首先，民法意義上的欺詐有以下要件:
(1)主觀上，必須存在欺詐的主觀故意。
壹般來說，欺詐必須是故意或惡意，過失不構成欺詐。欺詐的主觀故意是行為人明知事實是虛假的，或者其行為會隱瞞真實情況，使對方產生錯誤的認識，仍然希望或者放任該結果的發生。如果行為人也是被他人欺騙，主觀上沒有意識到自己的行為構成詐騙，則不包括在內。
(二)客觀上必須存在捏造事實、隱瞞真相的欺詐行為。
虛構事實，隱瞞真相，違背了如實告知義務和誠實信用原則。如果已經告知的真實情況客觀上發生了變化，行為人也應當及時告知對方這壹變化，否則仍然違反了如實告知義務。至於沈默能否構成不作為欺詐，經營者的信息提供義務產生於當事人的約定、法律明確規定或者交易習慣的，不得對消費者保持沈默。
(3)因果關系，要使對方因欺詐而作出錯誤的意思表示。
意思表示錯誤是指對方基於對欺詐的錯誤理解而作出的意思表示。錯誤的理解必須是意思表示的直接動機，才能構成欺詐。如果錯誤理解不是基於行為人的欺詐，而是基於對方自身的認知能力、過錯或過失，或者錯誤理解與意思的最終表達沒有直接聯系，沒有重大影響，那麽因果鏈因其他因素而被切斷，不能成立。
那麽，《消費者權益保護法》中的“壹退三賠”規定能否適用於涉及欺詐的商品房買賣糾紛，壹直是理論界和實務界爭議的焦點。我們要討論的是商品房預售合同簽訂過程中是否存在欺詐行為。
根據《商品房買賣解釋》第九條，買受人故意隱瞞未取得商品房預售許可證明或者提供虛假商品房預售許可證明的事實，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，或者故意隱瞞所售房屋已經出售給第三人或者拆遷補償安置的事實的，買受人最多可以主張“壹退壹補”。首先，根據“特別法優於壹般法”的原則，商品房買賣的解釋作為特別法，是對商品房的特別規定，應先於《消費者權益保護法》適用。其次，根據“舉壹反三，明確表示孰輕孰重”的原則，司法解釋最多只支持“退壹賠壹”，更不用說《消費者權益保護法》中的“退壹賠三”應適用於其他層面的欺詐行為。否則，將有違司法解釋的精神。再次，根據比例原則，懲罰性賠償的數額不能過大，適用範圍也不能過寬，否則可能導致懲罰性賠償制度的濫用，導致消費者過度訴訟。《消費者權益保護法》為弱者提供了傾斜性保護，旨在追求經營者與消費者之間的實質平等，而不是鼓勵消費者濫用法律賦予的權利獲取不義之財並可能助長不勞而獲的陋習，從而產生新的不平等，尤其是對房屋等大宗商品。商品房買賣涉及重大利益，不同於壹般商品買賣。任意適用《消費者權益保護法》“壹退三賠”的懲罰性賠償，容易造成利益的嚴重失衡。只有根據《商品房買賣解釋》規定的懲罰性賠償的適用條件和種類，平衡雙方的利益，懲罰性賠償才能真正發揮其應有的制度功能，維護市場經濟秩序的穩定。
因此，在商品房買賣中，法院仍應根據民法關於欺詐的規定，嚴格認定該行為是否構成民法意義上的欺詐。即使構成民法意義上的欺詐，商品房預售合同糾紛也不應適用《消費者權益保護法》中的“壹退三賠”規則，而應依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》的相關規定。
相關法律法規:
《中華人民共和國合同法》第六十條第壹款、第九十三條第二款、第壹百壹十三條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十五條第壹款、《最高人民法院關於實施
若幹問題的意見(試行)第六十八條《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第三條。