以下是我給妳查的壹些關於違規出租的規定，希望對妳有幫助。
集體土地非法出租案件調查報告
黨委書記兼院長董華
2005年4月29日
土地是民生之本。作為社會主義國家，我國憲法明確規定，土地屬於國家和集體所有；任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。但是，近年來，在改革開放和經濟發展過程中，出現了許多非法批地現象，侵害和沖擊了集體所有權，加劇了土地危機，削弱了農業基礎，破壞了城鎮建設規劃，引發了社會矛盾，不利於農村經濟發展和社會穩定。鑒於此，筆者對我院受理的非法出租集體土地案件進行調查，分析非法出租集體土地案件的特點和原因，並對非法出租土地問題的處理和解決提出拙見。
壹、非法批地的基本情況
對於非法批地的範圍，目前還沒有直接的法律規定。這類案件的認定主要依據憲法和土地管理法的相關規定。《憲法》第10條規定:“城市土地屬於國家。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地、自留地、自留山也是集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”《土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設；但符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等原因依法轉讓土地使用權的除外。”因此，非法租賃土地應指非法租賃農村集體所有的土地用於非農業建設。
土地是否為“農業用途”，應以國家房屋土地管理局255號文件(2001)中的土地類型劃分為準。文件將土地分為三類:農用地、建設用地和未利用地。所謂農地，就是農業用地。農用地分為:耕地、園地、林地、草地和其他農用地。其他農用地分為:坑塘水面、養殖水面、畜禽養殖場、設施農用地、農村道路、農田水利用地、田埂和旱田(場)。根據邏輯學的基本原理，“是”的否定就是“否”。因此，凡是不屬於上述用途的，都可以認定為“非農業用途”。
按照上述標準，從2000年6月65438+2月至今，我院共受理違法批地案件48件，審結41件，其中判決20件，調解8件，駁回7件，撤訴6件。
二、土地租賃違法案件的特點
(壹)壹方為村集體經濟組織，另壹方多為從事經營活動的企業或個人。在這些案件中，壹方是村或鄉集體經濟組織(或農工商聯合公司或投資公司)；另壹方面，其他當事人多為從事經營活動的企業、公司或工廠，少數為從事經營活動的個人(相對於農村集體經濟組織的46個相對人中，有12個人，34個企業，包括壹個外國企業法人)。
(2)租賃的土地大部分用於經營活動，剩余部分用於給單位建宿舍。在這46起案件中，涉及的43塊土地被用於商業活動(建造工廠、倉庫、辦公樓、開設餐館、賽馬俱樂部等。)，其余3塊涉案土地用於建設員工宿舍樓。
(3)違法出租時間早，租期長，多形成歷史遺留問題。在這些非法租賃的案件中，最早的開始時間是1988，最晚的開始時間是1997。租賃期限從10年到25年不等。由於時間久遠，租賃雙方積累的矛盾較多，調解難度大，案件審理中當事人舉證困難。
(四)涉案農村集體經濟組織數量多，個別案件租賃土地面積大。這些案件涉及全區42個行政村中的23個村(占55%)和壹個鄉鎮集體經濟組織。每起案件中，租賃了5塊面積在5畝以下的土地，10塊面積在5-30畝，4塊面積在30-50畝，1塊面積在100畝，23塊面積不詳。最小0.5畝，最大170畝。
(五)經濟損失和社會影響。非法租賃土地用於經營的情況，雙方都達成了訴訟，要麽是承租人付不起租金，要麽是出租人因國家征地無法繼續履行合同。無論什麽情況，都給國家和集體造成了巨大的經濟損失。壹種情況是承租人無力承擔租金引發的訴訟。本案中，原告的集體土地在壹定時期內沒有收益。例如，北京市豐臺區柳泉農工商聯合公司訴北京嘉賓卡丁車俱樂部租賃糾紛案。雙方於1995，11年6月簽訂協議，約定原告將40余畝土地交給被告作為娛樂經營用地，被告前三年每年支付土地補償款25萬元，此後每年支付30萬元。之後，原告將土地交付被告使用，被告未按約定支付土地補償費(租金)，使這塊40畝的土地6年未創造任何經濟效益。還有壹種情況是因為國家征地導致合同無法履行。在這種情況下，承租人多年來的投資將化為烏有。如吳某訴豐臺區盧溝橋實業公司、豐臺區西局農工商聯合公司土地租賃合同糾紛壹案，盧溝橋實業公司租賃西局農工商聯合公司土地6600平方米，轉租給吳某建設倉庫。2002年，吳某因國家征地遭受經濟損失350萬元，故吳某訴至法院要求二被告賠償。至於單位違規租賃土地建設宿舍樓的案件，都是因為企業效益不好，無力支付租金，導致農村集體經濟組織要求退租並解除合同，使本已陷入經濟困境的職工及其家庭面臨無處棲身的危險，極易引發群體糾紛，破壞社會穩定。
(6)土地租賃糾紛案件大多不起訴。發生集體土地非法租賃糾紛時，當事人向法院提起訴訟時，大多不是直接以土地租賃糾紛為由起訴，而是以租金糾紛、聯營合同糾紛、承包合同糾紛等為由起訴。
三，非法批租土地的原因
(壹)農業投入產出比過低，農民農業收入低。農業發展滯後於第二、第三產業，從事農業生產的農民收入遠低於其他行業從業人員，這是農村出現非法批地現象的首要原因。千百年來，“分田分富”壹直是中國農民的終極願望，這是由當時中國農民的經濟狀況決定的。今天，農民不得不離開他們的土地，轉手。這種驚人的變化也是由今天農民的經濟狀況決定的。農民越來越意識到農業的投入和產出不成比例。既然付出同樣的勞動甚至更少的勞動甚至不付出勞動就能獲得更多的收入，那麽轉包土地、非法出租土地、修建違章建築牟利自然成為壹些農村集體經濟組織的必然選擇。
(二)農村集體土地使用制度滯後於社會發展。
市場經濟要求包括土地所有權制度在內的物權制度必須主體地位明確，歸屬清晰，科學合理，符合經濟活動的內在規律。僵化過時的現行集體土地使用制度顯然遠非如此:1。集體土地所有權主體地位虛置，所有者主體地位無法體現；2.集體土地所有權歸屬模糊。《村民委員會組織法(試行)》第二條規定，“村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織”。因此，村民委員會只是農村群眾的自治組織，不能成為農村集體土地的所有者。另壹方面，實行家庭聯產承包責任制後，村民小組在農村經濟生活中基本失去了原有的作用。作為集體經濟組織成員而非壹級集體組織，不能代表集體土地所有權。豐臺區普遍存在的村、鄉、農、工商公司雖然實際管理集體財產，但其作為集體經濟組織的存在、權利的來源和範圍、義務都缺乏法律依據和合理性。3.集體土地所有權作為壹種財產權和絕對權，無法得到充分體現。產權的首要屬性是能給權利人帶來利益。絕對權力的屬性是可以對抗任何人。在所有權的四項權能:占有、使用、收益、處置中，集體土地所有者基本只能擁有、使用、使用自己的收益，不能出售。這不僅違背了市場經濟的客觀規律，也阻礙了社會生產力的發展。
行政機關管理不善。壹方面體現在農村土地登記制度不完善。目前農村土地檔案不是集中在國土資源、房管，而是分散在鄉鎮、村自行管理。很多土地的歸屬和沿革沒有文字記載，只有當時的村幹部知道。規劃局、國土資源和房屋管理局保存的土地規劃檔案不對外開放，拒絕法院以外的普通單位和個人查詢。這些都使得土地用途變更難以核實和追責，土地用途租賃後的變更難以約束。
另壹方面，體現在對違法批地行為查處不力。僅從這些帶到我院的案例中就可以發現，豐臺區半數以上的行政村都存在短則幾年、長則十幾年的大面積違法出租土地的現象，且大部分違法承租人都在違法出租的土地上搭建了違法建築。這種公開的、長期的、嚴重的違法情況並沒有引起更不用說國土資源和房屋管理局的重視，而是積極依法查處和糾正，從而使得違法批地現象更加猖獗。
(4)農村幹部、村民和部分企業、個體工商戶法律意識淡薄。
這些非法出租集體土地案件涉及的群眾和單位中，有的是法盲，既不了解國家保護集體土地的法律規定，也不知道出租集體土地用於非農業用途是違法的；還有人認為，即使非法出租或租賃集體土地，法律也拿自己沒辦法，知法犯法。
(5)經濟的快速發展和現行的土地“雙軌制”導致郊區土地供需矛盾日益緊張。我國目前實行的是事實上的雙軌制土地使用制度——國有土地使用制度和集體土地使用制度並存。現在征地補償還是以產值為標準，標準低於市場價。對於農民和村集體來說，過低的征地補償無法實現土地的經濟價值，他們更傾向於以非法租賃的形式獲取長期利益。對於土地使用者來說，征地手續繁瑣，批地時間長，收費過高。壹些需要土地的單位和從事經營活動的個人，特別是民營中小企業和個人，難以以自己能夠承受的合理價格獲得國有土地使用權，因而將目光投向農村集體土地，特別是城市郊區的集體土地。由於通過正常渠道獲得這些土地的使用權相當困難，他們往往選擇非法租賃的方式，只有通過雙方草簽合同才能獲得集體土地的使用權。
四。對策和建議
(1)修改立法，明確集體土地所有權的權利主體，深化農村土地制度改革。
為了禁止將集體土地出租用於非農業目的，有必要明確誰對集體土地承擔責任、權利和利益的具體主體。只有明確集體土地所有權的權利主體，才能監督其遵守土地管理法律法規，並在非法出租時追究其責任。集體所有制是我國社會主義經濟制度——公有制的重要組成部分。國家還應立法規定其權利的具體行使主體及其產生程序、權利行使程序、權利保護與救濟、收益分配等。，以防止集體土地所有權被極少數人壟斷，保證村民集體的每壹個成員都能平等地享有權利、履行義務、承擔責任。在社會主義市場經濟體制日益完善的今天，應制定相關法律法規，參照國有土地使用制度，對集體土地實行土地使用權有償、限量、有限流轉制度。在此之前，地方政府可以先進行這方面的探索和改革。壹方面，在不改變土地所有權和用途的前提下，對各類農用地實行有償、有限期使用，對其出讓、出租、轉讓、抵押等行為進行明確規範，使這類土地使用權完全合法地進入流轉市場，實現土地資源的優化配置，消除非法出租集體土地的生存環境；積極倡導和引導農民有償轉包和流轉土地。如通過土地招標、租賃、承包等形式，大力鼓勵種田、經營的專家多承包土地，積極鼓勵有專業技能的人開發土地，實行集約化經營，既提高了農業生產效率，又避免了拋荒耕地，提高了土地利用率和產出率，增加了農民農業收入，從而促進了產業化經營的發展。
另壹方面，應實行非農建設用地流轉制度，減少非法出租集體土地的經濟動機。在這方面，可以借鑒其他省市(如江蘇蘇州、福建古田、廣東順德、浙江湖州、安徽蕪湖)的成功經驗，並在此基礎上加以完善。在權屬不變的前提下，農村集體非農建設用地流轉:規劃部門建立農村集體非農土地數據庫；在壹定行政區劃內建立有專業拍賣師、評估師、會計師的農村非農建設用地流轉市場；農村集體經濟組織決定全部非農建設用地流轉的，由規劃部門出具證明，農村集體經濟組織全體成員簽字同意後，進入市場拍賣。繳納國家基本建設費後，拍賣所得的50%作為集體經濟組織的社會保障基金，15%作為集體經濟組織的再生產基金，35%發給集體經濟組織成員；拍賣後的土地不得用於娛樂設施和房地產開發，其使用權在流轉期滿後再次拍賣。集體非農建設用地直接流轉不僅可以合理配置土地資源，實現土地和資本的市場流動和優化組合，產生最佳效益，而且可以控制建設用地增長速度，減少閑置土地數量，降低占用耕地的經濟動力，還有利於發展中小企業，解決勞動力就業和農村社保資金問題，有利於城市土地市場建設。
(二)在司法審判中要註意把握尺度。
壹是要註意對案件事實的準確定性，正確區分真合資和假合資。根據《民法通則》和《合同法》的有關規定，約定對方或者聯營雙方不論盈虧，都必須按期向供地交付利潤的，應當認定雙方實際簽訂了租賃合同，該合同無效，雙方按照各自的責任承擔損失。註意不要把這種假合資和那些以集體土地使用權出資，與對方合資經營，負盈虧的真合資混為壹談。還要註意對以騰退房屋、拆遷等理由起訴的非法出租集體土地案件的認定和準確定性。
第二，要註意準確把握決定土地租賃性質的關鍵要素——非農用途。只有租賃集體土地用於非農業用途，才能構成非法租賃。租賃集體土地但仍用於農業目的，無論承租人是集體經濟組織成員還是農民，都不能構成非法租賃土地。租賃國有土地用於非農業用途不構成非法土地租賃。第三，要註意案件的法律效果和社會效果的關系。壹般來說，首先要考慮這類案件的法律效果，否則會助長非法批地現象。但在考慮法律效果時，也必須考慮社會效果，以彌合法律與社會之間的鴻溝。如北京草橋實業公司訴北京第三童裝廠、儀征化纖(北方)實業公司等。童裝三廠非法租賃草橋村集體土地建宿舍樓，員工在草橋居住十余年。近年來，由於童裝三廠經營狀況不佳，無力支付租金，租期屆滿，原告要求解除合同，甚至派保安強行強拆房屋，引起廠內工人及家屬的焦慮。
(三)加強土地管理
完善的地籍管理是有效土地管理的基礎。國土資源和房管局要對轄區內包括集體土地在內的所有土地建立盡可能完整的地籍管理，包括地籍調查、土地登記、土地統計、土地估價和地籍檔案，並定期檢查土地使用情況，處罰非法租賃土地的雙方。通過在區國土資源和房屋管理局成立土地監察中隊、在鎮(鄉)成立監察隊、在村聘請土地監察聯絡員等方式，建立三級監察網絡，加大對非法出租集體土地行為的查處力度。同時，行政機關應向社會公開檔案信息，讓公眾避免在不知情的情況下非法出租集體土地。
(4)加強農村法制教育和國情教育。
加強農村普法是減少和杜絕非法批地現象的重要環節。要組織農民特別是村幹部認真學習土地管理法等法律法規，讓農民了解我國的土地制度。同時，要加強國民教育，使農民認識到對於壹個地少人多的國家來說，保證農業用地的重要性，認識到非法出租集體土地的危害，促使他們自覺放棄和監督非法出租集體土地。