從新制度經濟學的角度來看，稅收征管屬於執行機制的範疇，是制度的重要組成部分。壹個國家的制度是否有效，不僅取決於完善的正式規則和非正式規則，還取決於該國的執行機制是否健全。沒有有效的執行機制，任何制度，尤其是正式的規則，都將形同虛設。根據這種觀點，房地產稅收制度的有效性還必須依賴於房地產稅收征管內部執行機制的作用，因此研究房地產稅收征管的優化就顯得尤為重要。
壹，中國房地產稅收征管存在的問題
1.壹些基層稅務部門執法行為不規範。由於人員素質等問題，稅務機關或稅務人員沒有嚴格按照稅法規定征收稅款。稅收征管被視為個人的任意行為，出現了多征稅、少征稅、假征稅以及“個人稅”、“關系稅”等現象，嚴重削弱了稅法的嚴肅性。
2.信息交換機制不暢，稅務機關無法及時掌握納稅人的涉稅信息。房地產開發是壹項復雜的系統工程，需要經過多個行政部門的審批、許可和監管。這些行政部門都有壹定的房地產開發信息。但是，按照我國目前的體制，各個職能部門相互獨立，缺乏信息交流和溝通的體系。因此，僅僅依靠房地產稅收征管部門很難有效參與房地產開發的管理和監控，這就為房地產企業逃稅提供了機會。
3.金融體系不完善，地方保護主義盛行。中國目前實行的是“分稅制”財政體制。按照稅種分類，房地產稅多為地方稅源，與地方政府的利益有很強的相關性。但在現行稅收立法中，地方政府被賦予的自主權較少，不能被允許根據當地實際情況進行壹些自主的調控和管理。壹些地方政府出於自身利益考慮，適度放寬了房地產稅征收範圍、時間界定和稅率，導致中央的壹些稅收調控措施得不到很好的落實，政策力度大大減弱，調控目標無法完全實現。
4.稅收征管成本高。長期以來，我們只強調稅收的增長，而忽視了成本。雖然稅收每年都在兩位數的高速增長，但成本也在增加。
分析我國房地產業稅收征管中存在的問題，其深層次根源在於:
1.稅收征管的優化目標嚴重錯位。由於對稅收工作的考核是以收入計劃完成情況為基礎的，沒有把稅法執行情況和稅收征管質量作為考核稅收工作的重要標準，各級稅務機關實際上是在計劃的基礎上開展稅收征管活動，壹切稅收工作都是以完成稅收任務為中心，形成了與法治根本對立的“收入中心論”，導致了許多不規範的行為。
2.現行征管模式的定位超前於社會經濟發展現狀。目前，我國仍處於社會主義初級階段，市場經濟體制剛剛建立，社會經濟秩序尚未理順，公民納稅意識相對薄弱。與西方國家“納稅和死亡是人生兩個不可避免的現實”的觀念相比，中國公民對稅收的認識模糊，對稅法規範的內在價值缺乏足夠的認同，導致他們對稅法產生異化感和外部性，認為稅收是壹種額外的“負擔”
3.稅收管理不到位，稅收征管配套措施不完善。目前，我國稅務機關壹般以年度為單位進行查稅。但由於大多數房地產企業都是跨年度、跨地區滾動開發，流動性比較大，容易造成虧損的假象。如果壹個樓盤還沒賣完，但是開發商已經把錢賺的差不多了，直到結清為止，用賣房子的錢開發第二個樓盤。雖然有壹處房產已經售出，但壹直是賬面虧損。其次，我國現行的財產登記制度不完善，尤其是私有財產登記制度的缺失，導致很多稅源流失，出現了將公有財產變為私有財產的違法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產稅密切相關的房地產價格評估體系和房地產稅征收評估稅收政策也不完善。需要註意的是，以市場價值為計稅依據是房地產稅改革的必然趨勢，需要定期對房地產進行評估，這對評估機構和評估師提出了更高的要求。稅務部門內部現有的房地產估價機構和評估師的素質難以滿足稅收征管的需要[3]。
4.稅權過度集中於中央政府，難以符合房地產行業的區域特點。按照我國分稅制財政體制的規定，房地產稅的立法權大部分集中在中央政府，地方政府只有征管權，但房地產行業具有地域性，這種高度集中的模式無法促進房地產資源的優化配置和有效利用。
5.諸多因素導致稅收征管成本高。目前我國征收成本較高的原因來自稅收設計，但從稅收征管的角度看，主要有以下幾個方面:壹是稅務機構設置不夠規範科學，硬件設施貪大求全，盲目追求高檔，設備利用率不高；二是現行的集中征收和重點稽查制度，將日常管理中應解決的事項轉移到稽查上，稽查進行了選案、審理、稽查、執行，成為相互制約、相互支持的第二稅局，增加了稽查成本。三是稅收征管部門之間缺乏有效協調，重復工作過多；這些問題增加了稅收的成本。
二，我國房地產稅收征管優化對策
針對我國房地產業稅收征管改革和模式存在的問題及其形成原因，優化我國房地產業稅收征管應從以下幾個方面整體采取措施:
1.非正式規則的普及
(1)構建稅收文化體系，強化納稅人的納稅意識。稅收文化對征稅人和納稅人行為的影響是潛移默化的。它重在形成壹種文化氛圍，讓人壹置身其中就感受到壹種巨大的強制力。通過引導、凝聚和規範，引導征稅人和納稅人的行為，使納稅人樹立“公平、公開、公正、文明納稅”的新理念，納稅人逐步形成依法納稅、光榮而可恥的思想，從而形成良好的征管支付機制，實現依法納稅，實現稅收管理最優化。
(2)明確稅收征管目標，強化納稅服務意識。解決當前征管目標錯位的問題，應該把促進納稅人依法納稅作為稅收征管優化的目標，而不應該把完成稅收籌劃任務作為稅收征管的目標。我們應該認識到，組織收入是稅收的基本職能，但不是唯壹的職能。
2.形式約束可以被操縱
(1)完善房地產稅立法體系，實施規範的房地產稅征管。由於房地產稅征收政策性強，管理要求細致，更便於地方政府管理和操作，也有利於調動地方積極性。因此，我國房地產稅立法應當下放壹定的權力，由中央政府制定房地產稅基本法，授權省、自治區、直轄市各級立法機關根據本行政區域內房地產稅源分布和財政需要自行設立地方稅。
(2)建立健全監督體系，規範稅收執法。稅收執法規範化是優化稅收征管、保障依法治稅的重要環節。
(3)完善房地產稅的配套制度和政策。第壹，加強房地產產權登記制度。其次，完善房地產價格評估體系，建立房地產稅評估機構。第三，建立納稅人誠信納稅評價體系。最後，理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，建立“精簡、高效、權威、統壹”的房地產管理體制，為房地產稅征收創造良好環境。
3.有效的執行機制
(1)建立有效的信息溝通和交流機制，加強稅務機關與其他相關部門的合作。
(2)完善稅務部門內控機制，形成嚴格的房地產行業稅收征管體系。
(3)加強稅務檢查，加大稅收處罰力度。
(4)努力降低稅收成本。首先，科學設置稅收征管機構，合理分工，加強稅收征管部門的分工協作，減少重復工作。此外，我們必須充分利用稅收征管設施，在各部門之間有效地共享資源。其次，盡量減少修建豪華辦稅大廳等不必要的開支。最後，通過壹些稅收制度設計，降低稅收成本。