期運營管理費，先花掉。
隨著項目的發展，只要眾多參與者中有壹個退出，整個項目就會像多米諾骨牌壹樣流產。EB-5投資人手中的擔保，在多角債的訴訟中成為壹紙空文。由於沒有特定的資產抵押，EB-5投資者無權要求出售任何資產來償還貸款。這就是EB-5債券和貸款未完成率非常高的原因。
4.貸款、債券等EB5項目的工作崗位計算為綠卡死鎖。
貸款EB5項目通過貸款、債務和債券的方式誤導EB5的資本投資。這種項目風險極大，業內估計是爛尾工程。只有不知情的中國EB5投資者才能出資。接受投資資金的公司不直接參與項目建設，只是將投資資金借給壹家或多家公司。因為貸款項目有不同的資金來源參與投資，EB5投資人的資金只是總投資的壹部分，還有層層貸款。復雜的多角度負債模型使得移民局無法準確識別每個工作崗位的來源。如果將其他貸款產生的工作崗位用於投資者綠卡申請的計算，顯然違反了美國移民法(INA)第203(b)條。特別是目前普遍存在項目方故意向多方轉貸資金，偽造和計算高工位的情況，促使移民局對EB5貸款項目進行嚴格審查，導致投資人的正式綠卡(I-829)通過率很小。到時候，只要它&；nbsp當壹家或多家公司退出或倒閉時，投資者將被典型的三角債所困。催收公司和支付公司互相推諉，工程爛尾，討債無門。根據移民局2013年6月公布的案件報告，這些案件主要來自紐約和洛杉磯。對於這兩個地區的所有EB5貸款項目，移民局都開始調查審核，涉及酒店、公寓等等。項目越大，工作地點計算的問題越嚴重。即使臨時綠卡(I-526)已經獲批，轉正式綠卡(I-829)也會拖延很久，最終被拒。嚴重的是，項目方、中介融資方從來不向投資人披露真相。
2.酒店公寓項目的高風險
1.EB5酒店、公寓項目，虛增成本3倍，投資人綠卡被吊銷:
USCIS發放EB5永久綠卡的首要審核標準是確定EB5投資者是否實際創造了65，438+00個工作崗位。
移民局在2012年3月對EB5投資的酒店和公寓項目進行調查時，發現項目業主普遍將工程造價虛增數倍，賺了幾千萬美元，剩下的建設費用無法產生足夠的就業崗位。項目方通過將成本虛增3倍計算經濟模型，造假擡高工作崗位人數，采用欺詐手段達到移民局對工作崗位人數的要求。另壹套完全不同的虛假數據是在為投資者融資時使用的。同時，項目方用各種完全不同的假數據來應對不同的審計和融資需求。
由於問題極其嚴重，美國聯邦移民局於2013年5月30日通過了新的政策備忘錄，組建了專門針對酒店和公寓EB5項目的反欺詐調查小組，宣布徹查和監控所有酒店和公寓的建設成本和工作人數。壹旦虛增的項目成本被核實，移民局將根據移民法關於不符合工作崗位人數的規定，駁回EB5項目投資人的永久綠卡(I-829)申請，之前獲批的綠卡(I-526或I-829)也將被追查註銷。
2.使用酒店和公寓品牌來竊取專欄內容:
這種酒店或公寓項目，虛增工程造價的手段是壹樣的。那些酒店項目，比如希爾頓/希爾頓、/萬豪、/凱悅、溫德姆等等，利用了國內投資者對品牌的盲目信任，實際上只建設名義上的加盟酒店，而且只建設品牌下的經濟型酒店，相當於國內的莫泰、漢庭，也就是說投資者花遠不止五星級的錢去建經濟型酒店。
根據移民局參考的ReedConstructionData行業標準，美國豪華公寓的實際成本為105美元/平方英尺，不包括裝修。經濟型酒店的實際成本為126.5美元/平方。制成不包括裝修，高檔五星級酒店的實際成本為163美元/平方米。制成不包括裝修。如果項目方報價的成本高於行業標準，移民局會認定大量的投資資金並沒有真正投入到產生實質性的工作崗位，綠卡申請會因為無法滿足工作崗位而被拒絕。
3.夕陽產業，美國公寓和酒店紛紛倒閉:
在美國酒店，公寓已經供大於求，屬於夕陽產業，整體入住率不到45%。同時價格競爭惡性，最後資不抵債破產的以不到半價拍賣。美國權威酒店與住宅測評集團HVSGlobal公布了數據。從2008年開始，美國本土基金已經完全從酒店和公寓建設項目中撤出，整個市場只有EB5投資基金在承擔這個風險。
新建的酒店和公寓肯定會破產，因為:
1)項目(方)將增加三倍的成本(HardConstructionCost)，投資人賺錢後將面臨高額的管理費和居民維權的訴訟。比如紐約1廳的2居室，平均每月管理費2600美元，最低每月1，200美元。超過北、上、廣的公寓年平均管理費。
2)根據USCIS的EB5投資條例，每50萬美元的投資，必須雇傭至少65，438+00名全職員工。美國每家酒店或公寓的全職員工平均年薪超過4萬美元，加上各種保險和福利，10名全職員工的年薪支出超過40萬美元。如果5年內無法雇傭10名員工，EB5投資者綠卡申請將失敗。
換句話說，按照上述高昂的成本和員工費用，這些酒店或公寓每年的入住率必須達到225%，投資者才有可能拿到綠卡，蒙混過關。五年後EB5投資者退出時，沒有機構會提供再融資來支付高出市場數倍的成本和費用。
4.酒店項目的其他誤導手段:
1)其實這種名牌酒店不是酒店集團投資的，只是壹個HotelFranchise，只是名牌酒店集團的下遊品牌(經濟型酒店檔次)。換句話說，經營這種酒店只能是自擔風險，自負盈虧。如果項目出現虧損，酒店集團不承擔任何債務責任。
2)號稱酒店入住率將高達70%以上。事實上，美國酒店業的競爭壹直都很激烈。最好的時候，平均入住率在45%左右，相當壹部分酒店的平均入住率甚至不到35%。
3)美國的酒店業本身屬於夕陽產業，但是國內的人並不了解美國酒店業的現狀。項目方充分利用了中國人入住跨國品牌酒店的完美體驗和良好印象，以及他們對擁有品牌酒店股份的幻想。其實EB5投資人根本不拿品牌酒店的股份，只是拿酒店的部分股份。該項目只向品牌酒店支付了高額的加盟費。壹旦項目完成，所有的債務都轉移給了EB-5投資者。因此，妳得到的是最高的成本和不值錢的股份。
4)通過國內中介美化酒店、公寓項目。會舉出很多所謂的成功案例，還有100%的所謂成功率，但絕不會告訴妳項目方虛增成本被美國移民局調查起訴的事實。
5)美化大城市鬧市區的概念。美國真正的貴族區都在郊區，離市區幾十裏。但是，美國大城市的鬧市區並不是國人想象中的貴族區。90%以上的鬧市區犯罪率極高，也是無家可歸者的首選，因為很多市政救助站都設在這裏。建在這些地方的經濟型酒店別無選擇，只能成為不法分子的據點，官司和訴訟此起彼伏。酒店不可能收回在這類地區的投資。
5.酒店公寓項目違反了移民局的禁忌:
在EB-5敲定永久綠卡(I-829)的時候，移民局最關心的是項目方是否在工作崗位數量上有欺詐行為，因為移民局設立EB-5移民項目的初衷是每50萬美元的EB-5投資至少帶來65，438+00個美國工作崗位。所以酒店項目的虛高造價是移民局的大忌，通過這些項目申請的投資者也受到牽連，在移民局留下永久的不良記錄，會導致後患無窮。可惜國內市場推廣的酒店、公寓建設項目幾乎都是虛增的，後果不堪設想。
總結:
因為酒店和公寓的EB-5項目幾乎都采用了虛高費用的手段，所以壹定會導致綠卡申請最終失敗。而且酒店和公寓行業在美國競爭激烈，對投資和移民極為不利。
三、市中心茶葉EB5項目的風險
美國移民局規定，投資50萬美元申請EB5美國投資移民的項目必須位於茶區。移民局定義的茶區有兩種，第壹種是人口較少的郊區，第二種是大城市的TargetedEmploymentArea。目前市場上的EB5酒店、公寓、商務樓項目中，項目方將市中心的茶區美化為所謂的“黃金地段”，掩蓋了高犯罪、高汙染、高賠償的巨大風險，最終導致永久綠卡(I-829)申請失敗的嚴重後果。
1.市區的茶區絕不是“黃金地段”
中國的房地產才發展了十幾年，北上廣五環都沒有土地可以開發。即使是二三線城市的中心，也早就沒地可開發了。而美國的房地產業已經成熟了半個多世紀，大都市的鬧市區居然被列為等待EB5投資人開發的茶區，投資人可以判斷陷阱有多深。
由於高犯罪率、高汙染和高失業率，市中心茶區是美國最差的學區。但是很多EB5項目利用了人們對美國市中心的不熟悉，故意將這些危險的市中心茶區與北上廣的市中心“黃金地段”、“地金”等概念混淆，比如紐約的曼哈頓、洛杉磯的好萊塢。其實稍微分析壹下誰都能明白，真正的黃金地段是絕對不可能被指定為茶的。
2.市區茶區的高犯罪率影響了綠卡的申請。
美國的紐約、舊金山、洛杉磯、西雅圖、邁阿密、芝加哥被列為茶區，是因為這裏有黑人等最低族群的暴力幫派，以及搶劫、槍擊、毒品、賣淫等高犯罪率。著名的“洛杉磯中國女孩CecilHotel水箱殺人案”就發生在這個所謂的鬧市。(或者搜索:中國女孩在洛杉磯離奇死亡)文中明確寫道:“她居住的CecilHotel位於洛杉磯市中心，這個地區的治安狀況很差。許多吸毒者、強盜和流浪漢聚集在這裏。”在這些市中心茶區做業主，肯定會涉及各種販毒殺人的刑事案件，直接影響申請正式綠卡(I-829)時的背景調查。
3.市區茶區環境汙染嚴重。
大都市市中心茶區的EB5投資項目吸引不到美國本土投資者。除了上述暴力犯罪，還有工業汙染嚴重的問題。例如，紐約的布魯克林、SODO(西雅圖)和洛杉磯附近的河濱(加州)都是著名的工業汙染區。美國法律規定，建在工業汙染區的居民樓，必須由有專門執照的機構進行清潔。這個清理費甚至會超過建築本身的造價，項目方往往避而不談。投資者平白無故花幾倍正常成本在汙染嚴重的工業區蓋壹棟樓，得不償失。未來，因環境破壞而引發的潛在訴訟將會層出不窮。
4.鬧市區茶區租客維權官司貴。
市中心茶區的酒店、公寓或商業大樓的商業或民事租戶不斷起訴其業主被搶劫、殺害和強奸。美國的法官和陪審團都是站在弱勢群體壹邊的，人身傷害、性騷擾或死亡案件的賠償從數百萬甚至數千萬美元不等。所以最後所有在市中心茶區投資的項目都入不敷出，維權官司賠償勢必成為項目虧錢的無底洞。項目失敗將直接導致無法達到移民局對工作崗位人數的要求，最終導致綠卡被拒。
概要語言
基於以上原因，大都會中心茶區的房產難逃債務管理和破產拍賣，無法滿足移民局對工作場所人數的要求，投資者申請綠卡也沒有保障。
其實美國真正的貴族區都在郊區，離市區幾十裏。所以EB5投資者要警惕位於大城市所謂的“市中心”、“好地段”，尤其是那些貼著“黃金地段”、“寸土寸金”標簽的項目。項目方不會主動披露巨大的隱患，投資人發現的時候可能已經陷入綠卡被拒、投資虧損的結局。投資者要選擇學區內較好的茶區，同時要考察項目的長期盈利模式，才能保證投資和綠卡的雙贏。
四、州、市、縣政府參與EB5項目使捷徑陷入泥潭
目前EB5投資移民的另壹個誤區是，想當然的認為只要州市縣政府參與，就是最有保障的項目，但事實完全適得其反。這種項目往往是最復雜、成本最高的，導致工作崗位短缺，最終綠卡失敗。其實道理很簡單。美國各級州、市、縣參與的項目都是不以盈利為目的的，主要是公益性的。另外，州市縣政府的資金全部來自納稅人，項目資金補償第壹優先永遠是納稅人。此外，由於州、市、縣政府參與項目，即使出現赤字，也絕對不可能將已建成的市政物業出售給抵押投資者。
最重要的是，EB5投資移民是以美國聯邦移民法為基礎的，任何州縣都無權在綠卡審核中給予投資人任何優先權，這壹點在移民法中早已明確。如果任何部門或官員向投資者作出任何投資款或綠卡承諾，都涉嫌違法和欺詐，將被美國聯邦調查局查處。所以除了費用高，項目無利可圖，各種審批手續復雜，工作崗位計算無保障，資金無保障。投資人想當然的移民捷徑，其實已經變成了泥潭。
概要語言
州、市、縣政府參與的項目很難產生足夠的就業崗位，官方綠卡(I-829)的最終審核很可能遙遙無期，甚至被駁回。此外，投資者壹定要避開以出租或出售房地產為主的項目，包括別墅、公寓、商場、購物中心等以建築行業為主的EB5項目建設。移民局通過新政策備忘錄後，通過這些項目申請移民的可能性微乎其微。
五、EB5建築工不計入直接工崗位計算。
以建築或基礎設施建設為主的EB5項目，已經被移民局正式列入拒簽名單，原因很簡單，因為移民局在新的備忘錄中已經明確，建築工作是臨時工作，這些工作在建設期結束後很快就會消失，所以投資後不算直接工作，只能算間接工作。因此，所有依靠建築行業計算工作崗位的項目，都將面臨投資人正式綠卡(I-829)的最終被拒。
6.EB5租賃或出售房地產項目的綠卡被取消。
2013年5月30日移民局政策備忘錄拒絕EB5投資者通過投資建設別墅、公寓、寫字樓、城市改造、城市基礎設施、商場、購物中心、倉庫等方式申請移民。這類項目的獨特之處在於，壹旦項目完成，房產將被出租或出售給其他企業或個人，而移民局已經裁定，任何出租或出售帶來的工作崗位都不能納入綠卡申請的計算範圍。移民局(USCIS)已經裁定:“即使這些房產不建在EB5項目中，那些企業和個人也會購買或租賃其他房產並雇傭員工，因此這些工作機會不能在EB5投資後產生。”此外，建築工作不包括在直接工作的計算中，因此不可能為這個依靠出租或出售房地產的EB5項目的每個投資者保證65，438+00個工作。之前參與過這個項目的投資者，他們的官方綠卡在終審時會被移民局取消(I-829)。
7.國會起草了EB6來取代EB5。
EB5投資移民引發了上萬起訴訟，局面已經嚴重失控。美國國會將於2015年底前批準移民局推出EB6投資移民項目。EB6投資人可以自己設立項目，自己支配資金，自己經營，投資25萬美元，每年雇傭5名全職員工，兩年後可以轉為正式綠卡。
8.虛擬就業計算
EB-5區域華人和項目方偽造經濟計算模型的數字，虛構產生的員工人數被放大3到5倍，或者根據項目推廣的需要無限放大。所謂做經濟測算模型的專家，都是項目方聘請的，根據項目方提供的虛假原始數據完成這份報告。移民局在審批臨時綠卡I-526的時候，主要是審查EB5投資人資金的合法來源，換句話說就是把資金打入項目方的賬戶就好。此時資金還未操作，如何判斷經濟計算模型造假產生的就業崗位數字的真實性？然而，在批準官方綠卡I-829時，移民局的審核部門和專家曝光了這些偽造的文件，導致官方綠卡I-829被拒。