2000年6月165438+10月16日，原告為購買被告開發的某大廈的某商品房，與被告簽訂了商品房買賣合同。根據合同約定，被告應在2001 1 10月31日前將原告購買的房屋交付給原告。但房屋交付時，因被告未能在合同約定的期限內向原告交付房屋，原告與被告發生糾紛。將原告告至法院，並提出以下訴訟請求: (壹)要求解除原、被告簽訂的商品房買賣合同；(2)要求被告退還原告貨款63萬元，並支付利息35154元；(3)要求被告向原告支付違約金265438元+06720元。
山西成成律師事務所劉銀東律師接受被告的委托，作為其代理人參加了本案壹審的訴訟活動。
據原報道，原與被告簽訂合同後，原告於2000年10月27日向被告支付了全部購房款63萬元，但截至目前，被告仍未按合同約定交付房屋，被告的行為已構成根本違約，故原告請求解除合同，同時請求法院判令被告退還原告購房款，並根據法律規定及合同約定支付利息及違約金。
被告辯稱，被告通知原告在合同約定的期限內驗房，並辦理了交房手續，但原告在驗房時指出被告房屋已風化，不具備交付條件，拒絕接收合同約定的房屋(向法院提供了相關證據)。因此，不是被告沒有在合同約定的期限內交付房屋，而是原告沒有按照合同約定接收房屋。原告與被告在合同履行過程中違約，故原告主張的違約金及利息不能成立，被告依法不應承擔違約責任。
被告代理人意見概要:
1.原、被告簽訂的商品房買賣合同合法有效，受法律保護。合同雙方應按合同約定履行各自的義務。
二、《商品房買賣合同》不具備終止條件，依法不應終止。
1.合同約定的終止條件無效。合同明確約定被告不能在三個月內交付房屋的，原告可以解除合同。事實上，在合同約定的期限內，被告已告知並聯系原告交房驗房，被告並未違約。
2.法律規定的解除合同的條件也無效。原告請求解除合同的理由不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定。
3.原、被告雙方未就合同解除的條件達成補充協議，也未達成變更原合同的協議。
三、原告房屋風裂問題不屬於質量缺陷。
1.原、被告在《商品房買賣合同》中約定了質量保修條款。也就是說，作為壹個產品，房子難免會出現壹些小的質量問題。因此，原、被告以合同形式設定了被告在交付房屋出現壹些輕微質量問題時的保修責任。
2.被告已於2001 1 65438年10月5日將原告提出的風裂問題全部整改完畢，該商品房完全可以交付使用。
4.原告未按合同約定接收房屋的，應當承擔違約責任。
1.被告提供的《房屋驗收記錄》證據證明，被告按照合同約定告知原告驗收交付房屋，原告也於2001 11 4驗收了其購買的房屋，並不是被告拒絕交付房屋；
2.被告提供的證據《某建築物內墻抹灰質量說明》和《竣工驗收說明》，證明原告所購房屋內墻抹灰為樣板房之壹，工程驗收後內墻出現風裂現象不屬於質量問題，被告於2006年6月5438日+10月65438日+5月，同時《竣工驗收規範》證明該工程施工質量優良，完全符合交付條件。
3.被告提供的《會議記錄》證據證明，原告並未按照合同約定接受三層的房屋，而是索要八層的房屋，在其無理要求被拒絕後以各種借口要求退房。
綜上所述，真正的違約方是原告，而不是被告。原告應當按照合同約定承擔違約責任。
法院認定事實並作出判決:
本案審理後，在法院的主持下，原、被告雙方自願達成和解，並達成調解協議如下:
1.解除原告與被告簽訂的商品房買賣合同；
2.被告於2003年2月1日前退還原告貨款21萬元，於2003年3月31日前退還原告貨款42萬元；
三、訴訟費壹萬三千八百二十九元由原告負擔。
對裁決結果的評論
合同是由雙方通過協商達成壹致意見而形成的。根據我國合同法的規定，合同的解除可以分為:協商解除和單方解除。協商解除是在合同履行過程中，雙方協商壹致終止合同權利義務的壹種方式。單方解除是指在合同履行過程中，壹方當事人根據法律的規定或者合同的約定，向另壹方當事人請求解除合同。因此，單方解除分為法定解除和約定解除。
本案中，原告以被告未在約定期限內向原告交付房屋，構成根本違約為由，主張被告的法定解除權。事實上，我國《合同法》對法定解除權做了非常嚴格的規定。庭審中，被告及其代理人有充分證據證明其已履行交房義務，但原告沒有相反證據支持其訴訟請求。被告這樣的辯護，為他最終達成更成功的調解協議奠定了基礎。
在查明事實的基礎上，法院主持雙方調解，使原告同意放棄違約金及利息的訴訟請求，並以低於訴訟請求金額即21萬元的價格與被告達成協議。其實是因為各方都遵循了“以事實為依據，以法律為準繩”的基本原則。
糾紛的原因分析及避免糾紛的方法
在商品房買賣合同履行過程中，開發商與購房者之間的糾紛屢見不鮮。本案是因退房引起的糾紛，原因是合同履行存在瑕疵。開發商在開發整個小區，或者大型樓盤時，難免會出現各種讓業主不滿的情況，但業主在購房時應該嚴格按照合同行使權利。房屋質量存在缺陷並不絕對意味著開發商構成了根本違約，但我國《合同法》中法定解除權的行使權限範圍基本界定為“對方構成根本違約”。因此，業主在主張權利時，應當根據合同約定向開發商提出要求，準確理解“根本違約”概念的實質。只有這樣，才能有效地獲得法律支持。否則不僅會增加訴訟成本，甚至會給自身造成很大的經濟損失。
總之，只有嚴格依法訂立合同，按照合同履行合同，才能有效維護自己的合法權益。對此，律師建議:
第壹，細化合同中的重要條款；第二，註意合同履行過程中的證據收集。
(以上回答發布於2014-07-18。目前的購房政策請參考實際情況。)
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