答:物業服務合同的主要內容應當經業主大會通過。在這種情況下，物業服務合同中的(地面)停車費分攤比例應該由業主大會通過(至少應該由業主大會討論)。根據國務院《物業管理條例》，該決定應當經全體業主三分之二以上通過。
在沒有業主大會決議的情況下，相關收費標準和分攤比例可參照價格主管部門的相關文件。
2.業主委員會和物業簽訂的合同能代表每個業主嗎？我甚至不知道合同是什麽時候簽的，也沒有人給我任何指示。
答:業主委員會應當經全體業主三分之二以上表決權同意，方可簽訂物業服務合同。業主大會的表決應當符合業主大會會議程序的規定。詳見建設部業主大會條例及地方法規。
個別業主對合同內容不知情不能成為抗辯理由，但如果大部分業主不知情或不同意，可以追究業主委員會的民事責任。
3.這份合同中的停車問題是否違反物權法？
答:物權法將於2007年6月65438+10月1日實施。本案停車問題不涉及物權法的內容，因為物權法對實施前的行為不產生任何效力，具體需要在物權法實施細則中規定。
業主委員會違反國務院《物業管理條例》違法簽訂物業服務合同的，也是無效的。業主大會可以追究業主委員會的民事責任，賠償損失。
當然，無論《物權法》實施日期如何，業主委員會違背業主意願簽訂物業服務合同，違反了《物權法》關於建築區劃管理的相關規定。業主和業主大會可以追究業主委員會的民事責任。
4:上述合同中雙方各占50%是什麽意思？
回答:具體可以書面咨詢業主委員會，請業主委員會給予解答。業主委員會有這個義務。如果業主委員會拒絕回答和解釋，業主可以起訴要求業主委員會解釋，甚至可以通過召開業主大會罷免業主委員會。
按照壹般的理解，雙方各占50%是指停車費的50%歸業主委員會，50%歸物業服務企業。也可能是停車費扣除稅收甚至管理費用後的凈收入的50%分別歸業主委員會(業主大會)和物業服務企業。這裏可能有歧義。
根據上海市相關規定，地面停車費的25%歸物業服務企業，75%為業主大會收入，根據業主大會決定納入維修基金賬戶或用於物業管理需要。
補充問題:1:當時成立物業委員會的時候，沒有書面通知我。這樣成立的物業委員會合格嗎？他代業主簽的合同有效嗎？
答:業主大會的成立和業主委員會的選舉應按照建設部《業主大會條例》和地方程序辦理。未經法定程序成立業主委員會的，業主可以要求有關部門撤銷業主大會和業主委員會的記錄，也可以通過召開業主大會的方式罷免業主委員會，選舉產生新的業主委員會。
20%以上的業主簽名可以要求召開業主大會，甚至可以要求物業管理部門撤銷違法業主委員會的備案。
2.物管公司不能出示物價部門的收費標準。我可以拒絕支付停車費嗎？
回答:是的。但是妳要去物價部門查壹下，看有沒有備案或者審批。
3.小區要收停車費，應該向哪些部門申請，需要向被收費人出示哪些證件？
答:業主大會成立後，需要向物價部門和物業管理部門備案的主要是業主大會的決定和物業服務合同。相關文件可向業主委員會或物業管理企業查詢，業主也可直接向主管部門查詢或投訴。
被申請人:業主咨詢專家劉021-29599438