壹、城市住宅物業的基本情況
目前全縣共有102個物業小區。其中，有資質企業管理的小區49個；30個由開發建設單位管理的住宅區；15個人管理的住宅區；1業主委員會管理的小區(農機公司)；有7個無人小區(安民、醬菜廠、賓館、米廠、長城、老農機、第二招待所)。有10個小區成立了業主委員會，但真正發揮作用的很少。有8個小區24小時供水。
二，物業管理中存在的主要問題
通過深入實際的調查和訪談，我們* *發現並整理出該縣物業管理中存在的以下問題，概括如下:四難？、?四不到位？。？四難？:第壹，難以尋求法律法規的支持。目前國家和省裏相繼出臺了《物業管理條例》，但過於宏觀、過於籠統，缺乏可操作性，涉及具體問題時很難找到依據。二是住宅小區公共部位維護難。老樓大多存在屋頂漏水、墻體剝落滲水、下水管道和檢查井坍塌斷裂、下水管道主管道堵塞等問題。按照規定，誰擁有物業，誰負責，但是居民不願意交費，導致公共部分難以維護。三是解決開發者遺留的問題。在新開發的樓盤區域，有的開發商解決了保修期內的問題，有的處理了，更有甚者，將問題撇在了保修期外。這導致開發商和物業管理方互相推諉，責任不清，問題始終得不到解決。第四，主管部門難以協調。主管部門受限於自身權限，有些問題超出其管轄範圍，或者是單個部門就能解決的，尤其是涉及到相關部門聯合執行的時候。有些部門配合不好，很難協調。？四不到位？:第壹，主管部門監管難度大。房產和物業管理局作為縣裏物業管理的主管部門，並不分管物業管理企業，缺乏約束力。它只有常規的宏觀指導，導致監管難以到位。二是業主委員會的作用發揮不到位。業主委員會很難成立，即使成立也是有名無實，缺乏責任感和擔當，根本無法監督物業企業的行為。三是物業公司服務不到位。從業人員素質低，亂收費，收費過高，服務少甚至沒有服務，導致了很多矛盾。四是物業費收繳不到位。大多數弱勢群體交不起物業費，部分居民享受物業服務，卻因為各種原因不交物業費，導致收費率低，導致物業管理人員積極性不高，惡性循環。
三、提高縣域物業管理和服務水平的幾點建議
1，住宅區全面實施標準化管理。首先是對社區實行分級管理。
房產局根據小區的現狀和服務項目，壹般把縣城的小區分為高、中、低三個檔次。明確不同社區的標準、服務項目和服務內容，按照各自的標準實施日常管理。二是確定服務項目和收費標準。成立計算小組，由物價局牽頭，法制辦、房產局、電力局、勞動局配合，抽調人員組成計算小組，重新核定各社區服務費收費標準，按服務項目和服務內容進行計算。同時計算出小區24小時供水的收費標準。最後確定合理的服務項目和收費價格。三是推進陽光服務。物業費的收費標準、服務項目、服務內容確定後，會在小區設立宣傳牌進行全面宣傳，讓業主以最直觀的方式了解。
2.全方位加強對物業企業的監管。首先是收取財產保證金。目的是規範和約束物業企業，督促其按照小區等級和確定的服務項目提供優質高效的服務。押金收取金額大到:5000平米以內的3000元；五千平米？2萬平米收6000元押金；超過20000平方米的收取10000元押金。二是清理樓市。指派專人對物業企業進行重新登記、檢查和考核，落實物業準入和審批管理制度，堅決取締那些業主意見大、服務質量差的物業企業。對於無人小區物業，本著誰供熱誰負責的原則，小區物業管理將由供熱公司管理。三是加強日常監管。由房管局物業處組成監督檢查組，采取定期檢查、不定期抽查、發放民意調查表等方式，進行多角度、全方位的監督，確保日常監管。
及時跟進。四是抓好培訓。提高人員的專業素質。
3、落實新建建築公共* * *部位維修資金。因為我們縣沒有收取公共部位的維修資金，所以很難籌集到資金來解決屋頂漏水、墻體剝落滲水、下水管道和檢查井坍塌斷裂等問題。借鑒其他市縣的先進經驗，建議縣政府依據《物業管理條例》第五十四條收取專項維修資金，擬對新建建築收取每平方米20元的公共部位維修資金，保證爺爺部位在保修期內的維修。維修資金由房管局專戶管理。維修期間，物業企業和業主委員會應當申請回避。
4、對舊建築公共* * *部位維修責任的劃分。按照《物業管理條例》第三十壹條的規定，保修期內由開發建設單位負責。根據建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第九條規定，保修期外公共部位的維修費用，按照業主專有部分占總建築面積的比例分攤。我們的意見是，保修期內的維修由開發建設單位負責，建設局協調。保修期外的維修由業主負責，物業企業牽頭組織，維修費用向業主公示。對於拒交維修費用的業主，物業公司有權根據相關政策進行處理。通過以上措施，相信我縣樓市會在規範健康的軌道上發展，管理水平會有很大提高，人民群眾的居住環境會更加舒適。
物業管理公司的早期介入，可以考慮業主對物業的使用和家居生活的需求，基於其豐富的管理經驗，為開發商和業主提供早期的專業服務，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定制的家居天堂，提升物業的使用附加值，形成開發商新的賣點， 幫助開發商打造精品物業，推廣房源，更有利於日後物業管理公司的管理和服務。
壹，物業管理公司早期介入的作用
房地產開發商不僅要在地理位置、交通條件、建築設計、設備選型、材料選擇、環境建設、配套設施等方面下功夫，還要有壹個好的物業管理公司。新開發的樓盤會在物業管理公司的早期介入下進行升級改造。正規完善的物業管理和服務將促進物業的保值增值，促進房地產企業的房屋銷售，房地產企業的社會聲譽和品牌知名度將隨著物業管理水平和服務質量的提高而進壹步擴大。物業管理公司的前期介入，是指開發商在物業項目的規劃、設計、施工階段，聘請專業的物業管理公司或資深物業經理參與討論，提出建議。總的來說，從物業管理服務的角度出發，在小區規劃、房屋設計、設備選型、功能規劃、施工監理、工程驗收接管，甚至房屋銷售租賃等諸多方面為開發商提出建設性的建議，並制定物業管理方案，為以後的物業管理工作打下良好的基礎。
筆者以多年的物業管理和開發商顧問經驗，深刻感受到了專業物業經理在規劃設計之初早期介入的重要性。物業管理公司或物業管理人的早期參與，可以有效避免因設計不佳造成的先天不足或影響業主未來使用功能，使物業更好地滿足業主的使用要求。
比如室外空調的定位不能占用陽臺或露臺，尤其是在南方，會影響業主在陽臺和露臺上的休閑活動。成都某樓盤設計前期，設計師不聽物業管理顧問的建議，執意將空調定位在陽臺外。賣房時，部分購房者以此為由拒絕簽訂購房合同，業主堅決拒絕按照設計安裝，不僅造成了物業管理公司的管理困難，也讓業主非常不滿。後來他不得不搬遷，但也影響了門面。
開發商的設計師特別註重外立面，會把它當成自己的作品，但房子是給人住的。不能只追求立體效果。如果不認真考慮它的使用功能，再漂亮的外觀也會在裝修時被業主更改或破壞，最終我們的主觀願望也無法實現。所以設計師不應該壹味滿足自己的創意，而應該考慮未來的管理和業主的使用。
從物業管理的角度來看更是如此。對於同壹個建築，筆者向設計師建議:水景壹定要流動，水泵池壹定要位於水景之外，否則水面不幹凈，水泵不好維護。但是，這個設計師堅持不采用。結果建的湖是個死潭，物管公司要換，造成資源浪費。因此，從管理和運營的角度，物業管理公司必須為開發商提供許多建設性的建議，指導設計師優化設計，克服其固有的缺陷，避免進壹步的改進和資源浪費。
考慮到業主對物業的使用和家居生活的需求，物業管理公司的早期介入，基於其豐富的管理經驗，為開發商和業主提供早期的專業服務，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定制的家居天堂，提升物業使用的附加值，形成開發商的'新賣點'，有利於精品物業的建設和房源推廣，更有利於未來物業管理公司的管理和服務。
二，物業管理公司早期介入的內容
1.項目定位、規劃設計、建築布局、道路交通、人流物流。
2 .建築立面、外墻材料、戶型結構、門窗結構。
3.配電室、高低壓線路、用電及公共照明。
4.給水系統、排水系統、汙水處理、消防栓。
5.弱電系統，網絡布線，電信電視，寬帶接入，三表抄表，可視對講，監控報警，電子巡更，壹卡通。
6.景觀、雕塑、噴灌系統、照明。
7.配套設施、商業網點、超市、學校醫院、會所遊泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場等。
物業管理前期涉及的內容很多，但壹定要重點關註安防設備的布局、選材、安裝調試，因為它是直接的
影響以後的安全管理；然後，要關註與運營成本相關的內容，這關系到物業管理公司未來的效益。
第三，物業管理公司的早期介入方法
1.物業管理公司根據業主未來入住標準，對項目的規劃設計、材料選擇、設備功能、施工等進行審查，參與討論，提出建設性意見，滿足業主的多方面居住需求。
2.熟悉土建結構、管道走向、設施施工、設備安裝等。，特別是隱蔽工程，避免或減少給以後的維護和使用帶來的困難和不便，及時發現問題，提出改進建議。
3.監督公共設備設施的施工、安裝、調試，發現問題及時與開發商、承包商、工程監理溝通，盡量避免工程質量問題的發生。
4.對物業各方面有深入的了解，掌握物業各系統的參數和數據，以便物業管理公司今後制定相應的管理模式和規章制度，使物業管理工作有條不紊的進行。
5.熟悉和了解整個物業及配套細節，特別是消防設施和監控設備，以便在接管後立即找到關鍵部位，並采取緊急措施維護公司的安全。
6.物業管理公司從未來小區管理的角度對項目進行考察並提出建議，以避免施工給物業管理運營帶來的困難和麻煩，方便未來的管理運營和設備維護；建立安全有序的社區(樓)管理服務體系，營造自然環境和高品位的人文氛圍。
四、前期物業管理公司介入時如何與開發商配合。
物管公司的前期介入工作能否順利進行，取決於與開發商的配合。應根據與開發商簽訂的物業服務合同，主動參與，積極配合。要把過去在管理和服務方面的經驗教訓告知相關人員，以遠見卓識和先見之明感知可能出現的問題，采取積極主動的措施，把問題處理在萌芽狀態。重大問題壹定要寫給開發商，以引起他們的註意，也是為了逃避物業管理的責任。
開發商能否采納物管公司的建議，壹般要看以下幾個方面:壹是是否會增加其成本；第二，不難；三是對設計風格和立面的影響；第四是對其房屋銷售是否有利。基於各種因素，開發商不會完全采納物管公司的建議，但協調得越好，采納得越多。
同時，物業管理公司前期介入要註意幾點:給開發商的建議壹定要專業，否則沒人聽；對問題的原因、危害和影響的分析要準確、有理有據、令人信服；提出的建議可以減少損失，增加收益，特別是對開發商、承包商、物業管理公司。不要只問問題，要有建議、計劃、措施、解決問題的辦法；講原則，講道理，講利弊，講方法，講感受。物業管理公司要真誠溝通，全心全意服務，全面參與房地產的開發建設。做好前期介入工作，是物業管理公司規範管理、提供優質服務的有力保障。
物業開發建議書第三部分作為油田社區服務的物業管理，承擔油田區域內單位和職工的衛生、綠化、治安、穩定等主要職能。隨著油田的發展，油田物業管理緊跟油田形勢，精細化管理水平明顯提高。社區物業管理和服務工作得到了油田各單位和職工的廣泛認可，同時促進了和諧油田的建設。現結合工作實踐，對油田物業管理體制改革進行如下論述。
壹、油田小區物業管理的現狀
在油田開發建設過程中，根據？有利於生產，方便生活？構建李白油區基礎教育、醫療衛生、文化體育、生活服務等物流服務體系的原則。1997年，油田在借鑒國內外社區管理和居民服務經驗的基礎上，分區域組建了15物業管理辦公室，並於2005年合並為10社區管理中心，社區物業管理服務水平日趨成熟。
(壹)油田小區物業管理點範圍廣，布局分散。
油田社區是圍繞資源開發而建立的，無處不在？先礦區，再小區？情況，布局分散，規劃落後，生活基礎設施和生產設施混在壹起，物業管理和服務多而廣，壹線生產單位和總部基地都有小區物業管理單位。
(二)小區物業管理起步較晚，機制逐步完善。
雖然國家和地方政府都出臺了物業管理的政策法規，但物業管理是上世紀90年代末才引入油田的，物業管理的規範化管理程度不高。最近開發了油田社會化服務系統？四大系統？建設得到有效實施，小區物業管理機制逐步完善。
(3)基礎設施的改善和社會發展與居民要求仍有差距。
隨著生活水平的提高，居民對基礎設施的期望值逐漸提高，社區負責更多的市政巡查。在經營困難的情況下，地勘在成本上給予了傾斜，但僅靠油田有限的資金投入，難以滿足社會的快速發展和居民日益增長的服務期望。
(四)物業服務人員素質有待提高。
目前社區管理隊伍從業人員素質參差不齊，老弱病殘多。主要由於歷史原因，物業服務人員多為從原單位分離出來的後勤服務人員，從業人員年齡較大，女同誌較多，技術水平較低，缺乏應有的管理能力和操作技能。
(五)小區物業管理費的結算以勘查局為主。
小區物業管理收入，以現有房屋出租、自行車棚、停車場、菜市場管理等小額收入為主，其中主要資金來源為地勘專項撥付的小區綠化、基礎設施改造、房屋維修等工程費用，由工程建設單位建設，由小區管理。
二，社區物業管理重組的優勢
(壹)有完整的物業管理制度。
小區物業管理主要包括小區保安、衛生保潔、房屋維修、
經過多年的不斷完善，轄區內公共設施維護、綠化美化、主要經營單位後勤保障服務不斷完善。四大系統？物業管理機制基本成熟。
(二)人員充足。
雖然社區物業管理人員基本來自油田各單位的後勤人員，素質參差不齊，但經過長時間的培訓，能夠適應社區管理工作，在各自的崗位上發揮作用，基本能夠滿足物業管理的需要。
(3)具有壹定的管理經驗。
雖然社區物業管理與市場化物業公司還有差距，但在內部管理和運營方面有自己成熟的經驗，基本可以滿足油田物業服務發展的需要。
(D)居住在社區的人口相對集中。
社區物業管理企業規模化發展，適合人口相對集中的居住區。環衛、綠化、保安、房屋維修等小區物業管理服務費用相對較低，便於小區專業物業管理和服務。
三，社區物業管理體制改革的好處
壹是符合集團公司和油田的發展戰略目標。將公共道路、房屋等設施的國有資產劃入物業管理企業，這些資產得到有效維護和利用，同時將大量人員從油田分流到改制企業，既能減輕油田企業辦社會的沈重負擔，又能使油田集中精力進行生產建設，有利於油田發展。
二是社區環境將得到有效改善。雖然油田減少了對社區的資金投入，但通過物業管理企業的市場化運作和企業化管理的發展，
可以走向市場，自負盈虧，可以爭取更多的建設資金，更快的改善小區環境。
三是小區物業管理專業化程度提高。通過物業管理企業的專業化重組，社區物業管理將從人員、設備、服務、管理等方面逐步走向專業化、市場化，實現物業管理壹體化。
第四，員工收入將穩步增長。物業管理企業將通過市場化運作和社會化服務的原則，不斷優化和提高服務質量，拓寬服務內容，增加創收渠道，使員工收入的增加得到保障。