存量房是指已自購或自建並取得權屬證書的房屋。嚴格來說，存量房是存量資產，主要包括五塊，即開發商開發樓盤的後期、開發商抵押給銀行的房子、債權人手中的房子、個人(無人居住)手中的房子、法院查封的房子、中介代理人手中的房子，這些都是未使用的房子或非房子。主要是相對於增量房。增量房是指房地產開發商投資新建的商品房，存量房壹般是二手房。嚴格來說，存量房是存量資產，主要包括五塊，即開發商開發樓盤的後期、開發商抵押給銀行的房子、債權人手中的房子、個人(無人居住)手中的房子、法院查封的房子、中介代理人手中的房子，這些都是未使用的房子或非房子。存量土地短期內也很難形成商品房供應。壹是開發商故意長期閑置和囤積土地。2004年以前，土地出讓成本相對較低，閑置項目利潤空間可觀。可能有壹些項目堅持要占地。但經過2005年以來的調控，有資金和風險承受能力的閑置項目大大減少。第二，爛尾樓也大幅減少。在壹線城市中心，壹般都是“錢找項目”。在社會經濟和房地產發展的長期利好條件下，各種基金和投行都急於買樓，開發商被“套牢”的可能性非常小。第三是開發過程的延遲。壹般來說，形成壹套完整的商品房大約需要180張郵票。壹般情況下，這個過程需要2到3年，但發展過程中難免會遇到壹些阻礙。四是遷址延遲。隨著拆遷成本的逐年增加，政府通過控制拆遷節奏來緩解拆遷矛盾，使得拆遷周期越來越長。第五，政府的土地儲備、土地出讓促使開發商追求經濟利益，造成拆遷矛盾。開發並成熟地出售未開發的土地需要很長時間。第六，按照“雙增雙減”調整規劃，改善城市環境，減少原來重新規劃的可建面積。可見，將存量土地轉為住房供應並不容易。增加住房供應的最直接方法是盤活現有住房。美國的房地產市場80%是二手房交易，新房很少。中國開發商開發的房源需要滿足大部分需求，而美國只需要滿足20%的需求。壹個成熟的房地產市場，最重要的標誌就是二手房交易的比例占大多數。中國部分居民擁有兩套以上住房，部分投資者投資房價升值而非出租。“經濟發展和城市化水平達到壹定階段後，人均居住面積飽和，新建數量減少。居住區的擴展也逐漸從擴建轉向更新、改造和保護。壹手房銷售在下降，交易集中在存量房市場。”房地產副總經理金認為，壹些城市住房壹手市場的快速發展，使城市居民的整體生活水平從生存型向發展型轉變，有些變成了享受型。根據發達國家的發展經驗，當住房存量滿足基本生活需求時，資金主要投向舊住房改造，即存量型發展。因此，短期內，各城市的存量房市場有望逐步取代新房的地位，成為市場的主要交易對象。上海20家銀行的存量房沒有調整。律師稱新政不違法。2010 2000年5月3日業內人士表示，與四大國有銀行相比，股份制銀行效仿的可能性不大。外資銀行不會跟風。理財周報零售銀行實驗室研究員文“銀行有自主決策的權利，房貸利率的浮動控制在合理範圍內，有時符合現實發展的需要，並不違法”。北京君泰律師事務所壹位律師告訴理財周報記者。自15年4月以來，中央對房地產市場出了四記重拳，業內第壹個響應的就是中國銀行。4月26日，中國銀行宣布，利率調整方式到期時，根據與客戶合同中的約定，將第壹套、第二套、第三套及以上房貸利率的浮動幅度分別提高至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。消息壹出，市場立刻引起新壹輪“提前還款潮”。外資銀行按兵不動，商業銀行猶豫觀望。許多經濟學家、投資者、對沖基金經理和銀行家過去常常沒完沒了地談論“中國房地產市場是泡沫嗎？”現在他們更加睡不著覺了。中國銀行上海分行的標準尚未正式實施。“新政策公布以來，每天來申請提前還貸的客戶越來越多，差不多有十分之壹，估計是政策推動的。”中國銀行的壹位大堂經理告訴理財周報記者。據理財周報記者了解，中國銀行上海分行並未執行這壹標準。對於存量房，仍執行原合同利率標準。“口頭通知是收到了，但具體怎麽做還有待商榷。因為涉及太多，不是壹兩句話就能定案的。可以說，不同合同版本的具體規定差異較大，我行與貸款客戶簽訂的合同文本格式也在不斷變化，最近壹年合同文本就換了兩三次。”中國銀行上海分行房貸人員告訴理財周報記者。在中國銀行住房貸款的實際操作中，有三種抵押合同。壹是在房屋合同中明確標註7折，並強調持續執行；第二種，只標註7折，不需要連續執行；第三，房貸合同標明了具體的利率水平，但沒有標明折扣。北京君泰律師事務所專業團隊認為，如果雙方簽訂的合同屬於上述第壹種，中國銀行單方調整利率屬於違約，但如果合同屬於後兩項中的任何壹項，則不屬於違約。上海目前沒有調整存量房利率的規定。在理財周報記者對上海20家大小銀行的調查中，沒有壹家明確表示要效仿中行，必須“跟風”，除非國家下發通知強制執行。渣打和恒生分別表示“正在研究”和“尚未準備好”。南京銀行上海分行和北京銀行上海分行也表示，由於還款方式不同，貸款比例和利率會有不同的表現。新瓶裝舊酒不討好，新政策只會針對新的抵押貸款申請人。民生銀行徐匯支行表示，“七折是借款合同中的七折，以後繼續執行。任何壹方違約都是不合理的，我們的政策至少今年不會變，除非國家明確強制執行。”4月29日，交行副行長錢在壹季報新聞發布會上表示，交行尚未就現有房貸利率調整做出任何決定；“我們還沒有聽說中行真的開始實施這壹調整。”截至4月底，浦發銀行、興業銀行、華夏銀行、中信銀行等其他股份制銀行尚未做出調整存量房利率的決定。理財周報記者在調查中了解到，雖然國家明確規定了“二套房首付最低五成，利率上浮10%”的壹刀切政策，但在二套房和三套房貸款執行利率優惠方面，不同銀行給出的政策並沒有之前那麽大的差別。興業銀行執行的二套房貸政策是，首付比例為40%-50%的，貸款利率不得低於基準利率；首付比例超過50%的，為基準利率的0.85倍。想買第三套房，個人房貸記錄中必須有1筆未償還個人按揭住房貸款或者借款人有還清個人按揭貸款記錄。貸款利率上，首付50%以上的，按基準利率計算；首付40%-50%的，按照基準利率的1.1倍計算。南京銀行上海分行表示，第三套房已全面停貸，二套房首付五成以上可享受基準利率。壹些征信系統好，和銀行關系好的客戶，甚至可以享受8.5折的利率優惠。雖然OCBC上海分行叫停了第三套房貸，但是通過“假離婚”，第二套房貸可以按照首套房貸的首付和利率政策執行。匯豐中國發言人表示:“為進壹步加強落實國務院政策措施，該行已全面停止第三套房貸，首套房和二套房的首付比例和貸款利率也有所提高。我們個人住房按揭貸款絕大多數是針對購買首套住房的客戶，風險控制嚴格。”律師表示，新政實施不違法，有多套房貸的人會吃虧。據銀行業內人士透露，工行、建行、農行近期都在討論中行提高存量房利率的問題，渣打、恒生、交行、上海銀行也在內部討論此事。業內人士認為，“國有銀行不排除跟進的可能。是否決定跟進，要看銀行內部情況和與客戶簽訂的貸款合同文本。”“相比四大國有銀行，股份制銀行不太可能效仿。外資銀行的房貸業務還處於起步或發展階段，不會跟風。”“如果股票房貸利率打折正式實施，主要影響2007年以後中行貸款的客戶，這部分已經特別約定了。”中國銀行房貸部人士表示，此次利率調整是在合同規定的利率調整方式到期時開始的，所以不會馬上影響到貸款人，也不是所有現有客戶都可能受到影響，要看總行的細則和當時簽訂的合同條款。知名房貸中介凱盛經略副總經理趙偉認為，中行上調存量房貸款利率的信號會對市場心態產生壹定影響，尤其是對手下有房的投資者，可能會在近期采取行動，降低持有房產的利息成本，比如近期出現的提前還貸、離婚等現象。北京君泰律師事務所專業團隊認為，銀行隨著風險市場的變化，對所轄內容進行相應的調整，有時是符合實際需要的。銀行有自己決定利率浮動範圍的權利，在合理的調整範圍內並不違反法律要求。然而，住房是公民最重要的財產。抵押合同任何壹方發生變更，另壹方的權益都無法得到保障。該團隊還表示，事實上，中國銀行發布的這壹政策旨在限制投機性購房者和非法房地產開發商。雖然在具體操作執行中會出現很多問題，對首套房影響不大，但對二套房以上的多套購房者打擊較大，對未來房地產市場的不良現象也是壹種制約。
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