165438+10月17日，深圳市住建局下發緊急文件，提出七點要求，加強行業監管，切實規範住房租賃企業經營行為。其中明確提出，租金收取方式不得“低AG”或“長收短付”，同時不得誘導租客使用“租金貸”。？
據業內人士介紹，全國很多企業都出現了“AG產量低”“長收短付”導致的“晴天霹靂”現象。近期深圳長租企業經營風險事件也時有發生。這次深圳加強了對住房租賃行業的監管。壹方面，重點防範租賃主體經營風險，穩定租賃房源。另壹方面，租賃市場主體要嚴格審查經營合規性，確保良性運行。？
深圳住建局緊急發文加強監管？
6月165438+10月17日，深圳市住房和城鄉建設局發布《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》，從加強住房租賃行業監督管理、嚴格執行信息公開制度、切實規範從業人員管理、確保房屋信息發布真實性、依法嚴懲違法租賃行為、審慎選擇租金收取方式、建立健全糾紛調解機制等七個方面提出具體要求，切實規範住房租賃行為。？
值得註意的是，《緊急通知》明確要求住房租賃企業謹慎選擇租金收取方式。？
《緊急通知》指出，部分長租公寓采取“AG低租”“長收短付”等方式，引發“礦爆”“跑路”問題，引起政府部門和社會高度關註。不得允許住房租賃企業以“AG低價”、“長收短付”等方式哄擡租金價格，增加企業資金斷裂風險，侵害住房權利人和承租人合法權益；住房租賃企業要充分認識到以“AG的低產出”、“長收短付”的方式拓展市場所帶來的經營風險和法律風險。行業主管部門根據行業監管需要，會發布相關行業風險提示。？
緊急通知同時要求，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、脅迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款的相關內容嵌入住房租賃合同。？
《緊急通知》還要求，住房租賃企業不得通過欺詐、脅迫、格式條款等方式哄擡租金。，不應非法誘騙承租人簽訂長期租賃合同，不應單方面提高租金，不應任意扣除押金，不應非法強制單方面解除合同。？
針對部分長租公寓企業出現的維權糾紛，《緊急通知》要求，住房租賃企業要建立健全糾紛調解機制，及時受理住房租賃投訴，與有關方面妥善解決糾紛。房屋租賃企業與房屋權利人或者承租人發生房屋租賃糾紛，無法協商解決的，應當通過人民調解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得以威脅、恐嚇、斷水斷電等暴力手段驅逐承租人。？
對違反相關管理規定的住房租賃企業，《緊急通知》要求住建部門及相關部門依法依規進行查處，采取約談警示、暫停放房、暫停網簽備案、發布風險提示、實施信用扣分等措施，並抄送市場監管、公安、網信、稅務等部門，納入行業信用體系、公共信用信息系統等信用評價體系執行。？
對於發布緊急通知的原因，深圳住建局表示，在國家、省、市政府培育和發展住房租賃市場的政策引導下，自2016以來，住房租賃市場發展迅速。但相關監管立法滯後，住房租賃加盟商野蠻生長，經營行為不規範問題突出。壹些企業為了迅速擴大市場，采取“長收短付”的方式提前積累保證金和租金，形成“資金池”，利用資金池中的資金，以“AG低產出”的方式迅速占領市場。壹旦資金回報受限或者融資受阻，很容易造成企業資金鏈斷裂。甚至有的企業以房屋租賃為名，以“經營不善”、“經營虧損”為由進行合同詐騙，嚴重擾亂市場秩序，影響社會穩定。？
“今年以來，疫情影響疊加，國內長租公寓‘爆炸’事件頻發。為做好我市住房租賃領域風險防控工作，保護住房租賃當事人合法權益，我局下發緊急通知，進壹步明確住房租賃企業依據相關法律法規不得實施的經營行為，引導住房租賃企業規範經營。”深圳住建局表示。？
警惕“高收入低收入”“租房貸”？
所謂“AG低出”，即高租給房東，低租給租客；所謂“長付短付”，就是向租客收取3個月以上的租金，按月向房東支付租金。這種商業模式容易出現資金鏈斷裂。壹些無良企業和個人打算利用這種模式形成“資金池”，積累大量資金後給房東和租客帶來巨大的經濟損失。？
此外，壹些中介機構或住房租賃公司利用新興的網絡借貸平臺，故意隱瞞網絡借貸事實，以“按月付房租”的方式誘騙租房者申請房租分期貸款，導致租房者在不知情的情況下被“貸款”，面臨貸款不易撤銷、退房租時貸款難退、貸款逾期不誠信等多重風險。？
全國很多企業都出現了“AG產量低”“長收短付”導致的“礦爆”現象。近期深圳長租企業經營風險事件也時有發生。？
RealData高級分析師黃輝在接受經紀公司中國采訪時表示，存在經營風險的長租企業主要有兩類。壹種是正規運營但管理不善。比如，壹些頭部企業做長租公寓運營，初衷是長期發展、深耕細作，卻因快速擴張等運營能力問題出現資金鏈危機；另壹類是以“高收入低產出”的經營模式進行投機套利的企業。這些投機企業在深圳和三四線城市也存在，需要通過加強監管逐步優化行業的營商環境。？
對於深圳加強對住房租賃行業的監管，黃輝認為，壹方面，重要的是防範租賃主體的經營風險，穩定租賃住房的租金。近期，尾部的長租公寓企業頻頻遭遇運營難題。深圳從主體登記及信息公示、從業人員管理、房源信息發布等方面提出了嚴格要求。，以防範租賃主體的經營風險。同時，住房租賃涉及民生保障，最關鍵的是穩定租金價格。該政策提出，不允許通過各種違法行為哄擡租金，不允許在合同期內單方面提高租金，以規範市場行為，穩定租賃價格。？
黃輝表示，另壹方面，租賃市場主體應嚴格審查經營合規性，確保良性運行。據RealData公開信息不完全統計，陷入資金鏈斷裂、經營糾紛或破產的企業中，近七成是因為“高收入低產出”、“長收入短支付”。為了避免這種現象，該政策強調企業不得使用“AG低付”和“長收短付”的方式收取租金，不得誘導使用租賃貸款。租賃企業應進壹步審視自身的經營狀況，做好“以產定收”的成本管理，保持穩定健康的現金流，避免通過“AG低產出”、“長收短付”的大規模擴張，使企業陷入資金斷裂的風險。？
事實上，今年6月29日，深圳就發布了住房租賃風險提示，從業主委托租賃、承租人出租房屋、確定租賃價格、簽訂租賃合同、支付房屋租金、矛盾糾紛處理等六個方面給出了詳細的操作指引。其中，在租賃價格的確定過程中，深圳市住建局建議，業主和租客應多了解周邊出租屋的租賃價格，對存在“高租低租”、“長充短付”等高風險經營行為的房屋租賃機構保持警惕，避免企業“爆倉”、“跑路”造成損失。如果租金明顯低於市場價，不要貪小便宜，小心落入“套路租”的陷阱。同時，在簽訂租賃合同的過程中，深圳住建局明確提醒需要防範“租房貸”風險。租房時，租客要註意租賃合同中是否有“租房貸”、“租房貸”、“分期付款”等相關條款，是否需要簽訂額外的貸款補充協議。如果了解“租金貸”的規則，自願申請租金分期貸款，就要選擇有相應資質的金融機構。