賣小產權房給城裏人，房價上漲，想毀約被拒。
舊村改造的兩套房子出售，遺憾合同無效。
2009年4月3日，壹項終審判決粉碎了王強收回房子、重新賺錢的“好夢”。
事情還得從2005年說起。65438+年2月，王強村重建，村委會與王強簽訂了房屋拆遷貨幣補償協議和房屋拆遷安置合同。隨後，王強得到了兩套兩居室的樓房。
王強妻子的前同事孫林(化名)聽說王強通過拆遷得到了兩套房子，於是她與王強協商購買其中壹套。王強心想，反正也不能住這麽多房子，賣了還能賺點錢。
雖然王強是農村戶口，孫林是城鎮戶口，但王強的村委會和黨支部兩委並沒有對村民出售拆遷獲得的小產權房做出任何禁止，也表示不會幹涉王強的房屋買賣。
2006年6月5438+10月，王強與孫林簽訂房屋轉讓合同，約定王強為該房屋(小產權)的原所有權人。經雙方協商，產權人王強願意將該房屋的所有權出售給孫林。這套房子的賣價是135000元。該房屋屬於小產權房，買受人應遵守當地村委會的相關制度和規定。隨後，王強和孫林履行了合同，房款也付清了。
我不知道有意想不到的事情。房子賣掉後，當地房價飆升。
2008年4月，王強起訴至法院，以國家禁止城鎮居民購買農民房屋、孫林為城鎮居民為由，要求確認雙方簽訂的房屋轉讓合同無效，允許孫林騰退房屋。
孫林認為，簽訂合同時，雙方都知道該樓是小產權房。而且雙方完全自願簽訂合同，房屋已經交付；兩年後，房子大幅升值。孫林辯稱:“王強起訴我是因為利益。法律不應該支持這種忘利失信的行為。我保留進壹步追究王強濫用上訴權造成的經濟損失的權利。”
庭審中，法官問了孫林房子的現狀。孫林生氣地說:“我買下房子後就把它租了。王強想要回房子，但我不同意，所以他騷擾房客，說他是真正的房東，想把房客趕走。現在，租房者不交房租。”
自願買賣小產權房被法院認可。
法院審理後認為，公民合法的民事權益受法律保護。當王強和孫林簽訂房屋轉讓合同時，他們知道該房屋是小產權房。當地村民委員會對小產權房能否轉讓沒有具體限制。王強與孫林在自願的基礎上簽訂的房屋轉讓合同的內容沒有損害國家、集體和第三人的合法權益，且合同簽訂後，雙方均已履行了各自支付房款和交付房屋的義務，合同約定的內容已實際履行完畢。本案中，王強要求確認與孫林簽訂的房屋轉讓合同無效，孫林要求返還房屋的理由不充分，法院不予支持。根據《民法通則》第五條，法院裁定駁回原告王強的訴訟請求。
壹審宣判後，王強不服，提出上訴。二審法院經審理，駁回上訴，維持原判。
法官釋法——城裏人買農民小產權房在壹定條件下有效。
近年來，隨著舊村改造、小城鎮建設的加快，國家基礎設施建設對土地的需求急劇增加，征收房屋、占地的現象更加普遍，導致城市郊區小產權房層出不窮。其中很大壹部分是農村村民拆遷後以優惠價格購買的自住建築。這些小產權房有壹部分是城市居民通過買賣買的。隨著小產權房的升值，壹些賣家在利益的驅使下，起訴確認雙方的買賣合同無效，讓買家退房。
對於城鎮居民購買農民小產權房的效力，目前還沒有明確的法律規定。鑒於法官不能拒絕作出判決的法律精神，在沒有明確規定的情況下，法院仍然必須作出判決。壹般來說，法官在審理此類案件時，需要綜合考慮以下因素:壹是當事人之間的行為是否符合民法的基本原則:平等、自願、公平、誠實信用、公序良俗；二、是否存在導致合同無效或被撤銷的法定情形，即能否適用合同法第五十二條至第五十四條的內容；第三，村委會、黨支部等基層組織的意見。由於我國實行村民自治，村民委員會的意見非常重要。
本案中，王強和孫林在房屋轉讓合同中明確寫明“該房屋屬於小產權房”。所以雙方對這壹事實心知肚明，不存在欺詐或重大誤解。此外，雙方也是自願買賣房屋，沒有任何強迫或乘人之危。而且，王強從村委會買房子花了11。6萬元，幾天後，王強支付了13。房子以5萬元的價格轉賣給孫林，王強獲利近2萬元。所以雙方的交易也是公平的。最後，村委會和黨支部兩委對村民出售拆遷獲得的小產權房未作禁止，表示不幹涉。也就是說，雙方買賣房屋的行為並沒有損害國家、集體或者第三人的利益。
值得壹提的是，農民在自己的宅基地上建造的房屋，與農民通過舊村改造、拆遷、安置等方式獲得的小產權房不可同日而語，兩者存在明顯差異。農民在其宅基地上建造的房屋與宅基地使用權密切相關，宅基地使用權是《土地管理法》和《物權法》明確規定的、農村村民專享的用益物權。而農民通過舊村改造、拆遷安置獲得的小產權房，並不是建在自己的宅基地上，因為舊村改造後宅基地使用權消滅，小產權房建在村集體土地上。