由於集體土地的租金相對便宜，在當前的經濟活動中，實踐中租用集體土地興辦企業、建廠的情況比較普遍。
但在目前的法律環境下，“擅自將農民集體所有的土地出讓、轉讓或者出租用於非農建設”仍是國家嚴格限制的行為；在審判實踐中，集體土地使用權的擅自出租也被法院認定為無效。因此，在簽訂集體土地租賃合同取得經營性用地時，需要謹慎行事，盡量規避相應的法律風險。
二、國家法律和政策背景
到目前為止，廣東省、大連市等壹些省市相繼出臺了地方性法規，對“集體建設用地使用權流轉”問題進行了明確規範。如2005年6月65438+10月1日頒布實施的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》第八條明確規定“下列建設項目可以使用集體建設用地:1。興辦各種類型的工商企業，包括國有、集體、私營企業、個體工商戶、外商投資企業(包括中外合資、中外合作、外商獨資企業2……)此次地方性法規的出臺，突破了土地管理法中集體建設用地只能由興辦集體企業使用的規定，其更重要的意義在於為工商企業通過出讓或租賃方式取得集體建設用地確立了政策依據。
但對於沒有制定明確政策的省市，包括北京市，集體土地使用權流轉仍應適用《土地管理法》的規定。國家土地管理法對集體建設用地的租賃和使用有相當嚴格的限制，具體體現在以下規定:
1、《土地管理法》第四十三條任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建造住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請的國有土地，包括國家所有的土地和國家征用的原屬於農民集體所有的土地。
2、《土地管理法》第59條鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉(鎮)建設應當依據村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設；建設用地應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並依照本法第四十四條、第六十條、第六十壹條、第六十二條的規定辦理審批手續。
3.土地管理法第六十條農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，或者以土地使用權形式與其他單位和個人聯合興辦企業的，應當持有關批準文件向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請， 並按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準； 其中，涉及占用農用地的，應當依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
4.《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形導致土地使用權依法轉讓的除外。
根據上述規定:
(1)任何單位和個人不符合規定的集體土地使用權主體資格的，必須依法申請使用國有土地。
(二)集體建設用地限於(壹)興辦鄉鎮企業，(二)村民建房，(三)鄉鎮公共設施和公益事業。
(三)不符合上述條件的集體土地使用權主體資格，既不能在集體土地壹級市場取得，也不能在集體土地二級市場以出讓、轉讓、租賃等方式取得。
(4)對於集體土地企業使用權的對外租賃，法律有限制，即僅限於租賃集體經濟組織開辦的或以股份、聯營等形式與他人共同開辦的鄉鎮企業。
三、通過簽訂土地租賃合同取得集體土地使用權的風險
從以上分析可以明確，集體建設用地使用權的合法租賃取得僅限於“符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業因破產、兼並等情形導致其土地使用權依法轉讓”的情形。其他租賃行為無效，雙方簽訂的土地租賃合同也因違反國家法律的強制性規定而無效。
合同無效可能導致的結果有:
1.對於“擅自將農民集體所有的土地使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。”
2.對於沒有通過合法途徑取得集體土地使用權的企業和個人來說，壹旦租賃合同被認定無效，基於無效合同取得的土地使用權就完全沒有法律保障，其上修建的廠房也因為被認定為違章建築而得不到應有的補償。
四。關於合法化運作的建議
因此，面對實踐中大量使用集體建設用地進行企業生產經營的情況，需要取得集體土地進行生產經營的企業在現有法律環境下應更加謹慎，可以考慮以下方式規避法律風險:
1.通過股份轉讓取得集體建設用地使用權。
但對於只需要解決用地問題的企業來說，這種方式會面臨壹系列其他問題，比如整個企業的行業轉型、債權債務重組等。對於長期生產經營需要征用大面積土地，需要大量建廠的企業，建議從源頭上規範征地方式，避免無效合同造成更嚴重的經營損失。
2、通過租賃集體建設用地上的現有房屋實現生產經營場地的需要。
與前壹種相比，這種方式簡單易行，但需要註意的是，現有的建設用地和地上房屋是通過合法的審批手續取得的。