市場經濟的壹個重要特征是競爭，競爭伴隨著市場經濟的全過程。競爭的結果是優勝劣汰，不適合的主體會被篩選淘汰，從而實現社會資源的優化和重新配置。因此，市場主體退出成為客觀必然。物業管理項目退出有兩種:正常退出和非正常退出。正常退出是指合同期滿，業主大會不再續聘，物業服務企業退出物業管理項目；或者合同未滿，供需雙方協商壹致同意提前解除合同，物業服務企業退出物業管理項目；非正常退出是指物業服務企業在合同履行過程中，未經雙方協商就不辭而別或被業主委員會開除出物業管理項目。
(壹)物業管理項目的出路
1.前期物業服務合同期滿後，雙方不再續簽物業服務合同。
根據《物業管理條例》，“前期物業服務合同可以約定期限；期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。“這裏所稱的物業服務企業可以是原物業服務企業，也可以是業主大會新選聘的物業服務企業。業主大會與原物業服務企業是否續約，取決於雙方意願的表達。任何壹方不同意繼續履行合同的，另壹方不得要求強制履行。本案中，前期物業服務企業(原物業服務企業)在完成交接手續後退出項目管理服務。
2.履約期間，供需雙方協商解除合同。
合同是雙方同意的協議。根據合同自願原則，當事人有權在法律規定的範圍內自願解除合同。“選聘和解聘物業服務企業”由全體業主決定。物業服務合同期限內，業主大會與物業服務企業就終止合同達成壹致意見時，物業服務合同即行終止。
3.異常出口
在合同期到期前，未經供需雙方協商，供應商不辭而別，或者買方將供應商驅逐出項目。此外，如果因地震、洪水等不可抗力造成物業損失，以及因為政府規劃、拆遷等原因，物業服務企業退出項目也是必然的。
(二)物業服務企業退出項目的原因分析
物業服務企業退出項目的原因非常復雜。表面上看，由於物業費收費標準低，物業費難以收取，物業服務企業入不敷出，導致物業服務企業退出項目。其實有深層次的原因。比如前期壹些開發建設單位遺留的壹些問題，包括開發質量問題、規劃設計問題等。，比如小區的出入口數量，智能化程度，都與物業服務的支出成本有關。其次，業主行為準則的差異和業委會的專業水平也起著決定性的作用。如果業主和業主委員會對物業相關法律法規、設備設施的管理和保護不夠了解，壹味追求低價優質的服務，必將制約物業服務的正常開展。此外，物業服務企業在投訴業主拖欠物業費的同時，往往忽略了自身服務質量的提升，使業主對物業服務企業失去信任，也是造成棄管的壹個因素。
1.政策原因分析
(1)物業管理服務費價格機制不合理。
物業管理是壹個特殊的服務行業。受傳統體制的影響，大部分地區的服務收費仍然是政府定價或政府指導價。而政府價格主管部門在制定價格時很少考慮物業管理的基本情況、物業管理的服務水平以及物業費的動態變化。往往出於穩定社會秩序或其他考慮，住宅小區物業管理的收費標準壹般定得很低。物業管理服務收費與收費標準存在差異，企業利益無法得到保障。為了使盈虧平衡，企業只能降低服務標準。再加上物業管理服務費標準低，直接導致物業服務企業長期虧損經營，沒有發展潛力，不得不選擇退出。
(2)物業服務企業社會責任過重。
在物業發展過程中，很多業主認為物業管理應該全面負責小區的公共事務，不切實際地拓寬了物業管理的外延和內涵，把社會治安、環境治理、鄰裏糾紛全部加到物業服務企業身上。小區業主往往通過拒交物業管理費或向行政部門投訴等方式向物業服務企業施壓，而壹些行政部門因為不了解物業管理行業或為了避免麻煩，將責任全部推給物業服務企業。行業管理部門對物業服務企業的制約，體現在多頭、多頭、多口管理的普遍現象，導致物業服務企業責任不合理，背離了企業市場化運作原則。
(3)物業管理剛性成本上升。
由於物業服務費價格不升反降、人工成本增加等原因，物業管理行業利潤率明顯下降。中國物業管理學會2007年組織的“物業管理行業生存狀況調查”數據顯示，近年來我國物業管理行業的平均利潤率壹直在下降。被調查的4600家企業中，僅有40.07%盈利，平均利潤81.28萬元/年；40.76%的企業虧損，平均虧損37.22萬元/年。物業管理行業面臨著巨大的生存壓力。此外，相關數據顯示，2005年至2008年，我國PPI和CPI進入持續上升過程，許多服務、產品和能源價格進入上升通道。物業服務企業人工成本三年平均漲幅為24%，而總支出平均漲幅為17%。也就是說，在這個勞動密集型行業，人工成本的增幅明顯高於總支出的增幅，使得人工成本拖累了整體的經營狀況。按照業內普遍認可的規律，人工成本往往占到總成本的50%甚至更高，而員工人數最多的秩序維護、保潔等崗位，因為政府規定的最低工資標準提高，工資普遍上漲了20%至40%，有的甚至達到60%以上。由於政府的調控和業主的立場，相應的物業服務費難以上漲，嚴重侵蝕了“微利”的物業服務企業的利潤。在此之前，有物業服務的企業主營業務利潤平均不會超過15%。所以目前行業內很多企業都處於主營業務虧損的狀態，其中壹部分可能不會選擇退出。
(4)物業管理糾紛協調機制滯後，糾紛解決方式單壹。
物業管理領域的矛盾糾紛涉及面廣，涉及業主之間、業主與物業服務企業之間、開發建設單位之間、物業服務企業與公用事業之間、物業管理當事人與政府之間的復雜關系。但目前我國的糾紛解決機制並不完善，物業服務企業與業主之間的糾紛往往沒有中介機構。由於認識和利益分配的差異，相關主體對壹些問題的理解不同，很多問題單靠物業服務企業是無法妥善解決的。在相關管理機構沒有充分溝通，相關方與業主沒有及時協調的情況下，壹些原本可以消除在萌芽狀態的矛盾升級，最終發展為尖銳的矛盾，在社會上引起了很大的反響。鄉鎮人民政府和街道辦事處作為基層行政單位，由於權責模糊，尚未發揮應有的作用。甚至在調解糾紛時，往往重視業主訴求，忽視企業利益，對業主大會、業主委員會的指導流於形式。當雙方矛盾尖銳突出時，往往會被推向訴訟，而訴訟解決物業管理矛盾除了成本高，還有很多隱藏的問題。比如2009年7月6日京華時報報道，北京市通州區法院為了統壹物業費訴訟中業主救濟的標準，引入了“先例原則”。只要小區有酌情減免物業費的先例，其他業主可以直接提出按照同樣的標準減免物業費，壹般可以減免8%的物業費。這種做法無形中增加了物業服務企業的經營風險，可能導致個別業主故意“挑刺”，拒交物業費。物業管理服務是壹種準公共產品，在壹定範圍內不具有排他性。也就是說，產品的生產成本由範圍內的成員承擔，產品生產出來後，也由所有成員消費(不能排除壹個成員)。成員拒絕承擔制作費用，或者司法部門允許其少承擔制作費用，就會侵害其他成員的切身利益，損害物業服務企業的利益，或者導致企業退出所管理的項目。
(5)壟斷特服企業不作為對物業服務企業的負擔。
許多城市的供水、供電、供氣、供熱等單位仍然違反《物業管理條例》的規定，不向物業管理區域內的最終用戶收取相關費用。為了填補“表損”和“線損”，物業服務企業被迫自行消化相關費用，增加了物業管理的運營成本。此外，壹些城市的自來水、供電、燃氣、供熱等專業部門只收費卻拒絕承擔相關管線、管道的維護費用，出現損壞時推卸責任，使得面對業主的壹線物業服務企業陷入被動局面。
2.因物業服務企業原因導致物業管理項目退出的原因分析。
(1)對業務風險缺乏有效評估，盲目接手項目，人員穩定性差，管理服務水平跟不上而退出。
少數物業服務企業為了達到短期商業目的，不顧自身實際情況，盲目追求市場份額，誤將擴大企業經營規模作為企業發展的最終目的，通過低價策略贏得經營權。隨著人工工資等管理成本的上升，經營中的資金困難日益突出，直至陷入虧損或降低服務標準或選擇退出。
(2)誠信缺失，不履行物業服務合同，退出。
個別物業服務公司違反物業服務合同，侵害業主合法權益，出現收費過高、服務不到位、管理服務不到位等問題。壹些物業服務公司對物業費、停車費的使用缺乏透明度，不願意向業主公開。業主只看到收費不了解費用，覺得享受不到合同約定的管理和服務，導致業主對物業管理服務的認可度和信譽度較低，使得合同到期後業主不再選擇原物業服務公司。隨著前期物業管理的結束，部分企業無法冷靜面對業主大會關於更換物業服務企業的決定，影響物業管理項目的順利交接，引發新的矛盾糾紛。
(3)企業自身負擔較重，無力履行物業服務合同而退出。
雖然物業管理社會化、專業化、市場化的新體制已經初步建立，“建管壹體化”在行業內還是比較普遍的。相當壹部分物業服務企業是由房地產開發建設單位成立的，這些企業隸屬於開發建設單位的子公司。這類物業服務企業由於母公司的限制或者觀念陳舊，沒有擴大經營規模的意識。壹些物業服務企業是在老國企的基礎上整合起來的，從原企業吸納了很多富余人員。這些人員素質低，管理服務水平低，但服務年限長，壹般不宜解除合同。因此，在物業服務企業造血能力不足的情況下，企業的負擔越來越重。有些物業服務公司不具備轉嫁成本的能力。當物業服務成本上升時，他們只能被動地自行接受和吸收增量部分。事實上，即使是盈虧平衡定價法(完全成本)也只能維持原有的服務規模；如果物業服務不能保證資金，必然影響企業的可持續經營能力，服務質量也會因為服務資源的缺乏而下降，形成非良性循環。
3.因開發建設單位原因退出物業管理項目的原因分析。
(1)未能兌現之前的承諾
業主入住後，開發建設單位在商品房銷售階段作出的預承諾不兌現，是壹個普遍存在的問題。物業服務企業在承接工程時，沒有與房地產開發建設單位就前期責任承諾進行明確交付，造成諸多後遺癥。業主解決這些問題的辦法往往是拒絕繳納物業管理費。中國社會調查所利用計算機輔助電話進行的市場調查數據顯示，在遇到物業管理糾紛時，20.2%的消費者選擇拒絕支付物業管理服務費。但由於各種壓力，物業服務企業壹般不敢公開向開發建設單位主張權利，往往選擇退出項目管理服務來逃避。
如2001福建某房地產公司出具零物業費承諾書、服務項目標準承諾書和福州市公證處公證的公有產權證明。根據承諾，業主將終身免交秩序維護費、衛生保潔費等物業服務費。然而，據《東南快報》2005年8月5日的報道，這個項目壹度開創了國內“零物業費”的先河。“交房三年後，這個承諾有點像風中的承諾。由於物業管理資金不足，小區秩序維護人員減少，導致小區存在很多安全漏洞。所有的電梯都面臨關閉的威脅，社區的衛生狀況也不盡如人意。物業服務企業聲稱堅持不住就撤……”
(2)遺留問題沒有解決。
解決項目遺留問題，而不是開發建設單位，是很多“父子關系”物業服務企業的任務。但很多開發建設單位遺留的問題往往不是壹朝壹夕形成的，解決起來很復雜，成本很高。北京宣武法院近年審理的數千起物業管理糾紛中，70%是由開發企業遺留問題引起的。在開發建設單位對物業服務企業資金支持不足的情況下，物業服務企業依靠自身力量往往難以達到業主滿意的效果。在遺留問題長期得不到解決的情況下，業主往往會責怪物業服務企業，通過拒交物業服務費來“維權”。
4.因業主原因導致物業管理項目退出的原因分析。
(1)業主消費意識差，物業服務企業因物業費收繳率低退出項目。
目前壹些小區部分業主的思維還停留在計劃經濟時代，已經習慣了“只享受，不(少)付費”，住房消費中花錢買服務的觀念還沒有建立起來。有些業主不了解物業管理服務運營的全過程，管理服務的工作量，個人費用的支出。他們在日常訪問中只看到秩序維護員和保潔人員在工作，於是憑直覺做出簡單判斷，認為質價不符。因為物業管理服務是廣泛的，服務的對象是壹個物業區域內的全體業主而不是某壹個家庭或住戶。物業服務企業不會因為少數業主不交物業費而停止服務活動，於是壹些貪圖小利的業主“逃費”“避費”。他們仍然可以享受與其他業主壹樣的服務，而無需支付費用，這將很容易使更多的業主效仿他們的做法。長此以往，就會形成惡性循環:業主欠費——物業服務企業賠錢——服務質量下降——業主長期拒付費用。但是，目前業主拖欠物業費的情況並沒有與我國個人信用體系掛鉤，物業服務企業除了訴訟也沒有其他辦法提供有力的救濟。
(2)業主對物業管理政策的理解存在偏差，在壹些問題上無法與物業服務企業達成壹致。
目前，業主對物業服務的消費觀念尚未完全形成，但隨著公眾法律意識和維權意識的增強以及媒體對物業服務負面報道的增多，業主對物業服務的要求和期望非常高。很多業主希望繳納低廉的物業費來換取管家的無限貼身服務，而壹些物業服務企業在自己的宣傳中並沒有明確解釋服務的內涵和外延，這往往讓業主形成了理想與現實的較大反差。物業管理法律關系中的壹些* * *問題，如住宅小區停車費、業主財產損失糾紛、* * *使用部位出租、物業收費標準和服務內容缺乏協商等，長期存在，已經到了矛盾多發期；同時，物業管理糾紛具有很強的示範效應。媒體報道後，壹個小區的壹些業主往往會牽連到其他有同樣情況的業主去起訴或被起訴。在矛盾激化的情況下，部分物業服務企業會選擇退出所管理的項目。
(3)業主之間矛盾突出，業主大會(業主委員會)履職能力不強，物業服務企業無法實施常態管理。
我國的業主委員會制度，由於沒有充分考慮我國物業管理的背景和社會需求，從自發發起到現在，沒有經過壹定時間的磨合和實踐，就在政府的規定和各地的推動下進入了快車道，自然缺乏市場基礎和適宜的土壤，造成了履約能力不足的局面。現實中，壹些運作不規範的業主委員會將其權利淩駕於眾多業主和業主大會之上，擅自以業主大會的名義解散物業服務企業。當物業服務企業質疑業主委員會解聘程序的合法性時，雙方產生糾紛，最終導致了“物業服務企業惡意炒作”事件。同時，由於業主大會(或業主委員會)法律地位的缺失，以及缺乏壹定的辦公經費，對疏忽甚至違法行為無法承擔相應的責任。