根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，只有“建造”普通標準住房出售的納稅人，才能適用“增值不超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅”的政策，非“建造”者不能適用該政策。財稅[2010]42號文件將該政策的適用範圍擴大至“將舊房作為翻建安置用房轉讓”的企事業單位、社會團體及其他組織。
結合《財政部國家稅務總局關於保障性住房和廉租住房住房租賃稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)的有關規定，截至目前，企事業單位、社會團體及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房、改造安置房，增值不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。企業、事業單位、社會團體及其他組織轉讓的舊房，不用於上述三類房屋的，即使增值額不超過項目扣除額的20%，也應按規定對增值總額征稅。只有經營管理單位回購已分配的重建安置房，並繼續作為“重建安置房”使用，才能免征契稅。回購的劃撥改造安置房不視為“改造安置房”或者回購的房屋不屬於“劃撥改造安置房”的，如上述企事業單位、社會團體及其他組織轉讓舊房即使視為“改造安置房”，也不能適用上述契稅免征政策。
“案例”
某企業因搬遷，計劃於2010年6月轉讓2005年購買的壹套房屋。企業購買發票註明購買金額為300萬元，購買時已按照稅法規定繳納契稅(可提供契稅完稅證明)。目前，某商場想在此開連鎖店，重建安置房的某經營管理單位想將此房作為重建安置房。都出價500萬，這個企業轉讓的房子無法獲得評估價。請分析壹下相關的土地增值稅。
“分析”
(1)法律依據
根據《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》(財稅[2006]21號)，轉讓舊房、舊樓，但能提供購房發票的納稅人，可以轉讓《土地增值稅暫行條例》第六條第(壹)項、第(三)項規定的取得土地使用權所支付的價款。《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國[2010]220號)規定，計算扣除項目時，“每年”自購房發票載明的日期起至房屋銷售發票開具之日止，每12個月計為壹年；壹年以上，不足12個月但超過6個月的，可視為壹年。
(2)土地增值稅的處理
如果轉移到商店，則:
1.扣除項目包括房地產原價、稅費和轉讓費用。房地產原價包括原房地產權屬登記價格，以及轉讓方在購買房地產時支付的印花稅、契稅、登記費、中介費等。轉讓環節的稅費為轉讓方在該轉讓環節繳納的營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加，以及轉讓房產所支付的交易服務費、中介費，假設為345萬元。
2.扣除金額= 300× 5 %× 5年= 75萬元。
扣款後總金額:3.45+75 = 420萬元。
3.土地增值額= 500-420 = 80萬元，增值率= 80÷420×100% = 19.05%，應交土地增值稅= 80× 30% = 24萬元。
如果轉讓給經營管理單位，由於增值額不超過扣除項目金額的20%，可以免征上述24萬元土地增值稅。也就是說，企事業單位、社會團體等組織轉讓舊房的，按照市場價格分析，舊房增值額不超過扣除項目金額20%的，可以考慮轉讓舊房作為重建安置住房、廉租房、經濟適用房，充分享受稅收優惠政策，獲取更多利益；如果舊房增值略超過扣除工程款的20%，也有規劃降低轉讓價格的空間，使舊房增值不超過扣除工程款的20%。