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物業有哪些行為可以被判令解除合同?

根據法律規定,物業服務合同可以有以下幾種解除方式:當事人可以協商或者在合同中約定解除;債務已經履行;債務互相抵消;債務人依法提存標的物;債權人免除債務;債權債務屬於同壹人;其他法定情形。

1.物業服務合同約定的期限屆滿,雙方未續簽合同的。

2.物業管理企業與業主大會協商解除合同。

3.因不可抗力導致物業服務合同無法履行的,物業服務合同自然終止。

4.物業管理企業被宣告破產的,應當按照國家規定進行破產清算,物業管理合同不能繼續履行。

壹、審查物業服務合同應註意的事項

1.審查物業服務提供者的主體資格。註意選擇具有壹定專業實力、能保證服務質量的物業服務人員。

2、審查具體內容和具體表述是否合理合法,重點審查物業服務合同是否明確規定了物業服務提供者的義務。

(1)物業服務提供者有義務親自提供物業服務。根據《民法通則》第941條的規定,物業服務提供者不得將其應當提供的物業服務全部委托給第三人,也不得將其拆除後的物業服務全部委托給第三人。但應允許物業服務提供者根據自身人員配備情況,將部分服務事項委托給更專業的機構或人員。

(2)物業服務提供者適當提供物業服務的義務。根據《民法通則》第九百四十二條的規定,物業服務提供者應當按照約定和物業的使用性質,對物業服務區域內的部分業主進行適當的維修、養護、保潔、綠化和管理,維護物業服務區域的基本秩序,並采取合理措施保護業主的人身和財產安全。物業服務區域內有違反治安、環保、消防等法律法規行為的,物業服務提供者應當及時采取合理措施予以制止,向有關行政管理部門報告,並通過協助等方式予以處理。

(3)物業服務提供者有披露和報告的義務。根據《民法通則》第943條的規定,物業服務人員應當定期以合理方式向業主公開服務事項、責任人員、質量要求、收費項目、收費標準、業績、維修資金的使用、部分經營和收益情況,並向業主大會、業主委員會報告。

(4)物業合同不得約定業主未繳納物業費時,物業服務提供者可以停止供電、供水、供熱、供氣,以督促繳納物業費。如果業主逾期不交物業費,物業服務人員只能通過催促的方式催繳,而催促是提起訴訟或者申請仲裁的前置程序。

3、審查合同條款是否完整。

根據《民法典》第938條規定,物業服務合同的內容壹般包括服務項目、服務質量、服務費標準和收取方式、維修資金的使用、服務場所的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。作為民法典規定的典型合同,法律的規定可以對物業服務合同進行規範,有助於當事人完善合同內容,彌補當事人約定的不足。

4.審查物業服務合同的形式要求。

物業服務合同屬於集體合同,訂立合同的法律主體是建設單位或業主委員會。建設單位可以依法與物業服務提供者訂立前期物業服務合同;業主委員會應當與業主大會依法選聘的物業服務提供者訂立物業服務合同。前期物業服務和物業服務合同對業主具有法律約束力。另外,物業服務合同是必備合同,應當采用書面形式。根據《民法典》第490條的規定,當事人以合同的形式訂立合同,合同自各方簽字、蓋章或者按手印時成立。合同雙方是否簽字或蓋章。

二、如何變更物業合同

物業管理企業接管物業後,由於業主的其他要求或環境的變化,部分內容可能不再符合現實。此時,物業管理企業應及時與業主委員會協商修改委托服務合同。

1,物業服務合同變更的特征。

(1)談判壹致性。即合同的修改必須經雙方協商壹致,並在原合同的基礎上達成新的協議。

②局部變異性。即委托服務合同的變更只能是對原合同的局部修改和補充。

③相對滅絕。合同的變更必然意味著新內容的產生,其履行不能再按照原合同進行,而應按照變更後的權利義務進行。

2、物業服務合同的要素發生變化。構成委托管理合同的變更,還必須具備以下形式要件。

(1)現有的合同關系基礎。合同的變更必須建立在現有合同的基礎上,否則變更問題就不會發生。

(2)有法律依據或當事人的約定。物業服務合同的變更可以依法產生,也可以由當事人協商產生。

(3)合同的變更具有法律形式。在形式和實質上都應符合法律。

(4)非實質性條款發生了變化。非實質性條款是指不會導致原有合同關系瓦解而產生新的合同關系的合同條款,即除合同標的物以外的其他條款。

3、物業服務合同變更的效力。

物業服務合同當事人應當明確約定合同變更的內容。變更內容不明確的,可以依法推定為未變更。委托服務合同壹經變更,當事人應當按照變更後的內容履行合同,任何壹方違反合同變更後的內容,均構成違約。合同的變更給壹方造成損害的,另壹方應當承擔相應的賠償責任。

希望以上內容能幫到妳。如有其他問題,請咨詢專業律師。

法律依據:《中華人民共和國民法典》第五百六十二條。

當事人協商壹致的,可以解除合同。

當事人可以約定壹方解除合同的理由。合同解除原因出現時,債權人可以解除合同。

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