在商品房包銷中，有內部和外部三種法律關系。內部關系是開發商與承銷商的關系，外部關系是承銷商與開發商、買方的關系。
1.開發商和買方之間的買賣關系
在商品房買賣過程中，開發商擁有商品房所有權，具有商品房買賣主體資格，承銷商只能以開發商的名義進行銷售。因此，開發商與買受人是商品房買賣合同的當事人，開發商與買受人構成買賣關系。
2.開發商與包銷商之間的包銷關系。
這種包銷關系分為兩個層次:包銷期間，包銷人以開發商的名義向購房者銷售商品房，包銷人與開發商是壹種代理關系；包銷期滿，包銷人購買剩余包銷房源，構成包銷人與開發商之間的買賣關系。
3.承銷商和買方之間的關系
如前所述，承銷商與買方之間不存在直接的買賣關系，但承銷商仍是買賣合同的實際和重要參與者。
二、商品房包銷的法律特征是什麽？
1，經紀人說
這種觀點認為，“承保行為符合民法中代理行為的壹般特征。根據民法通則，代理是代理人在代理範圍內以被代理人的名義與第三人進行的獨立法律行為，由此產生的法律效力直接屬於被代理人的法律制度。”在商品房包銷中，開發商將商品房全部或部分交給獨家代理銷售，以開發商的名義銷售。購房人也與開發商簽訂購房合同，銷售商品房的法律後果也由開發商承擔，符合民法理論中對代理的定義。因此，承銷是壹種代理行為，而且是壹種特殊的代理行為。因為承銷商的代理責任比其他代理方式更嚴厲，代理權限更廣，代理風險比壹般代理更大。
“有學者根據民事法律行為的相關理論，將代理理論分為有條件代理理論和有限代理理論。”附條件代理行為理論實際上是壹種帶有終止條件的代理行為。附帶的條件是，包銷期滿未售出全部商品房的，由包銷人購買，代理權終止。附期限代理行為理論是指以雙方約定的承保期限為最終期限的代理行為，代理權在約定的最終期限到來時終止。
2.商業理論
這種觀點認為，商品房包銷的最終後果往往是包銷商購買房屋，在包銷商開始銷售之前，包銷商與開發商已就房屋銷售價格達成協議，但該協議是附條件的民事法律行為，即當包銷商未將協議範圍內的房屋全部售出時，協議發生法律效力，包銷商需要將剩余未售出的房屋全部購買。“從民法理論的角度來看，買賣合同實際上有兩層含義:第壹，買賣合同是出賣人將財產所有權轉移給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同；二、買賣合同是出賣人將其財產權利(包括財產所有權和其他財產權利)轉讓給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同。
壹般認為，第壹種買賣合同，即轉讓某類財產所有權的合同，是壹種買賣；第二種意義上的買賣合同，除了實物買賣之外，還包括權利買賣。根據這壹理論，商品房的承銷屬於第二種業務。開發商與包銷商簽訂包銷協議時，開發商實際上喪失了對協議範圍內房屋的銷售權，同時也間接轉移了這些房屋的所有權，即包銷商能否成功銷售房屋，這些房屋的所有權最終都會發生轉移，但這種所有權轉移的對象是不確定的，只能在包銷期滿時才能最終確定。至於為什麽采取包銷的形式而不是直接買賣，主要是因為在現行法律制度下，包銷人不能直接從事商品房的銷售，只能以開發商的名義進行銷售。另外，承銷商也不願意通過倒賣商品房來增加買賣環節(二次買賣)，從而避免了二次征稅的情況。從承銷商自身實力來看，承銷商壹般資金規模較小，實力有限，不願意把所有的錢都投入到提前買房上。而是參與壹次銷售，購買開發商的銷售權，既減少了買賣環節，又減少了資金投入，實現與開發商的專業分工，享受利潤。
在買賣論的基礎上，有學者明確將承銷行為定義為特殊的買賣行為，認為承銷行為是直接買賣和間接買賣的結合。“具體來說，可以分為三種情況:第壹，如果在承銷期內承銷的房屋全部售出，承銷商與開發商之間的買賣關系因承銷代理行為的完成而共同完成，間接買賣取代直接買賣。第二，如果在包銷期內沒有銷售完所有的包銷房屋，由於不發生包銷行為，包銷人與開發商之間的買賣關系直接完成，包銷人直接購買所有的包銷房屋。第三，承銷期內銷售部分承銷房屋的，承銷商與開發商的銷售關系是通過承銷間接完成的；包銷房屋剩余部分由包銷人根據包銷協議的約定直接從開發商處完成，雙方辦理包銷房屋的買賣手續。”
3.夫妻行為理論
持這種觀點的人認為，包銷行為是壹個動態的過程，包銷人與開發商之間的法律關系是壹個動態的過程。如果包銷商出售全部房屋，包銷商與開發商之間的法律關系只是代理關系；如果包銷商只是賣房部門，那麽包銷商還是有責任買房子的。此時，承銷商作為買方與開發商之間存在法律關系。因此，商品房包銷既不是簡單的代理行為，也不是買賣行為，而是兼具代理和買賣特征的新型民事法律行為，包銷行為不能簡單用壹種法律行為來界定。
4.“未知契約理論”
這個觀點也是學者最新提出的壹個觀點。認為當前經濟生活的復雜性和多樣性使得法律規制不可能涵蓋所有方面，因此沒有必要將排他性銷售合同歸入任何壹種合同。合同法不僅規定了有名合同，還承認無名合同存在的合法性。只要雙方意思表示真實，內容不違反法律的禁止性規定，那麽合同就可以成立。無名合同應當根據當事人意思自治原則和合同目的處理，適用與合同類似的著名合同的法律規定。沒有類似著名合同的，根據《合同法》第八條的規定，適用合同法和民法的原則。這種觀點還認為，承保行為實際上是壹種復合行為，是多個民事法律行為的復合。不同的階段會呈現不同的行為特征，所以我們只需要根據承銷行為所處的階段來分析承銷行為的行為特征來適用法律，而不壹定要將承銷行為歸為哪壹類行為，這樣會導致法律適用上的錯誤。