目前，在中國的住房市場上，房價持續上漲，大量中低收入階層的支付能力與適當的住房標準價格之間存在巨大差距。在住房市場化、商品化的今天，政府必須進壹步加強住房保障體系建設，保障中低收入者的基本住房問題。
住房保障制度是指政府和單位在住房領域履行社會保障職能，向城鎮居民中低收入家庭提供支持和幫助的壹種住房政策措施的總和。它是解決低收入家庭住房問題的壹種社會保障性住房供應模式，是多層次住房供應體系的重要組成部分。它彌補了市場經濟的缺陷和不足，為市場經濟中的弱者和低收入者提供了幫助和救濟。這壹制度提高了市場配置住房資源的效率，體現了社會公平和人道主義精神，是社會穩定、經濟發展和社會進步的需要，是實現社會公平和社會穩定的助推器。
1中國住房保障制度存在的問題及原因分析
我國住房保障制度以經濟適用房為基礎，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策:最低收入家庭租住政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經濟適用房；其他高收入家庭以市場價購買和租賃商品房。與當前住房市場化改革相比，家庭住房保障制度進展相對滯後，面臨壹系列問題:壹是廉租房是政府和單位向城鎮最低收入家庭提供的租金相對較低的普通住房，采取多種保障方式，以住房租賃補貼為主，實物配租、租金核減為輔。它體現了社會公平，在解決最低收入家庭住房困難、保障市場機制良性運行和社會穩定方面發揮了重要作用。目前，我國廉租房制度建設雖然從無到有取得了壹些進展，但總體上仍處於起步階段，實施以來壹直伴隨著諸多困難:廉租房實物和貨幣來源不暢；租房的資質和租金標準難以確定；保障模式不完善，覆蓋面小，監管制度不嚴格，地區間進展不均衡。與此同時，許多新問題相繼出現，如農民工的住房問題、城鎮最低收入和中低收入之間的“夾心層”家庭的住房保障問題等。，因此廉租房制度的完善要求日益突出。第二，保障性住房作為住房保障的另壹項重要內容，是指由政府提供保障的政策性商品住房，限定建設標準、供應對象和銷售價格。是以中低收入家庭為供應對象，按照國家住房建設標準建設的普通住宅。目前，我國保障性住房建設和管理存在諸多問題:發展規劃不落實，土地供應難以保障；供應對象模糊，審核不嚴格，不同房源定價沒有拉大，部分城市供應規模過小，造成供不應求現象；建設標準過大，前期開發建設的住房面積過大；開發商利潤難以控制，部分商品房被非法轉為經濟適用房，以逃避土地出讓金。壹方面，高收入人群購買經濟適用房的現象與低收入消費群體相背離。另壹方面，經適房被開發商變相高價出售，經適房並不“經濟”。國家給予中低收入購房者的優惠被開發商占用牟取暴利。這樣壹來，經濟適用房就流入了實際上並不缺房、註重升值的投資者手中，給國家造成了不必要的損失。
分析產生上述問題的原因，壹是制度不完善，適用對象不明確，導致購買對象失控，公寓面積失控。財政政策、法律政策、監管體系和配套服務政策等相關政策不完善，未能對住房保障政策給予有力支持。二是理解問題。壹些地方政府對廉租房制度的建立重視不夠，沒有提上日程。他們只是把建築當成壹個短期的形象工程。同時，相對於商業地產收入和住房分配的減少，地方政府不願意投資建設保障房。三是政策執行不力。壹些地方政策落實不到位，缺乏預見性，使住房保障政策效果大打折扣。同時，執行過程中存在權錢交易和尋租行為，影響政策執行的有效性。四是管理不規範。壹些地方管理不夠規範，監控不夠有力，購房人資質審核管理漏洞很多，讓群體、高收入者、投資者有機可乘，背離了政策初衷。
此外，缺乏穩定的資金來源，大多數地方從住房公積金增值收益中提取部分資金或由政府部門解決，不足以支持住房保障體系建設。
2 .借鑒各國和地區的經驗，完善適合我國國情的住房保障制度。
2.1住房保障制度的國際比較及其啟示
住房保障制度受到各國經濟體制、經濟發展水平等因素的制約，各國各地區都有自己不同的特點，其中規律性的制度經驗對我國住房保障制度建設具有重要啟示。以英國、美國、新加坡、日本、瑞典、俄羅斯等國家以及中國香港為例比較住房保障制度。
(1)英國是典型的政府直接投資建房的國家。它成立了環境部直屬的住房公司，並在地方政府建立了大量的住房建設和管理的專門機構，大多是接受政府補貼和稅收優惠的住房協會和住房協會等私營或非營利性私營企業。在英國，住房保障實行“住房補貼”，分為租房補貼和住房補貼兩類，由地方政府自行組織。許多保險公司還開展房地產投資和抵押貸款等房地產金融活動。住房的順利融資為住房所有權提供了良好的金融支持。與此同時，英國制定了大量的法律法規來規範公共住房的運營，保障中低收入群體和特殊群體的住房。
(2)美國的住房保障體系主要包括以下內容:在住房信貸援助方面，聯邦國民抵押貸款協會、政府國民抵押貸款協會和聯邦住房抵押貸款協會壹般可以為中低收入家庭提供房價70%~80%的貸款；在住宅抵押貸款保險中，政府擔保符合條件的居民購房，從而支持中低收入家庭購房，降低金融機構風險；對購買自有住房給予稅收減免，鼓勵中低收入家庭購買自有住房；在住房租金補貼方面，壹是向低收入家庭提供廉租房，二是發放住房券；在老年人住房建設方面，美國金融機構積極參與住房建設，政府有專門的信貸機構管理住房信貸。所有措施都是通過立法來實施和執行的。
(3)新加坡住房發展局是壹個半官方機構。它獨立經營，自負盈虧。它不僅為中低收入居民提供住房，而且管理住房財產。其住房保障制度有很多特點:壹是實行住房公積金保障制度。允許用部分公積金存款作為買房首付，不足部分從每月公積金中分期支付。這項規定只適用於最低收入家庭。二是分層次提供公共住房補貼，嚴格按照家庭收入確定住房保障水平。第三是合理分配公共住房。將實行認購制，每季度公布未來三個月的新公屋計劃。購房者可以自由申請，如果某個區域供小於求，就會抽簽決定。此外，政府還通過郵儲銀行貸款和政府補貼來分配公共住房和中低收入群體，使公共住房能夠良好運作。同時，新加坡公房管理的立法和政策是兼容的，既解決了建房的問題，又解決了公房的轉賣和轉租問題。
(4)其他國家。日本通過推動企業以低息貸款從事私人住宅建設，推動低稅收和免稅的私人住宅建設和購買，發揮地方群眾團體的作用，吸收社會資金發展住宅建設。瑞典是壹個經濟發達的高福利國家，在住房保障體系建設中主要采取政府投資公共住房、住房補貼、合作建房等措施。俄羅斯和前東歐國家通過給予免費住房補貼、稅收和其他優惠待遇以及新舊租金過渡安排，實施了以公房私有化為核心的住房改革。
(5)中國和香港。采取了私人開發商和政府部門雙軌制，由香港政府宏觀調控，開發商自行管理。公租房分為廉租房(高補貼低租金)、公租房(按項目成本固定租金)和居者有其屋住房(免低價、免利息、免利潤，按成本價出售)。公共住房對入住原則和條件有嚴格的規定。居者有其屋計劃主要由政府建造，按成本價出售，銀行向購房者提供優惠貸款。
2.2關於建立和完善住房保障體系的建議
通過以上對比分析，我們可以看出，國家和地區幹預低收入住房租金和房價的方式主要有三種:壹是政府投資建設大量廉租房，出租給低收入住房困難家庭。二是政府對房企進行財政補貼，並相應限制住房土地出讓和出租價格。第三，政府對私人房屋出租采取租金限制政策。
住房保障體系的建設不可能壹蹴而就。要借鑒各國各地區的經驗，結合中國的實際情況，有重點、有步驟地進行。既要註意與現有政策的順利銜接，又要防止對住房市場化進程的沖擊。
(1)多種方式提供保障房。從住房保障水平來看，我國現在應該建立以經濟適用房和廉租房為主的住房保障供應體系。這兩類住房層次不同，保障對象互補，構成了我國住房保障的主體。進壹步加強和完善廉租房和經濟適用房制度；
①加強廉租房運營管理機制建設。界定保護對象；分配采取貨幣補貼為主，物質補貼為輔的形式；采取多渠道方式獲取廉租住房，由保障對象直接向市場租賃，由政府購買符合標準的舊住房或由政府投資建設；建立廉租住房基金，通過財政撥款、住房公積金增值收益扣除貸款風險準備金和公積金管理機構運行費用後的剩余部分、公房出售收入、社會捐贈等方式保障廉租住房建設和運營資金。
②完善保障性住房制度。按照相關標準嚴格控制其主要戶型面積和銷售對象，加強購房資格審查，實行購房資格公示制度；加強銷售管理，重點保障危改、文保區、動遷、標租私房等居民購買需求；進壹步完善配套設施建設，保障保障性住房使用，為市民創造良好的居住環境。
(2)規範公積金運作。將住房公積金信貸和結算的具體業務委托給商業銀行，將住房公積金管理機構轉變為具有融資和貸款功能的政策性非銀行金融機構，並進壹步引入住房合同儲蓄和資本市場融資兩種融資工具。以住房公積金制度為基礎，建立住房金融體系，充分利用商業銀行現有網點，降低住房公積金管理機構成本。
(3)住房補貼。我國的保障房享有政府大量的間接補貼，廉租房的補貼應以租金直接補貼為主，逐步形成以租賃住房補貼為主、實物配租為輔的保障模式。
(4)稅收減免。對提供住房保障的企業和個人實行稅收減免及相關優惠措施，對以政府指導價提供租賃住房保障的房主實行稅收減免政策，同時加大對出租私房不納稅的處罰力度，對個人用於償還保障性住房抵押貸款的收入實行個人所得稅減免。
(5)完善住房金融體系。圍繞住房保障制度改革，建立了由政策性公積金制度、合作性住房儲蓄銀行和商業抵押貸款制度組成的三位壹體的住房金融體系。
(6)建立專門機構管理住房保障，建立健全法律法規。這對住房保障體系的健康運行是必要的。
住房保障制度是中國社會保障體系的重要組成部分，是各級政府社會責任的重要組成部分，是建立新型城鎮住房制度的關鍵環節。從長遠來看，完善適合中國國情的住房保障體系，加快發展中低價位住房市場，將使中國房地產市場的繁榮更加合理和健全。
參考資料:
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[6]歐陽冬。讓窮人有房住——城鎮最低收入家庭住房保障分析[ol]。/showarticle/625/28407.html
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