購房者在購房時應要求房地產開發商和賣方提供完整的“五證”和“兩書”，這是法律對賣方的基本要求。
五證:(1)國有土地使用證；(二)建設工程規劃許可證；(3)建設用地規劃許可證；(四)建設工程施工許可證；(5)商品房預售許可證:“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，表明所購房屋屬於合法交易範疇。
兩本書:
(1)企業法人營業執照
(2)房地產開發企業資質證書
2.調查配套設施、住宅設計、樓盤宣傳的真實性。
五個。如何簽訂正式的購房合同
買房過程中最難的壹件事就是和開發商簽合同。眾所周知，開發商對商品房買賣合同非常熟悉，他們也仔細研究過。他們是簽訂商品房買賣合同的“專家”，但購房者對此並不熟悉。如果他們不重視，就會陷入開發者設置的文字陷阱。因此，購房者在簽訂購房合同時，壹定要經過嚴謹的思考和談判，盡可能與開發商簽訂公平的購房合同。我們將在此列出所有術語，並逐壹解讀。希望網友詳細閱讀體驗，壹定會對購買消費有所提醒和說明。
(1)仔細閱讀合同。
購房者在拿到商品房買賣合同後，不應先在合同上簽字，而應先仔細閱讀合同內容。如果他們對壹些術語和專業術語不了解或者概念模糊，可以向有關部門咨詢。
(2)尋找簽約主體——與當事人的協議。合同當事人的約定需要認真核實房地產開發商的基本信息，確認企業名稱與營業執照名稱完全壹致，以免引起不必要的糾紛。
(3)合同第壹條-項目建設基礎
1.註意土地的使用年限。根據中國法律法規，住宅用地使用年限為70年，商業用地使用年限為40年。如果開發商早壹點取得土地使用權，買方晚壹點簽約，會對購買方的土地使用權產生壹定的影響。
2.註意開發商的三證:國有土地使用證，建設工程規劃許可證，建設工程施工許可證。如果合同中只有壹個證，購房者最好不要簽合同，因為如果開發商沒有辦理這個證，開發商就無法取得商品房預售許可證，然後可能就無法辦理房屋權屬面積和土地使用證。
(4)合同第二條-商品房銷售依據
如果開發商未取得《商品房預售許可證》，在合同中填寫虛假或過期的《預售許可證》編號，以達到順利銷售的目的，則構成欺詐。
(5)本合同第三條-買受人所購商品房的基本情況。買方首先要明確約定所購房屋的具體樓號、樓層、房號，避免開發商壹房多賣。其次，明確約定建築的高度和主體結構、建築面積和套內面積。明確規定房型(幾房幾廳)。
(6)合同第四條-買受人商品房所在項目的基本情況合同中應明確約定綠化率、物業管理用房建築面積、停車場等項目。並約定全體業主享有《物業管理條例》規定的全部權利，明確約定車庫、停車場的所有權和使用權。
(7)第五條——估價方法及價格本合同明確約定了房屋總價及估價方法，未約定房價款以外的費用。
(八)合同第六條——付款方式及期限該條是采購人最重要的合同業務，采購人應根據自己的經濟能力在付款方式上慎重選擇；付款時，要妥善保存相關發票和收據，這對購買者來說是最重要的證據之壹；如果選擇按揭貸款付款，壹般由開發商辦理。因此，買方應及時取得相關合同和借款發票，以證明買方已及時履行了付款義務。本條還應特別註意約定買受人逾期付款的違約責任，並註意約定的逾期時間盡可能長，以保證合同能夠繼續履行；賣方協議終止權利的時間越長越好，違約金越低越好。
(九)合同第七條——買方逾期付款的違約責任本條是規定我方自己的違約責任。還不如關註約定的逾期時間越長越好，保證合同能繼續履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過壹天萬分之三。
(10)合同第八條——面積確認和面積差異處理差異較大。買受人有權退房並要求退房時，利息按銀行同期貸款利率計算。通常開發商同意銀行同期存款利率；套內建築面積誤差範圍要約定。實踐中，有的總建築面積在約定範圍內，但公攤面積過大導致套內建築面積縮水很大，直接侵害了購房者的利益。面積誤差比=(產權登記面積-承包面積)/承包面積×100%
(11)、合同第九條——交付期限及條件:壹是明確約定交付期限；其次，應明確約定交付條件，開發商在交付商品房時必須向購房人出示相關的《建設工程竣工驗收備案表》，否則購房人有權拒絕收房，開發商應承擔逾期交房的違約責任；然後明確規定基礎設施和公共配套建築交付的具體時間；最後，因不可抗力或者合同原因需要延期交付的，約定出賣人應當自發生之日起10日內書面通知買受人。同時需要註意的是，在《商品房買賣合同》中，該商品房的通水、通電運行日期為空白，也需要雙方協商填寫。現在很多開發者都在這方面玩文字遊戲。比如他們入住時會填寫“水(電、氣)情況”。這句話看似沒什麽不妥，但仔細品味，妳會發現大有文章可做:入住時“供水(電、氣)條件”中的水電是臨時的還是正式的？入住的時候具備開通條件，不代表就可以開通。因此，在這些條款中，需要明確指出具體的開放時間。雖然燃氣的開通有入住率的限制，暖氣的開通也有季節的限制，但在合同中應該盡量有明確的約定。
(12)，合同第十條——賣方逾期交貨的違約責任。《商品房買賣合同》中註明了甲方逾期交房、乙方逾期付款的相應處理條款，但關鍵內容為空白，需雙方協商填寫。如果開發商在簽合同之前已經填好了，購房者需要仔細比較，做到雙方違約期和違約金利息相等。為了保護自己的權益，約定逾期交房時間越短越好，最好不超過1個月，並約定出賣人應當支付較高的逾期交房違約金。此外，在關於買受人撤銷權的約定中，開發商應當支付逾期不超過30日的較高違約金。
(13)、合同第十壹條——交接現在很多開發商都是電話交房，所以應該約定開發商向我們提交入住通知書、建設工程竣工驗收備案表、住宅質量保證書、住宅使用說明書實測面積和鑰匙收據。這些都需要在補充協議中寫明，避免事後產生糾紛。
(14)，合同第十二條——規劃設計變更的約定很多購房者並不關註合同中的設計變更，尤其是與所購房屋無關的環境變化，因為他們認為這些變化對自己影響不大。事實並非如此。任何設計的改變都是有原因的。這種改變往往符合開發商的利益，但同時可能傷害購房者的利益。因此，在簽署該條款時應謹慎對待。
在合同附件中，我們建議買方增加以下條款:
1)售樓書等廣告的內容應明確寫入補充協議。購房者在購買商品房，尤其是拍賣行(目前武漢市場多為拍賣行)時，往往是看了開發商印制的售樓說明書後才決定購買的。售樓書包含樓盤的特色、交通、規劃設計、房型、配套、裝修、設備等內容。從法律上講，這份售樓書是開發商的承諾，是對購房者的邀約，但沒有法律效力。因此，買方應將其寫在附件六中。
2)否定格式合同的法律效力。
開發商與買方簽訂的合同壹般是格式合同，合同法規定格式合同的效力和理解有利於買方。開發商為了規避法律條文，往往會在合同附件中約定“雙方理解壹致，不會產生格式合同的法律後果”。如果合同中有上述條款，建議買方不要簽合同。
3)與開發商簽訂合同時，要註意每份合同的約定填寫要壹致，要求開發商當面簽訂，避免出現“陰陽合同”。否則購房人主張權利時，購房人提供的合同可能與開發商提供的合同不壹致。
流程六。支付方式和方法
1)壹次性付款在當前持續加息的背景下，壹次性付款的好處是減少利息支出。選擇壹次性付款可能會得到開發商壹定的優惠，但購房者必須有充足的資金做後盾。這種方法操作起來比較簡單，可以得到很多優惠。
2)抵押貸款
按揭付款，需要詳細咨詢開發商從哪家銀行貸款。部分樓盤不支持公積金貸款，申請公積金的購房者也要詳細咨詢。
3)申請人(1)貸款人及其配偶的居民身份證、戶口簿等所需材料。夫妻不在同壹戶籍的，需要結婚證。(2)具有法律效力的購房合同、預付款收據(總房款30%以上)及其復印件。(3)夫妻雙方所在單位出具的收入證明或銀行認可的其他還款能力證明。(4)個人住房貸款申請書、住房貸款合同、擔保合同等。(5)《房地產抵押申請表》和《房地產抵押合同》必須由作為擔保人的賣方蓋章簽字。(6)銀行規定的相關證明。
4).商品房貸款流程(1)咨詢辦理貸款相關知識。(2)申請住房貸款。(3)提供貸款所需的相應資料。(4)銀行審查和批準。(五)與銀行簽訂借款合同和住房抵押合同。(6)去公證處公證。(7)到當地不動產登記處辦理登記手續。(8)房屋產權抵押登記。(9)向銀行提供抵押證明。(10)到指定的保險公司辦理保險業務(自願)。(11)借款人開始按月還款。
流程七。保險和司法
1)不動產的保險種類主要有房屋保險、不動產財產保險、不動產責任保險、不動產人身保險和個人住房抵押貸款保險。為了對保險種類和保險功能有壹個簡單的了解，下面做壹個簡單的說明:
1，家保
2.房地產財產保險
3.房地產責任保險
4.房地產人壽保險
5.個人住房抵押貸款保險
2)公證
如何辦理房地產公證壹般需要以下證件和材料:
1，身份證，戶口本，護照等。當事人和* * *；法定代表人的身份證明和營業執照；
2、涉及房地產開發的，提交土地使用權證書、國家有關部門頒發的建設工程規劃許可證、建設工程許可證等。；
3、涉及房地產預售、銷售的，房地產預售、銷售許可證；
4、涉及房地產權屬轉移的，提交房地產權屬證明；
5、涉及房地產擔保的，提交房地產所有權和使用權證明；
6、涉及房產* * *有人，提供* * *書面意見等。
申請房地產公證時，當事人應當根據國家法律、法規和地方性法規政策，按照公證員的要求，提供與公證有關的其他證明材料。
3)公證在房產交易中有什麽作用？消費者在購房時，不僅要關註地段、樓層、朝向、燃氣設施是否齊全，還要關註是否擁有產權、能否順利履行合同、合同條款是否完備。但是個人想要掌握這些情況是很難的，向公證處申請就可以解決。
流程8:房屋檢查和房屋征收程序
房屋建設完成後，開發商會及時通知購房者收房。通知內容包括交房時間、需繳納的費用、未按時收房的處理措施(根據原因)。通知有多種形式，最常見的是電話通知、傳真通知和信函通知。購房者收到收樓通知時，往往會很激動，有點不知所措。他們不知道該怎麽收房，當時該付多少錢，房子有沒有質量問題，有質量問題怎麽辦？這時候我們網友就要知道驗房的順序，然後準備好驗房的常用工具和方法，盡可能的避免和解決可能出現的房屋質量糾紛。
第壹，看房順序
1.先看外觀:外墻、單元門、走廊的立面、瓷磚、油漆。
2.再檢查壹遍室內:入戶門、門、窗、吊頂、墻面、地面、墻磚、給排水、防水、電表、燃氣表、通風、排煙排風。
3.測試後相鄰:閉水測試、水表空轉等問題必須與樓上樓下鄰居協調。
第二，房屋檢查的常用工具
1.測量工具:5m盒尺，25 ~ 33cm直角尺，50 ~ 60cm丁字尺，1m直尺。
2.電動鉗子工具:帶兩個和三個插頭的插條(即帶指示燈的插座)；各種插頭:電話、電視、寬帶；萬用表；晃動手表；用螺絲刀(“-”和“+”)；5號電池，2節，測試筆；手錘；小錘子；前燈，小燈
3.輔助工具:鏡子、手電筒、多個塑料袋、紙+火柴、衛生紙、凳子、筆和紙等。
1)1塑料臉盆——用於接納下水管道。
2)1小錘子——用來檢查房子的墻壁和地面是否是空的。
3)1塞尺-用於測量裂縫寬度。
4)1 5m卷尺——用於測量房屋的凈高。
5)1萬用表——用於測試所有高壓插座和弱電類型是否暢通。
6)1計算器——用於計算數據。
7)1筆——用於簽名。
8)1掃把——用於清掃室內衛生。
9)1小凳子，壹些報紙，塑料帶，打包繩——時間長了，可以休息壹下，提前封好下水管道。
房子正常驗收壹般持續2-3個小時。建議方毅用戶在早上8: 30或下午2: 30去。
關閉房屋
驗房後應該收房，那麽應該怎麽收房呢？如何註意房子的細節？我們提醒網民註意以下八項:
(1)買受人收到收樓通知後，應審核開發商交房手續是否完善。
根據商品房買賣合同，房屋竣工並經有關部門驗收合格後方可交付。所以驗收合格的房子都有證明文件:住宅質量保證書，住宅使用說明書，竣工驗收記錄表。有了這“兩書壹表”，就可以說明該樓已經通過相關部門驗收，合格。此時應仔細審核“兩書壹表”的內容和受理部門的印章，如有異議，立即詢問。
那麽，什麽是“二本”？所謂“兩本書”，就是開發商在項目竣工驗收後通知購房者入住時需要提供的兩份法律文件:《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
住宅建築使用說明書:本書是對住宅建築的結構和性能以及各部分(構件)的類型、性能和標準的說明，並提出了壹些註意事項。壹般包括以下內容:①開發單位、設計單位、施工單位、委托監理單位；(二)房屋的結構類型；③裝修裝飾註意事項；(四)供水、排汙、供電、供氣、供熱、通訊、消防等設施的使用說明；⑤相關設施設備安裝預留位置說明及安裝註意事項；⑥門窗類型及使用註意事項；⑦室內分布負荷；(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺註意事項；
⑨其他需要說明的問題。比如，如果廠家對住宅內配置的設備、設施有使用說明書，則應附在住宅使用說明書上。
住宅質量保證書:住宅質量保證書通常包括經工程質量監督部門核實的登記，承擔房屋在使用年限內很多部位的保修責任，其他壹些部位或構件的保修時間需要房地產開發商和使用人約定。本書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，應當詳細載明經工程質量監督單位核實的質量等級、保修範圍、保修期限和保修單位。開發商應按照本書的約定承擔保修責任。保修期內房屋出現質量問題，維修後影響房屋使用功能的，開發商應當承擔賠償責任。如果主體結構質量不合格，開發商不僅要承擔賠償責任，購房人還可以向住宅質量保證書指定的工程質量監督單位申請復驗。經核實確實不合格的，購房人有權要求退房。
商品房保修期自買受人收房之日起計算。具體保修期限和範圍如下:①基礎和主體結構在合理使用年限內；(2)屋面和外墻防水為3年；(3)廚衛防水1年；④地下室及管道滲漏為1年；⑤內墻及頂棚抹灰層及外墻塗料自動起皮1年；⑥地面空鼓、裂縫、大面積脫砂為1年；⑦門窗開裂、五金潔具損壞為1年；燈具、電氣開關、電箱(盤)、線路設備損壞6個月；⑨給排水管道設備工程質量不合格，各種水管、門漏水、排氣孔或煙道不通達6個月；⑩供暖期或供冷期的供暖和供冷系統設備；
國家對住宅項目另有規定的，從其規定。其他零部件的保修期限可由買賣雙方自行約定(2)仔細查看自己購買的房屋(3)查看房屋附屬設施是否符合合同約定(4)查看水、 電、氣能正常使用(5)查看房屋結構、質量是否符合合同約定(6)查看房屋面積是否符合合同登記(7)查看開發商中介費、物業管理費的相關規定(8)正式簽訂房屋交接書。
過程。
九、申請許可證
辦理房產證的流程和費用:
兩種方法:
a、委托開發商或代理機構辦理房產證。
b、自己辦理房產證。
壹、委托開發商或代理機構辦理。
適用條件:為了節省您的時間和精力，您可以選擇委托開發商或中介機構辦理房產證。
處理過程(1)
第壹步:簽訂委托協議。
第二步:繳納房產證中介費、公共維修基金、契稅、印花稅。
第三步:按照約定的時間拿到房產證。
處理過程(2)
適用範圍:繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費時適用。
第壹步:簽訂委托協議。
第二步:繳納房產證中介費第三步:在相關部門繳納公共維修基金和契稅。
第四步:按照約定的時間拿到房產證。
第二，自己處理
適用條件:在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在住房按揭貸款合同中增加了“要求開發商協助辦理房產證”、“委托開發商辦理房產證”等條款。在這種情況下，他們自己很難辦理，只能委托開發商或者代理公司辦理房產證。所以，在做選擇之前，請不要忘記看看住房抵押貸款合同中是否有相關條款。
如果是壹次性付款，或者貸款已經還清，可以自行辦理。
處理過程
第壹步:確定開發商已經進行了“初始登記”，即完成了“大確認”
第二步:到管理部門領取房屋(土地)權屬登記申請表。
第三步:取映射圖(表格)。
第四步:填表，蓋章，拿相關證件。
第五步:繳納公共維修基金和契稅第六步:提交申請材料。
第七步:按規定時間領取房產證，繳納印花稅、產權登記費、工本費等註意事項:
第八步:辦理抵押登記。
第九步:把房產證交給銀行抵押。
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