隨著房屋產權私有化程度的不斷擴大和新型住宅小區的不斷出現，業主自治組織應運而生。業主自治組織可以說是業主為了方便管理物業事務，維護生活秩序，協調利益，通過協商訂立管理規約，設立相應的管理機構而形成的壹種新型社會組織。我國的業主自治組織主要有業主大會和業主委員會。近年來，雖然在全國各城市成立業主自治組織的小區比例並不大，但業主自治組織確實存在，而且數量還在上升。業主自治組織，即業主大會或業主委員會，作為壹種新型組織，其法律性質是什麽？業主大會和業主委員會是什麽關系？業主自治組織是民事主體嗎，是什麽樣的民事主體？它有政黨的能力嗎？近年來，壹系列問題成為法學理論和司法實踐中廣泛爭議的焦點。基於這些問題，筆者用三個部分來分析我國業主自治組織的法律地位。
第壹，業主大會是我國真正的業主自治組織。
在我國，很少有人明確提出業主自治組織的概念。2003年6月8日，國務院頒布《物業管理條例》，首次明確了業主自治組織的定位和性質。最新《物業管理條例》(以下簡稱條例)第八條規定，物業管理區域內的全體業主組成業主大會，業主大會在本區域的物業管理活動中代表和維護全體業主的合法權益；第10條規定了業主大會的成立方式；第11條賦予業主大會重要職責，包括選聘和解聘物業管理企業，選舉和更換業主委員會委員。《條例》第15條進壹步規定，業主委員會是業主大會的執行機構。從上述規定中，我們可以明確得出，業主委員會的法律地位和相關權利來源於業主和業主大會。沒有業主和業主大會的授權，業主委員會無法開展工作。這是定位業主委員會法律地位的壹個基本前提。但在條例中規定，業主委員會作為執行機構，應當到房產管理機關進行登記，它被賦予了很多權限，甚至可以與物業服務企業簽訂物業服務合同。由於條例看似矛盾的規定，很多人出現了理解上的錯誤，開始強調業主委員會應該是壹個獨立的組織，然後討論業主委員會是壹個具有獨立意誌的非法人團體，屬於我國民事訴訟法第四十九條規定的“其他組織”的範疇，可以取得獨立當事人地位。現實生活中，業主大會雖然規定了民主議事的程序，但有些業主委員會實際上是超越了業主大會，以少數人的意誌強加給全體業主的。
仔細研究《物業管理條例》我們不難發現，(1)規定業主委員會只是業主大會的常設執行機構，不是決策機構，業主委員會無權對涉及業主利益的事項進行決策。(2)能夠享有物業公司選聘權和解聘權、業主公約制定權和修改權的是業主大會，而不是業主委員會；(3)業主委員會只能根據業主大會的決定負責具體事項的實施並代表全體業主選聘合適的物業管理企業；(4)涉及公共管理部分的使用、維修基金的使用等重要決策問題時，業主委員會必須召開業主大會，在多數業主形成意誌後方可行使，而不是代替業主大會行使決策權。但筆者認為，業主大會在我國確實可以稱之為業主自治組織。
二、業主大會作為非法人團體應當是民事主體。
從我國業主自治組織的結構來看，業主大會並不是壹個結構松散的自治組織，而是非常類似於作為非法人團體的合夥制組織。與合夥組織相比，有以下相似之處:(1)合夥協議與業主公約相同。業主公約是業主之間的民事行為，體現了業主自治、自我管理的原則。(2)財產所有權屬於全體合夥人或業主。合夥組織和業主大會沒有自己的財產。業主大會對業主交付的專項維修資金、設施設備、住宅物業管理用房等公共財產沒有所有權。(3)合夥組織和業主大會都不能獨立承擔責任。(4)交易執行方式相同。在大中型業主中，業主有不同的利益和要求。業主共同管理小區物業事務顯然不現實。需要選舉業主委員會來執行具體事務，業主委員會成為了業主大會的執行機構。那麽，業主大會作為壹個類似的、合夥的組織，在傳統民法的二元結構下，也會遇到是否是民事主體的質疑。筆者認為有必要在更高層次上考慮業主大會是否具有民事主體資格，即擺脫傳統民事主體標準的誤區，提出新的判斷民事主體的具體條件。這些問題論證清楚了，業主大會的民事主體地位也就迎刃而解了。
1.民事主體標準的誤區與新民事主體標準的建立。
在民法中，主體資格是前提，只有具有主體資格的人才能成為權利或法律關系的主體。1890以來頒布的《德國民法典》確立了以自然人和法人為民事主體的二元結構，將權利能力制度抽象為判斷壹個社會主體是否具有民事主體資格的標準。此後，大多數大陸法系國家沿襲了德國的立法模式，逐漸形成了權利能力等同於民事主體或人格的觀念。我國民法理論長期以來基本沿用德國民法典的二元結構理論，壹直堅持壹個社會主體(尤其是自然人組成的社團)必須具備民事行為能力和民事行為能力(包括民事責任能力)兩個要件才能成為民事主體。這壹理論成為認定與團體法人具有相同本質但不能取得人的資格的團體即非法人團體民事主體地位的主要障礙。
作為壹種社會存在，特別是隨著我國社會經濟的發展和人民生活的需要，非法人組織的法律地位迅速引起了我國學者的關註。上世紀90年代末，很多學者也意識到之前的民事主體認定標準存在壹些偏差，理論界的波動也體現在立法上。許多專門的民事法律開始在壹定程度上肯定非法人組織的某些資格。我們開始認識到(1)權利能力不等於民事主體。權利能力只是民事主體相同特征的抽象，只是壹種立法技巧，不是民事主體的本質。所謂無權利能力組織，不能成為民事主體，不是因為沒有權利能力，恰恰是因為不能成為民事主體。(2)行為能力(包括責任能力)不是民事主體的資格要件。行為能力只是實現主體資格的方式，並不是所有的民事主體都需要有行為能力，群體的責任承擔方式(即能否在對立中承擔責任)與享有其民事主體資格沒有必然聯系。(3)權利能力不能指人格。民事行為能力概念的意義在於揭示法律主體的差異性，具體刻畫法律主體存在和活動的狀態和特征。人格是真正主體參與法律關系的前提；民事行為能力是法律主體從事民事活動的可能性和範圍。人格是民事行為能力的理論抽象；民事行為能力是人格和法律存在的相對具體化。學者們提出了新的民事主體認定標準，代表性的有:
第壹，民事主體應當:具有財產自治，不是財產的所有人，而是以自己的名義接受和處分財產；具有壹定的群體性；其成員的連帶責任不足以否定其民事主體地位。其次，民事主體的標準應當是:被法律承認，能夠以自己的名義實施法律行為；可以有法益；可以區別於其他學科。第三，只要個人或組織能夠成為財產載體，完成交易的使命都可以是民事主體。第四，民事主體應當:能夠在當時的社會經濟生活中以獨立的名義存在或者進行民事活動，具有獨立的意誌；被當時的法律認可。基於上述觀點，筆者認為組織成為民事主體應具備三個條件:壹是要有自己獨立的名稱和意誌；二是可以擁有自己可支配的財產(沒有財產所有權，但可以在壹定限度內以自己的名義支配和處分)；第三，當時必須有法律上的認可。
2.業主大會是民事主體。
從這個問題回到對業主大會法律地位的討論，來分析業主大會能否具備上述三個要件成為民事主體。
(1)業主大會具有獨立意誌，可以以自己的名義存在並進行民事活動。我們知道，如果壹個群體只是壹些人的簡單組合，不足以形成壹個獨立於成員的實體。“只有當每個成員的意誌與意誌形成* * *時，並且* * *與意誌有機地形成群體意誌”，當“群體的獨立性質，雖然其成員全部改變，但不影響其獨立存在”(羅馬法學家烏爾比安語)時，才算形成了實質意義上的群體。從這個角度來說，全體業主按照業主公約的規定召開業主大會會議，對小區內的重要事項進行討論和表決，進而形成* * *共識，並不是全體業主意誌的簡單總和，也不是取代每個業主的意誌，而是獨立於業主成員之外的獨立團體意誌。並且在《業主大會章程》中也規定了業主大會可以按照規定刻制和使用印章。但與業主委員會相比，顯然業主委員會只能在業主大會授權的範圍內開展活動。業主委員會的人員安排由業主大會決定。小區內設施的使用、流轉、權屬變更、處置也必須經業主大會特別授權。即使與國外簽訂物業服務合同，也不能自由選擇合同相對人。因此，業主委員會只是業主大會的執行機構，不具有獨立意誌。筆者認為業主委員會只能以業主大會的名義開展民事活動。
(2)業主大會在壹定範圍內有自己可支配的財產，有獨立的民事利益。業主大會雖然對業主交付的專項維修資金沒有所有權，但壹些公共財產如設施設備、小區物業管理用房等。，在授權範圍內具有壹定的監督管理權和壹定的控制處置權。這些由業主大會支配的財產是獨立於每個業主的個人財產而存在的，壹般與業主的個人財產無關。新《物權法》還規定，業主大會在其職權範圍內，可以要求行為人停止侵害、排除危險、排除妨礙、賠償損失。這也證明了業主大會能夠區分自己的民事利益和他人的民事利益，能夠獨立使用和處分。
(3)業主大會是根據法律明文規定的條件成立和運行的，這是我國法律認可的。法律的確認體現了統治階級對現實經濟生活的幹預，是個人或組織成為民事主體的必要條件。首先，物業管理條例作為壹部行政法規，對業主大會進行了規定，對業主大會的成立方式、業主大會的職責、業主大會的召集方式、會議的種類等都有明確的規定。最新的《物權法》還規定，業主可以成立業主大會(第75條)，規定業主大會的決定對業主具有約束力(第78條)，業主大會有權要求侵權人承擔民事責任(第83條)。雖然這些法律沒有明確要求業主大會向主管部門登記以確定其地位，但法律的這些規定實際上已經承認了業主大會的民事主體地位。而且不能因為壹個組織沒有相應的行政登記，就盲目否定它在私法上的主體資格和行為效力。
三、業主大會應具有民事訴訟主體資格。
我國民事訴訟法第四十九條明確規定，法人以外的公民和組織也可以作為民事訴訟的當事人。根據《最高人民法院關於適用民事訴訟若幹問題的意見》(以下簡稱《意見》)第四十條規定，民事訴訟法第四十九條中的其他組織，是指依法成立，有壹定的組織機構和財產，不具有法人資格的組織。有學者認為，業主大會除了不壹定擁有獨立的財產，但法律主體的權利能力、行為能力和責任能力可以分離之外，符合《民事訴訟意見》中“其他組織”的要求，且業主組織在物業管理中的訴訟結果往往不以財產為依據，因此應當賦予業主大會訴訟主體資格。這種觀點純粹是為了方便訴訟，要求在壹定限度內放寬訴訟的條件和範圍。筆者認為《民事訴訟意見》第四十條規定的“壹定的財產”並沒有明確要求獨立所有權，只要其他組織能夠相對獨立地支配壹定範圍的財產和資金即可。我們不能太狹隘地理解產權相關的問題。目前，所有權與占有權、使用權和處置權的有限分離實際上已經成為社會經濟發展的趨勢。業主大會可以對業主交付的專項維修資金和業主所有的設施設備、住宅物業管理用房等公共財產進行監督管理，並在授權範圍內支配和處分。業主大會可以歸為法律規定的“其他組織”，具有當事人的行為能力。國會具有訴訟主體資格。同時，業主委員會作為執行機構，可以作為業主大會的訴訟代表，以業主大會的名義進行訴訟，可以使業主、業主大會、業主委員會之間的法律關系更加明確。
四。業主自治組織法人模式的構想
通過以上論述，筆者得出以下結論:(1)業主大會作為真正的業主自治組織，具有民事主體資格和當事人行為能力；(2)業主委員會只是其常設執行機構，代表業主大會，只能以業主大會的名義進行相應的民事活動和參與民事訴訟。
然而，在當今的模式下，我們無法避免業主大會雙重身份的混淆:業主大會的名稱不僅指能夠以自己的名義行事的民事主體，也指通過訴訟程序做出決定的權力機構。作為壹個群體，難免讓人陷入業主大會是自己的權力機構，其權力機構是群體本身的誤區，在現實生活中會造成不便和混亂。因此，筆者認為應該用業主協會等另壹個稱謂來代替業主大會，以區別於其內部的職能機構。
縱觀其他國家和地區關於業主自治組織的規定，壹般都賦予法人地位，提供類似於公司的法人治理結構。有學者對業主團體公司化的趨勢和必要性進行了探討，認為其適應了現代管理的效率和現代生活的便利:(1)管理團體可以以自己的名義作為法律行為，取得權利和訂立合同極為方便。(2)使管理集團本身成為權利義務的歸屬點，從而增加交易相對人的便利性和穩定性。(3)對區分所有權的建築進行改建甚至大修，在融資上更加方便。(4)房屋和土地納稅更方便。(5)基於區分所有權建築物使用管理的涉外訴訟更加便利。筆者認為，未來我國立法可以這樣重構業主自治組織:確立業主自治組織的法人地位，其社團法人可稱為業主法人(或業主協會)等。，且業主法人(或業主協會)具有獨立的民事主體和訴訟主體資格；業主大會類似於公司中的股東大會，但它是業主法人的權力機構。全體業主通過業主大會的審議和決策行使成員權。業主委員會類似於公司的董事會。作為業主法人的常設執行機構，處理日常事務，以業主法人的名義進行民事行為，作為其代表參加訴訟。當然，這樣的法人模式只是壹種設想，是否適合中國的具體情況，還需要在實踐中進壹步檢驗和完善。