1.房地產買賣是指轉移房地產所有權的經營活動。不動產是指不能移動或者移動後會改變性質和形狀的財產,包括建築物和構築物。
建築物,包括居住建築、商業建築、辦公建築和其他可用於居住、工作或其他活動的建築。
構築物,包括道路、橋梁、隧道、大壩和其他構築物。
2.轉讓建築物的有限產權或者永久使用權,轉讓在建建築物、構築物所有權,同時轉讓該建築物、構築物占用的土地使用權的,按照銷售不動產繳納增值稅。
3.稅率和征收率
(1)壹般納稅人適用壹般計稅方法,轉讓不動產適用的稅率為11%。
(2)壹般納稅人適用簡易計稅方法、小規模納稅人(含其他個人)轉讓不動產,征收率為5%。
4.壹般納稅人銷售2065438+2006年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法。銷售額為取得的全部價款和價外費用扣除房地產的原購買價或取得房地產時的評估價後的余額,應納稅額按5%的稅率計算。納稅人應按照上述征稅方式向不動產所在地主管地方稅務機關預繳稅款,並向機構所在地主管國家稅務機關申報納稅。
5.壹般納稅人銷售2065438+2006年4月30日前取得的不動產(不含自建),適用壹般計稅方法的,應根據取得的總價和價外費用計算應納稅額。上述納稅人在扣除不動產原價和價外費用後,按5%的稅率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款,並向機構所在地主管稅務機關申報納稅。
6.壹般納稅人在2065438+2006年4月30日前銷售其自建不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額,以取得的總價和價外費用為銷售額。納稅人應按照上述征稅方式向不動產所在地主管地方稅務機關預繳稅款,並向機構所在地主管國家稅務機關申報納稅。
7.壹般納稅人在2065438+2006年4月30日之前銷售自建的不動產,適用壹般計稅方法的,應根據取得的總價和價外費用計算應納稅額。納稅人應當按照取得的總價和價外費用5%的預征率向不動產所在地主管地方稅務機關預繳稅款,並向機構所在地主管國家稅務機關申報納稅。
8.壹般納稅人銷售其在201,2016年5月以後取得的不動產(不含自建),適用壹般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用計算應納稅額。納稅人應在扣除不動產原購買價格和價外費用後,按5%的稅率向不動產所在地主管地方稅務機關預繳稅款,並向機構所在地主管國家稅務機關申報納稅。
9.壹般納稅人在2016年5月1日以後銷售其自建不動產,適用壹般計稅方法,以取得的總價和價外費用為依據計算應納稅額。納稅人應當按照取得的總價和價外費用5%的預征率向不動產所在地主管地方稅務機關預繳稅款,並向機構所在地主管國家稅務機關申報納稅。
10.小規模納稅人銷售其取得(自建)的不動產(不包括個體工商戶購買的房屋和其他個人銷售不動產),應當以取得的全部價款和價外費用減去該不動產的原購買價款或者取得該不動產後的余額為銷售額,按照5%的稅率計算應納稅額。納稅人應按照上述征稅方式向不動產所在地主管地方稅務機關預繳稅款,並向機構所在地主管國家稅務機關申報納稅。
11.小規模納稅人銷售其自建不動產,應當以總價和價外費用為銷售額,按照5%的稅率計算應納稅額。
其他個人以外的小規模納稅人,按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地方稅務機關預繳稅款,向機構所在地主管國家稅務機關申報納稅;其他個人應當按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地方稅務機關申報納稅。
12.其他個人出售其取得的(自建)房地產(不包括其購買的房屋),銷售額以取得的全部價款和價外費用扣除該房地產的原購買價或取得該房地產時的評估價後的余額為準,按5%的稅率向當地主管地方稅務機關申報納稅。
13.在北京、上海、廣州、深圳,個體工商戶和個人銷售購買不滿2年的住房,按照5%的稅率全額繳納增值稅;購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按銷售收入與購買價款的差額,按5%的稅率繳納增值稅;個人購買2年以上(含2年)普通住房對外銷售的,免征增值稅。
14.納稅人按照規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產的原購買價款或者取得不動產時的固定價款,應當取得符合法律、行政法規和中華人民共和國國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則,不得扣除。
上述憑證是指:
(1)稅務部門監制的發票。
(2)法院判決書、裁定書、調解書、仲裁裁決書和公證債權文書。
(三)國家稅務總局規定的其他文件。
15.納稅人轉讓不動產並按照有關規定繳納增值稅差額的,因滅失或者其他原因無法提供取得不動產時的發票的,可以向稅務機關提供能夠證明契稅應納稅額的完稅憑證等其他材料,抵扣差額。納稅人在取得不動產時保留發票,同時保留能夠證明契稅應納稅額的其他完稅憑證的,應當從發票中抵扣差額。
16.稅收激勵
(1)企業或行政事業單位為配合國家住房制度改革,按房改成本價和標準價出售房屋,免征增值稅。
(2)個人銷售自建自用住房免征增值稅。
(三)個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。(以上政策僅適用於北京、上海、廣州、深圳。)
17.預先申報
其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產預繳增值稅時,需要填寫增值稅預繳稅金表,向不動產所在地主管稅務機關預繳稅金。其他個人轉讓房產不需要提前納稅。
納稅人轉讓已取得的不動產時,向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅,可以在當期應繳納的增值稅中扣除。如果不能完成扣除,則結轉下期繼續扣除。
18.納稅人銷售不動產時,應在發票“貨物或應稅勞務名稱”欄填寫不動產名稱和房屋產權證號,在“單位”欄填寫面積單位,並在備註欄註明不動產的詳細地址。
19.房地產開發企業中的壹般納稅人銷售自己的房地產項目(選擇簡易計稅方法的老房地產項目除外),銷售額為扣除土地出讓時向政府部門支付的土地價款和取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償款後的余額。
房地產開發企業壹般納稅人銷售自行開發的舊房地產項目,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的總價和價外費用作為銷售額,不得抵扣相應的土地價款。
發票開具:壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目,自行開具增值稅發票。
2065438+2006年4月30日之前征收並已向主管地方稅務機關申報預繳營業稅的壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目,可開具增值稅普通發票,不開具營業稅發票,不得開具增值稅專用發票。本條對開具增值稅普通發票沒有時間限制。
壹般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目,不得開具增值稅專用發票。
20.房地產開發企業小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,稅率為5%。
發票開具:小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,自行開具增值稅普通發票。買方需要增值稅專用發票的,由小規模納稅人向主管稅務機關申請開具。
2065438+2006年4月30日之前征收並已向主管地方稅務機關申報預繳營業稅的小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,可以不開具營業稅發票而代開增值稅普通發票,不得申請代開增值稅專用發票。本條對開具增值稅普通發票沒有時間限制。
小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目,不得申請代開增值稅專用發票。
房產轉讓涉及的稅收,財水軍在這裏也有總結。大家都清楚了吧?
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