土地流轉新聞報道2004年，國務院頒布《關於深化改革嚴格土地管理的決定》，規定農民集體所有的建設用地使用權可以依法轉讓，強調在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮農民集體所有的建設用地使用權可以依法轉讓。與此同時，全國已有廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地開始了農村建設用地使用權流轉的地方或區域性試驗，並形成了壹些模式，如重慶的農地股份、廣東的海南的租賃農地、北京的郊區小產權房等。我國關於農村土地使用權流轉的政策剛剛頒布，上海正在積極落實。據悉，上海農村集體土地使用權流轉機制框架基本形成:上海郊區農用地和建設用地使用權將按照“土地確權、所有權和使用權分離、價值體現、市場運作、利益共享”的政策，實行有償、有期限流轉制度。土地承包期內，農業土地可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式承包，鼓勵農民將承包土地流轉給專業大戶、合作農場、農業園區，發展農業規模經營。集體建設用地可以通過合作、入股、聯營、土地使用權轉換等方式流轉，鼓勵集體建設用地向城鎮和工業園區集中。主要有:在不改變家庭承包經營基本制度的基礎上，將股份制引入土地制度建設，建立以土地為主要內容的農村股份合作制，使農民承包的土地由實物形態變為價值形態，使壹部分農民獲得股權後可以安心從事二三產業；另壹部分農戶可以擴大土地經營規模，實現城郊農業由傳統向現代的轉變。編輯本段規定《農村土地流轉市場農村土地承包經營權流轉管理辦法》2005年3月15第壹章總則第壹條為了規範農村土地承包經營權流轉，維護流轉雙方的合法權益，促進農業和農村經濟發展，根據農村土地承包法及有關規定，制定本辦法。第二條農村土地承包經營權流轉應當在堅持農民承包經營制度、穩定農村土地承包關系的基礎上，遵循平等協商、合法自願、有償的原則。第三條農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。第四條農村土地承包經營權流轉應當規範有序。依法形成的流轉關系應當受到保護。第五條縣級以上人民政府農業行政主管部門(或農村經營管理部門)按照同級人民政府規定的職責，負責指導本行政區域內農村土地承包經營權流轉和合同管理工作。第二章流轉當事人第六條承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。第七條農村土地承包經營權流轉收益屬於承包方，任何組織和個人不得侵占、截留和截留。第八條承包方自願委托發包方或者中介組織流轉承包土地的，應當出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托事項、權限和期限，並由委托人簽名或者蓋章。未經承包方書面委托，任何組織和個人無權決定以任何方式流轉農民承包的土地。第九條農村土地承包經營權流轉的受讓人可以是承包農戶或者法律法規允許從事農業生產經營的其他組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。受讓方應當具備經營農業的能力。第十條農村土地承包經營權流轉的方式、期限和具體條件，由雙方通過平等協商確定。第十壹條承包方與受讓方達成流轉意向後，通過轉包、租賃、互換等方式進行流轉的，承包方應當及時向發包方備案；如需調動，應提前向雇主提交調動申請。第十二條受讓人應當按照有關法律法規的規定保護土地，禁止改變出讓土地的農業用途。第十三條受讓人將承包人轉讓的土地以轉包、出租等形式重新流轉前，應當征得原承包人同意。第十四條受讓人在流轉期間因投資提高土地生產能力的，在土地流轉合同到期或未到期時，承包方依法收回承包土地時，受讓人有權獲得相應補償。具體補償辦法可在土地出讓合同中約定或由雙方協商解決。第三章流轉方式土地流轉工作程序第十五條承包方依法取得的農村土地承包經營權，可以依照有關法律和國家政策，通過轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。第十六條承包方依法通過轉包、出租、入股等方式部分或者全部流轉農村土地承包經營權的，承包方與發包方的合同關系不變，雙方權利義務不變。第十七條同壹集體經濟組織的承包方自願互換土地承包經營權，互換土地雙方原承包權利義務也相應互換。當事人可以請求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。第十八條承包方以轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權變更、註銷或者補發手續。第十九條承包方可以自願分享承包土地，用於發展農業合作生產，但股份合作制解散時，所分享的土地應當返還原承包農戶。第二十條通過出讓、互換方式取得的土地承包經營權，經依法登記，取得土地承包經營權證後，可以依照法律和國家政策，通過轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。第四章流轉合同第二十壹條流轉農村土地承包經營權，承包方應當與受讓方在協商壹致的基礎上簽訂書面流轉合同。《農村土地承包經營權流轉合同》壹式四份，雙方各執壹份，發包方和鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門各執壹份。承包方將土地交給他人耕種不滿壹年的，可以不簽訂書面合同。第二十二條承包方委托發包方或者中介服務組織流轉承包地的，流轉合同應當由承包方或者其書面委托的代理人簽訂。第二十三條農村土地承包經營權流轉合同壹般包括以下內容: (壹)雙方的姓名和住所；(二)土地流轉的地點、面積和質量等級；(三)流轉的期限和起止日期；(4)流通方式；(五)土地使用權出讓；(六)雙方的權利和義務；(七)轉讓價格和支付方式；(八)出讓合同期滿後地面附著物及相關設施的處置；(九)違約責任。農村土地承包經營權流轉合同的文本格式由省人民政府農業行政主管部門確定。第二十四條農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證。鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受核查。第五章流轉管理第二十五條發包方要求轉包、出租、互換或者以其他方式轉讓承包土地的，應當及時備案，並向鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門報告。承包方流轉承包地，發包方同意流轉的，應當及時向鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門報告，並配合辦理相關變更手續；發包人不同意轉讓的，應當在七日內向承包人書面說明理由。第二十六條鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統壹文本格式的流轉合同，並指導簽訂。第二十七條鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉登記簿，及時準確記錄農村土地承包經營權流轉情況。通過轉包、租賃等方式流轉承包土地的，應當及時辦理相關登記；通過轉讓、互換等方式流轉承包土地的，應當及時變更相關合同和土地承包經營權證。第二十八條鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當將農村土地承包經營權流轉合同及相關文件、文本和資料歸檔並妥善保管。第二十九條土地承包經營權以互換、轉讓等方式流轉，當事人申請土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政主管部門(或農村經營)應當受理，並按照《農村土地承包經營權證管理辦法》的規定辦理。第三十條從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政主管部門備案並接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。第三十壹條鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉合同簽訂或者流轉合同鑒證時，發現流轉雙方有違反法律法規約定的，應當及時糾正。第三十二條縣級以上地方人民政府農業(或農村經營)行政主管部門應當加強對鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門的指導。鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門依法對農村土地承包經營權流轉進行指導和管理，正確履行職責。第三十三條農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛時，當事人應當依法協商解決。當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉(鎮)人民政府調解。當事人不願協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院提起訴訟。第六章附則第三十四條以招標、拍賣、公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以通過轉讓、出租、入股、抵押等方式流轉，其流轉管理參照本辦法執行。第三十五條本辦法所稱流轉，是指承包方有穩定的非農職業或者穩定的收入來源，經發包方申請，發包方同意，將部分或者全部承包土地經營權流轉給其他從事農業生產經營的農民，由其履行相應的土地承包合同的權利和義務。流轉後，原承包關系土地自動終止，承包期內原承包方的承包經營權部分或全部喪失。轉包是指承包方在壹定期限內將土地的部分或者全部承包經營權流轉給同壹集體經濟組織的其他農民進行農業生產經營。轉包後，原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同約定的權利和義務。承包商應根據分包時商定的條件對分包商負責。但承包人將土地交給他人使用不滿壹年的除外。互換是指承包方之間為方便耕種或自身需要，將屬於同壹集體經濟組織的承包土地進行交換，並交換相應的土地承包經營權。入股是指實行家庭承包模式的承包方之間為了發展農業經濟，以土地承包經營權為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，組建股份公司或合作社，從事農業生產經營。租賃是指承包方在壹定期限內將部分或全部承包土地經營權出租給他人從事農業生產經營。租賃後，原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租人應按租賃時約定的條件對承包人負責。本辦法所稱受讓方包括承包方和承租方。第三十六條本辦法自2005年3月6日起施行。
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