在城市房屋買賣中，應遵循“地隨房走”的原則。這壹概念在《城市房地產管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中有明確規定。在中國農村，土地屬於農村經濟組織集體所有。根據我國《土地管理法》等相關規定，集體土地未經征收不得出售、轉讓。實踐中，農村土地被征用時，房屋作為地上附著物進行補償，采取“哪裏的房子就拿哪裏”的原則。因此，基於這壹因素，筆者認為，農村房屋的轉讓也應遵循“隨便走”的原則，土地使用權能否轉讓是決定房屋轉讓效力的主要因素。
二、關於農村房屋買賣的現行法律法規。
1，現行法律規定
《物權法》第152條至第155條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，依法享有使用該土地建造房屋的權利。宅基地使用權的取得、行使和轉讓，依照土地管理法等法律和國家有關規定執行。
《土地管理法》第六十二條第三款規定，“農村村民出售或者出租房屋後再申請宅基地的，不予批準。”
《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發28號)規定，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。
國務院辦公廳《關於加強土地流轉嚴禁炒地的通知》(國辦發199939號)規定，“農民住房不得向城鎮居民出售，也不得由城鎮居民占用農民集體土地建房，有關部門不得為違法建設和購買的房屋發放土地使用證和房產證”。
2、最高人民法院關於農村房屋買賣效力的意見。
最高法院1963號發布的《關於執行民事政策若幹問題的意見》規定:“宅基地上的房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等附著物，，永遠屬於會員，會員有權買賣或出租房屋。房屋出售後，宅基地使用權轉移給新主人，但宅基地的所有權仍屬於生產隊。”；最高法院1984發布的《關於執行民事政策法律若幹問題的意見》第六條第0款規定:“鄉鎮公民之間因買賣房屋轉讓宅基地使用權發生的糾紛，按照國務院《鄉鎮建設用地管理條例》規定的審批程序辦理。”可見，土地管理法實施前，最高法院原則上承認農村房屋買賣的效力。土地管理法實施後，國務院及相關部門出臺了嚴格的農村房屋和宅基地管理政策，最高法院也沒有出臺新的規定或典型案例，因此很難判斷最高法院對農村房屋買賣的態度是否有所改變。
三、農村房屋買賣合同的效力
關於農村房屋買賣合同的效力，筆者認為應以合同法規定的合同有效要件來判斷合同的效力。符合合同有效要件的合同為有效合同，缺少任何有效要件的合同為無效合同。我國合同法規定的合同有效要件主要包括四個方面:壹是合同當事人是具有民事權利和民事行為能力的自然人、法人，具有相應的職權。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的合同，其法定代理人不追認的，無效；無權處分人訂立的合同，未經債權人追認，無效；沒有代理人的人訂立的合同，如果被代理人不追認，該合同無效；二是意思表示真實，以欺詐、脅迫手段訂立的合同屬於可撤銷合同，法院應當根據被欺詐、脅迫壹方的請求予以撤銷或者變更；因重大誤解訂立的合同，經當事人壹方請求，法院可以撤銷或者變更；惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；第三，內容不違反法律的強制性規定和公序良俗。因欺詐、脅迫而損害國家利益的合同無效；損害社會公眾利益的合同無效；違反法律、行政法規強制性規定的合同無效；顯失公平的合同應任何壹方的要求予以變更或解除；第四，形式符合法律的要求或當事人的約定。法律或者當事人的約定必須采取特定形式的，不采取特定形式的無效。
目前，在審判實踐中，農村房屋買賣合同的效力經常發生爭議。主要是在非農村集體經濟組織中，組織成員可以購買房屋。
1，農村房屋買賣合同無效的幾種情況
農村村民房屋向城鎮居民出售的合同，必然涉及城鎮居民對農村房屋和宅基地的使用。因為違反了國家的相關規定，應該認定為無效。在城鎮周邊地區，有城市戶口的人在周邊地區買農村房的現象很普遍。法律並沒有明確禁止他們可以買賣，但是因為涉及到宅基地使用權的變更，所以買賣合同比較特殊。我國《土地管理法》規定，宅基地屬於農民集體所有，壹個農村村民只能擁有壹處宅基地。農村村民出售或出租房屋後再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及土地使用權的轉讓和變更，因此買賣的效力取決於房屋使用權的轉讓是否經過合法批準。
法人或者其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權的主體資格，應當認定無效；
農村房屋由無權處分房屋的人簽訂房屋買賣合同進行買賣的，未經權利人追認的，依照《民法通則》的規定認定買賣無效。
非農村集體經濟組織成員購買本組織成員的房屋後，農村集體經濟組織明確拒絕農民將戶口遷入農村集體經濟組織的，房屋買賣合同也應當認定為無效，因購買人不符合農村宅基地申請條件。
2.農村房屋買賣合同有效的幾種情形。
農村集體組織內部成員未分配宅基地的，與農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定有效。
農村集體組織內部成員，宅基地尚未達到國家規定標準的，與農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定有效，但應當告知其辦理相關宅基地申請手續。
已落戶農村集體組織，但尚未申報宅基地的，與農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定有效。
至於宅基地房屋買賣是否辦理過戶登記的問題，筆者認為這並不影響合同的效力。因為轉移登記不是房屋買賣合同的生效要件，未辦理房屋轉移登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的生效要件，合同有效。理由是:(1)從登記制度的目的來看，登記的功能是公示，即讓世人知道這項權利的存在。債權與物權的區別決定了只有物權變動才需要登記，債權變動不需要登記。財產權和債權是權利體系中最重要的兩種權利。財產權是壹種絕對的權利，是客觀的、排他的。債權是相對權，是人之常情，是並存的，即債權的權利人只能要求特定的債務人履行債務，而物權的權利人有權排除任何人對物權的幹涉。壹物上只能存在壹種物權，同壹標的物上可以並存數種債權。這就決定了物權必須以壹定的方式為世人所知，才能排除他人的幹擾；債權的人性決定了債務人知道債權的存在就足夠了，債權人可以且只能要求債務人對自己履行。就房屋而言，只能登記房屋權屬變更，不能登記房屋買賣合同。明確了這壹點，就可以合理解釋土地管理法的規定了。《土地管理法》第12條規定“……土地所有權和使用權的變更自變更登記之日起生效。