壹、如何認定事實財產的合同關系？
1.前期物業服務合同到期後，物業公司繼續提供物業服務，業主接受，形成事實上的物業合同關系。
2.房地產服務合同的實際履行存在客觀事實。
合同的實際履行是指合同的壹方或雙方以自己的實際行為履行了合同的主要義務，並且對方已經接受。
3、事實上物業服務合同成立，物業管理費仍應按原約定標準交納。
物業管理服務合同約定的服務期限屆滿後，未重新簽訂物業管理服務合同，但業主仍接受物業公司的管理和服務的，雙方建立事實上的物業合同關系。在物業服務合同成立的基礎上，考慮到物業服務公司提供的物業管理服務質量沒有發生變化，業主按照《物業管理條例》第四十壹條規定的收費與服務水平相適應的原則，繼續按照原物業管理服務合同約定的標準繳納物業管理服務費是可取的。
二、物業合同的特點
1)物業服務合同是基於平等自願的民事合同。傳統上，物業服務合同也稱物業管理合同，但它與行政機關為實現行政職權而與有關單位簽訂的行政合同有著本質的區別。
2)物業服務合同是壹種特殊的委托合同。物業服務合同是基於業主大會和業主委員會的委托，但又不同於壹般的委托合同。根據《中華人民共和國合同法》第三百九十六條規定，委托合同是委托人與受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。委托合同是建立在雙方相互信任的基礎上的。委托合同的任何壹方對另壹方失去信任，可以隨時終止委托關系。
3)物業服務合同是以勞務為標的的合同。物業服務企業的義務是提供合同約定的房屋維修、設備維護、治安、衛生、園林綠化等勞務服務。物業服務企業在完成約定義務後，有權獲得報酬。物業服務合同與涉及提供勞務的合同也有本質區別。合同是承包人按照定制人的要求完成工作，交付工作成果，定制人支付報酬的合同。雖然合同也涉及提供勞務，但承包人提供的勞務只是手段，不是合同的目的。承包商應該用他的勞務產生壹些物化的成果，並承擔工作中的風險。承包人未完成工作的，不得要求報酬。物業服務合同以具體服務為內容。只要物業服務企業完成了約定的服務行為，其余風險由業主承擔。
4)物業服務合同是約定合同、有償合同、雙務合同和強制性合同。業主委員會與物業服務企業就合同條款達成壹致即成立物業服務合同，無需以物業實際交付為要件。物業服務企業是取得營業執照、參與市場競爭、自主經營、自負盈虧的營利性企業法人。沒有免費的物業服務，所以物業服務合同是有償合同。根據物業服務合同的內容，業主、業主大會、業主委員會和物業服務企業都享有權利，履行義務，所以物業服務合同是壹個雙向合同。物業服務合同綜合服務範圍廣，利益關系重大，合同履行期相對較長。為了避免口頭合同取證難的弱點，物業管理條例明確要求物業服務合同應當以書面形式訂立，並報物業管理行政主管部門備案，所以是必備合同。
第三，財產契約的形式
雖然《中華人民共和國合同法》規定合同可以采用書面形式、口頭形式等多種形式，但物業服務合同與人們的工作生活密切相關，涉及的權利義務復雜，合同履行周期長，因此相關物業管理法律法規規定物業服務合同應當采用書面形式。書面形式，是指合同、信件和數據電文(包括電報、傳真、電子數據交換和電子郵件)以及其他可以有形地表現所載內容的形式。
此外，物業服務合同應當報相關物業管理行政主管部門備案，以便行政主管部門更好地進行監督和指導。