商業地產的規劃要從規劃的原點出發，即什麽是“規劃”。按照中國寫法的意思，策劃就是運用戰略戰術，達到壹個超出常規的好結果。如果能接受這種解讀，那麽商業地產的規劃就好理解了。首先，商業地產策劃是壹種智慧創造，可以在商業地產的開發活動中創造新的價值；比如“上海”的建築創意，讓“上士”不止兩三鬥。比如“巴比倫生活”的策劃，讓物業的區域價值凸顯，“金點子”或簡單的靈感或創意活動；創意、系統性、整體性、可輸入性，更重要的是可執行性，是策劃的精髓，可以改變項目和產品的形象市場定位，解決或消除壹些商業地產開發中的壹些障礙和問題。策劃不能等同於“包裝”。“包裝”是策劃活動中經常使用的常規手段，只能起到“錦上添花”的作用。如果通過包裝手段將不利條件轉化為有利條件，那麽這種包裝行為就涉嫌欺詐。商業地產策劃活動沒有公式(否則就不是策劃)，但有以下幾個策劃規律需要把握。壹是價值發現，即在商業地產的價值挖掘上要有獨到的眼光，找出別人沒有看到的價值；二是以理服人，商業地產不相信嘩眾取寵。商業地產是壹種投資屬性，是壹種固化的資本。投資者比消費者更理性。過度揣測概念是沒有用的。有用的是完美演繹盈利模式，合理演繹符合商業邏輯，是商鋪市場願意接受的導向；三是以品牌策劃來策劃商業地產；商業地產開發的過程就是這個項目商業品牌建立的過程。有了市場的廣泛認可，商業才會繁榮，商業繁榮的結果就是這個商業物業的升值或價值會很快實現。
法律客觀性:
從目前商鋪投資的模式來看，常見的是房地產開發商在將其開發的商場劃分為不同面積的單元出售給投資者的前提下，要求投資者與開發商簽訂大商家租賃期限的合同，同時保證投資者購買商鋪後每年獲得壹定的回報率，從而為開發商與大商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。這種大商家整體出租，開發商長期出租的銷售模式，在市場上被稱為“產權式商鋪”。到目前為止，這種營銷模式已經被投資者普遍使用和信任。商鋪投資相比住宅投資，收益更高，風險也更大，但商鋪投資風險的控制不僅取決於投資者對項目的選擇能力，還取決於國家政策和整體市場的規範程度。所以從這個角度來說，商鋪的投資風險並不能完全由投資人來控制。在這種情況下，投資人投資商鋪的風險是很大的。投資商鋪，要防範以下法律風險:1，政策風險。政策風險是指國家通過政策渠道，以行政或經濟手段幹預某些過熱市場，從而增加該類市場投資風險的情況。常見的行政手段包括貿易限制、行業準入和增稅。2.計劃風險。規劃是對壹定區域內的產業、人口、交通等方面的行政安排或計劃，屬於法律法規的範疇，具有強制性。如果規劃不當，也會導致商鋪貶值。投資者在投資商鋪時往往熟悉相關的行政法規和規則，在投資方向的選擇上容易出現失誤。3.租金差異風險。開發商出售商鋪後，投資方委托開發商經營商鋪，開發商則租賃給大商家統壹經營。作為整體商業租戶，大型商戶的租金必然相對較低，而為了實現商鋪的銷售，開發商必須提供投資者認同的回報率，比如8-10%的利潤，兩者之間會有壹定的差距，這就使得開發商不得不補貼壹定的資金來支撐更高的回報。在這種情況下，開發商自身的資金實力將承受嚴峻考驗。4.大型企業管理不善導致的風險。如果大型商家在長期租賃期間經營不善，無法繼續經營，無法向開發商支付租金，導致開發商無法向投資者支付固定回報率的承諾。由此產生的風險也需要通過壹定的方式來規避。5.售後“包車”帶來的風險。這是目前商業地產最大的法律問題。根據現行《商品房銷售管理辦法》第七章附則第四十五條規定，“售後包租是指房地產開發企業將買受人所購商品房在壹定期限內出租或者變相出租，用於銷售商品房的行為”。“售後包租”有多種形式，包括“租賃返還”、“帶租出售”、“利潤分成”、“保底分紅”等，但總是以“先賣後租，給予壹定比例的租金返還”來吸引買家。目前國內商業地產開發商采用的是先賣產權再包租的管理模式，這與大川開發商的資金壓力密切相關。隨著商業地產的快速發展，資金必然成為制約商業地產發展的痼疾。目前大部分商業地產開發商資金嚴重不足，很多開發商的自由資金只有5%左右。這樣的資金儲備勢必成為他們發展商業地產的最大障礙。商鋪開發商在實際開發中很難找到有實力的投資人壹次性買斷，所以為了盡快套現，緩解資金壓力，拆分出售就成了他們的必然選擇。售後包租至少有兩個問題，壹個是財務問題，壹個是法律問題。從金融的角度來看，售後包租是房地產與金融相結合的金融衍生品。事實上，非法金融機構和非法金融業務的內容，在《中國人民銀行法》、《商業銀行法》、《取締非法金融機構和非法金融業務活動辦法》以及國務院辦公廳的很多文件中都有涉及。《關於進壹步嚴厲打擊非法集資的通知》(銀發(1999)289號)中總結的第二類非法集資，是將房產、不動產等資產平分，通過出售其股份的方式高息集資。集資不同於投資，是壹種有預期收益的理財行為。投資者壹定要明白自己投資的是什麽，要知道盈利路徑和存在的風險。集資，尤其是非法集資的主要目的是圈錢。集資不需要考慮產品是什麽形式，戶型朝向如何，采光通風如何，壹切都視為手段。人們關心的是能有穩定的回報。目前房地產形勢比較好。短期內可能會有很高的商鋪投資回報，這也讓壹些以前認為不可能的回報得以想象。物業型商鋪面向的是投資者而不是自用買家，所以目前這方面售後回租比較多。如果開發商在壹些售後回租項目上做的不好，其實本質上就是非法集資。從法律角度，根據1年6月建設部實施的《商品房銷售管理辦法》第11條規定，房地產開發企業不得以返售或者變相返售的方式銷售商品房，房地產開發企業不得以售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。“售後包租”其實是政府管理、部門“限制”的壹種管理手段。即便如此，買賣雙方依然願意且積極。究其原因是壹廂情願，因為售後包租確實對各方都有利:對開發商來說，可以快速高價賣出，快速回籠資金，獲取利潤；對於銀行來說，40%首付相對於普通住宅項目並不高，房貸比例也不高，10年還清，期限也不長；對於投資者來說，租期內可以獲得穩定的收益，租期越長風險越小，因為幾乎沒有人會在租期內還不起房貸。甚至會出現壹種現象，只要妳出首付，不用自己按揭，依然有租金回報。這是售後包租能夠“點燃”人們投資熱情的根本原因。但如果開發商不具備“包租”能力，租金的預期就難以保證；更嚴重的是，如果開發商在資金斷裂的情況下無法如期交房，投資夢就會變成“資金黑洞”。即使是現房，“售後包租”並不違規，但並不意味著穩定盈利。即使開發商承諾物業公司代租，如果租金無法收回，可以向開發商追究擔保責任。如果開發商破產，租金就成了空中樓閣，開發商的風險由投資者承擔。拿“售後包租”來說，涉及兩種法律關系:壹種是購房者與開發商之間的買賣關系；二是購買方與第三方的委托租賃關系。目前，壹些開發商采取委托經營合同的方式來保證投資收益。也就是說，除了與開發商簽訂購房合同外，開發商或開發商提供的管理公司壹般還要與購房人簽訂委托經營合同。投資者要特別註意委托經營合同，因為它是保證投資收益的法律文件。6.產權分散帶來的風險。開發商分割門店銷售帶來的產權分散與經營統壹的矛盾，壹直是困擾門店營銷的主要問題。雖然大型商戶整體出租的銷售模式在壹定時期內解決了這壹矛盾，但在委托經營到期後如何解決這壹問題以保護眾多投資者的利益，也是壹個非常困難和復雜的法律問題。7.商鋪公攤面積風險。目前市場上壹些商業物業在銷售過程中，大多對商鋪的公攤面積沒有明確的規定，對於超出規定公攤面積的部分商鋪如何解決和處理也難以達成壹致。相當壹部分商鋪糾紛是由於開發商在銷售物業的過程中沒有妥善處理好商鋪的公攤面積而導致的，這是商業地產的性質所決定的，也是投資者必須正視的風險之壹。8.商店鄰接權風險。根據相關規定，商鋪相鄰權通常是指商業物業經營過程中涉及的通風、采光、交通等。它是財產的重要組成部分，直接或間接影響財產的使用和運作。在物業的日常經營活動中，商鋪相鄰權糾紛也時有發生。9.物業管理存在的風險。與住宅相比，商業物業(尤其是商鋪)的經營業態不同，物業多樣，商業物業(尤其是商鋪)獨立成立業主委員會的情況比較少見，也比較困難。作為商業物業，物業的後期管理和服務將直接影響物業的保值增值。而且門店物業管理內容復雜，涉及水、電、氣、業態的收集、調配、使用和管理。壹旦管理和服務不好，物業的後期運營成本就容易過高，而這恰恰是運營商和物業開發、管理者之間爭議最大、最繁瑣的環節之壹。消費者(投資人)和開發商的很多糾紛都集中在門店的物業管理上。此外，環境變化、供求關系、選址不當、開發商項目執行能力弱、商業業態變化、商圈變化等。都使得投資者在店鋪投資中承擔風險，不可大意。目前，我國在這方面的立法還不完善。投資者最好請相關房地產律師把關，通過法律手段盡可能防範和降低風險。同時，政府房管部門應及時出臺相關規定對此進行規範。