壹.法律依據
1.中華人民共和國物權法(2007年3月16)
第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需求。
在建築區劃內，規劃車位、車庫的權屬由當事人通過出售、贈與或租賃等方式約定。
占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車的車位，歸業主所有。
2.最高人民法院關於審理房屋所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋(法釋〔2009〕7號2009年5月14號)
第五條建設單位通過出售、贈送、出租等方式將車位、車庫按照分攤比例處分給業主的，應當認為其行為符合《物權法》第七十四條第壹款“應當首先滿足業主的需要”的規定。
前款所稱配置比例，是指規劃建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫和住房單元的比例。
第六條除規劃用於停放汽車的停車位外，建築區劃內業主道路或者其他場地增加的停車位，應當認定為《物權法》第七十四條第三款所稱的停車位。
第二，案件的要點
1.屋頂停車場不能脫離屋頂而單獨存在。如無相反證據和特別約定，應歸小區全體業主所有。
屋頂停車場的權屬應根據案件具體情況綜合考慮。建築物的地基基礎、承重結構、外墻、屋頂等基礎結構部分應當歸業主所有。停車場建在業主所有的屋頂上，屬於建築物的基礎結構，直接與屋頂融為壹體，不能脫離屋頂單獨存在。在沒有相反證據和特別約定的情況下，樓頂停車場應當歸小區全體業主所有。配套轎廂電梯的權屬應與樓頂停車場壹致。
案例索引:上海市第二中級人民法院[2010]第728、730號滬二二(民)終字“上海市黃浦區金甌萬國大廈業主委員會訴上海郭虹置業有限公司、上海寶鼎投資有限公司”案，參見張曉品:屋頂平臺停車場權屬的法律分析，載《最高人民法院人民司法》。
2.屬於全體業主所有的停車位，由物業管理單位出租的，租金收入歸全體業主所有。
占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車的車位，歸業主所有。全體業主所有的車位由物業管理單位出租，租金收入歸全體業主所有。雖然承租人通過物業管理單位出租車位，並支付相應費用，但出租車位的管理應當從小區秩序和諧穩定、業主生活安定便利的要求出發，遵循小區業主大會決議、物業管理合同、小區管理慣例和物業管理單位的規範要求。
案例索引:上海市閔行區人民法院[2013]吳(民)第418號“徐、苗侵權糾紛案”，參見殷雪、:“小區業主出租車位使用權糾紛的權屬界定”，載於最高人民法院民審案2015第655號
第三，實用點
1.地下停車場、地上有償停車位以及違反規劃要求建設的不屬於整個小區的車位、車庫，不在《物權法》的調整範圍內。
《物權法》第七十四條第壹款、第二款適用於“建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫”的所有權。實踐中，車位、車庫的情況並不統壹，有的在建築規劃內，有的占用閑置土地，有的占用道路，應區別對待。《物權法》只是明確了建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬。地下停車場、地上有償停車位以及違反規劃要求建設的不屬於整個小區的車位、車庫，不在《物權法》的調整範圍內。
要點索引:參見最高人民法院物權法調研組主編《對《中華人民共和國物權法》條文的理解和適用》，人民法院出版社2007年版，第239頁。
2.《物權法》第七十四條第二款規定的“停車位”、“車庫”，是指項目建設初期按照規劃批準建設的停車位、車庫；本條第三款規定的“停車位”，是指除建築區劃內規劃用於停放汽車的停車位以外，業主在道路或者其他場地上增設的停車位。
《物權法》第七十四條第二款規定的“車位”、“車庫”，實際上是針對項目建設之初按照規劃批準建設的車位、車庫的所有權，建設單位有權處分這些車位、車庫。但是，第三款規定的情形與本條前款規定的情形不同。第三款所說的停車位的原立法含義，實際上是指從最初規劃中單獨產生的停車位。物權法是指在項目建設過程中，按照規劃建設的車位、車庫的所有權歸屬，由雙方協商確定。但項目建設按規劃經批準後，建設單位或物業服務企業占用業主* * * *所有的道路或其他場地上新增的停車位，適用第三款規定，視為屬於業主* * *。
要點索引:參見《最高人民法院建築物區分所有權與物業服務司法解釋的理解與適用》，最高人民法院民事審判第壹庭主編，人民法院出版社2009年版，第100頁。
3.規劃車位、車庫首先要滿足小區業主的需求，這是處理小區車位、車庫權屬問題應遵循的基本原則。
車位、車庫的歸屬涉及廣大業主的切身利益。規劃停車位和停放汽車的車庫，作為建築物的附屬設施，首先要滿足小區業主的需求。這是處理小區車位、車庫權屬問題應遵循的基本原則。這可以從兩個方面來理解:壹是區分所有建築的建設，必須保證壹定數量的停車設施，禁止開發商在自己的權屬範圍內單獨開發所有建築的停車設施；二是建設單位按規劃要求配置的機動車停車設施，應當提供給小區業主使用，在保證小區業主使用的前提下，只能允許小區業主以外的人使用。
要點索引:參見最高人民法院物權法調研組主編《對《中華人民共和國物權法》條文的理解和適用》，人民法院出版社2007年版，第239頁。
4.“滿足業主需求”只能是特定時間段內的需求，只能是所有業主的基本停車需求，數量要有限。
規劃停車位和停放汽車的車庫首先要滿足業主的需求。“所有者的需求”可以從三個層面來理解:
(1)時間要合理，滿足業主需求。不是所有的業主隨時都需要車位和車庫，開發商應該滿足。
(2)業主的需求在數量上要合理。滿足車主的需求只能是合理需求，即只要滿足了車主的基本停車需求，就認為已經滿足了。
(3)業主的需求也應該解釋為全體業主的需求，或者大多數業主的需求，而不是個別業主的需求。
要點索引:參見《最高人民法院關於建築物區分所有權和物業服務司法解釋的理解與適用》，最高人民法院民事審判第壹庭主編，人民法院出版社2009年版，第86-87頁。
5.規劃停車位和停放汽車的車庫“應首先滿足業主的需求”，並沒有賦予業主優先購買權或租賃權。
(以上回答發布於2016-10-26。請以目前實際購房政策為準。)
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