預售的商品房不能在購買時看到房子的樣子，只能看到廣告宣傳資料，樣板間，沙盤等等，如何保證我們買的房子是可以銷售的房子？陜西省對商品房的預售有哪些規定？商品房預售的程序又是怎樣的？本文將為妳做壹解答。
陜西商品房預售管理辦法
依據《城市商品房預售管理辦法》(住建部令第131號)及《關於進壹步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)的相關規定，我市於2011年5月1日開展了商品房預售資金監管(以下簡稱：資金監管)工作，對維護購房人的合法權益，促進房地產市場的健康發展發揮了重要作用。為進壹步改進和完善監管手段，提高監管水平，增強監管效果，我局將自2011年11月21日起啟用資金監管網絡系統開展監管工作，現就有關事項通知如下：
壹、商業銀行在承接新批準的商品房預售項目資金監管業務時，均須利用資金監管網絡系統開展資金監管業務。
二、房地產開發企業在開始進行商品房預售前，應與已在我局辦理入網認證的商業銀行(以下簡稱：監管銀行)簽訂商品房預售資金監管協議(以下簡稱：監管協議)，並設立商品房預售資金監管專用帳戶(以下簡稱：監管帳戶)。
三、監管帳戶應根據項目建設規模、建設計劃及預售許可情況，按照項目或樓幢設立，實行“專戶歸集、專款專用、封閉管理”。
四、商品房預售資金，即購房人按照合同約定支付給房地產開發企業的全部購房款(包括定金、首付款、購房貸款等)應存入監管賬戶，開發企業不得另設其他賬戶收存商品房預售資金。
五、除購房人申請的購房貸款由貸款銀行直接劃轉至監管賬戶外,其它應支付給房地產開發企業的購房款由購房人直接交入監管帳戶。
六、房地產開發企業在銷售中若發生退款的，可向監管銀行提出退款申請，並提供相關證明材料和購房人賬戶賬號。監管銀行在審查確認後，將相關款項以轉賬方式退還購房人。
七、監管銀行應對監管項目的工程建設所需資金進行重點監管，重點監管的資金額度根據後續工程所需資金總額實施動態管理。
監管賬戶中的預售資金在監管項目達到竣工交付使用條件前，必須確保用於後續工程建設，不得挪作他用。在項目達到竣工交付使用條件後，帳戶資金余額應滿足監管項目房屋所有權初始登記及轉移登記的需要。
商品房預售也稱房屋預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來壹定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的壹張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
商品房預售的程序
根據《城市商品房預售管理辦法》中有關內容的規定第八條，商品房預售許可依下列程序辦理：
（壹）受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內壹次性書面告知需要補充的材料。
（二）審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
（三）許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，並自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。
（四）公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
此外預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，並提供必要的證明文件。在這裏還要提醒大家要註意審查開發商的相關證件，避免自己購買的房子因為缺乏手續不能開工，除對有關證件進行查驗外， 還應到開發項目所在地的縣級土地行政管理部門查閱預購商品房所在土地的權屬登記狀況， 以防止該土地上已被抵押，致使自己的權利不能實現。
綜上所述，我們可以看出目前我國相關的法律保護制度不完善，很多合同的內容需要購房者自己添加或者修改，而商品房買賣又涉及專業的法律問題，最好能夠做到事前防範，在看房前咨詢專業律師或者請律師陪同簽合同，降低風險。同時購房要提高權利保護意識，自己了解壹些購房中的相關知識，不要掉進開發商挖好的陷阱。
（以上回答發布於2013-07-29，當前相關購房政策請以實際為準）
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