根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，納稅人轉讓房地產取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即轉讓房地產的總價、價外費用和其他經濟利益。需要註意的是，房地產開發企業代有關部門、單位和企業收取的，計入開發產品價格或由企業開具發票的各種基金、費用和附加費，應按規定全額確認為銷售收入；如果不包含在開發產品的價款中，由企業以外的其他收款部門和單位開具發票的，可以作為代收代繳的款項進行管理，壹般通過“其他應付款”進行核算。
那麽，房地產開發企業在計算確認土地增值稅應納稅所得額時，需要註意哪些問題？對此，筆者根據土地增值稅清算的實踐，做了壹些整理，供廣大財會人員和稅務人員參考。
壹是通過全額開具銷售發票確認銷售收入的問題
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國[2010]220號)的解釋，土地增值稅清算時，納稅人已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入。比如業主購買商品房，合同總金額為654.38+0.2萬元，發票也是654.38+0.2萬元，那麽清算土地增值稅時就按照654.38+0.2萬元確認收入。
二、未開具發票或未全部開具發票時的銷售收入確認問題。
根據《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國[2010]220號)的規定，納稅人在土地增值稅清算期間未開具發票或未足額開具發票的，以雙方簽訂的銷售合同所載的房屋銷售額及其他收入金額確認收入。例如，業主購買了壹套合同總金額為654.38+0.2萬元的商品房，支付了654.38+0.2萬元，但銷售發票只開具了654.38+0.1.2萬元，654.38+0.0萬元的核算掛靠在“其他應付款”上，因此土地增值稅仍應按654.38+0.20結算。因此，對於納稅人來說，在進行土地增值稅清算時，壹定要註意將發票金額與合同金額進行對比，並根據合同金額進行調整，避免直接根據發票金額確認收入，少繳土地增值稅，進而規避被稅務機關處罰的風險。
三、關於處置自用不動產。
根據《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國〔2006〕187號)第三條第二款規定，房地產開發企業開發的部分房地產轉為自用或出租等商業用途的，未發生產權轉移的，不征收土地增值稅，清算稅款時不列示收入，也不扣除相應的成本費用
比如某房地產企業有壹套商品房，市值80萬元。想臨時做倉庫用，稅費65萬。此時會計無法按照市值80萬元來處理收入，只能按照賬面成本結轉固定資產。但在計算土地增值稅時不能扣除相應的費用。
四。非貨幣性資產收入金額的確認
納稅人轉讓不動產，沒有貨幣收入，但獲得實物收入(如鋼材、水泥等建材、房屋)，還可以獲得專利權、商標權、土地使用權等。這時候如何在稅務上確認開發產品的銷售收入？目前稅收方面對這個問題沒有明文規定，但根據財稅關系，在沒有明確的稅收政策規定時，以財務會計制度的規定為準。
根據《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換應用指南》(2006):“非貨幣性資產交換，是指雙方以存貨、固定資產、無形資產、長期股權投資等非貨幣性資產進行交換，有時也涉及少量貨幣性資產(即溢價)。支付的貨幣性資產占交換資產公允價值(或交換資產公允價值與支付的貨幣性資產之和)或收到的貨幣性資產占交換資產公允價值(或交換資產公允價值與收到的貨幣性資產之和)的比例低於25%的，視為非貨幣性資產交換，適用本準則。”
因此，房地產開發企業銷售商品房時，如果取得的收入是非貨幣性資產，那麽銷售收入必須按照非貨幣性資產在取得收入時的市場價格確定。
五、房地產開發企業取得的外幣折算
貨幣收入，是指納稅人轉讓不動產時取得的現金、銀行存款、支票、本票、匯票和國庫券、金融債券、公司債券、股票等有價證券。《土地增值稅暫行條例實施細則》和《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅[1995]48號)第二十條均規定，納稅人取得的所得為外國貨幣的，應當按照取得所得當日或者1當日國家公布的市場匯率折合成人民幣計算土地當月分期付款取得的外幣收入，也應按照實際征收日或當月國家公布的1的市場匯率折合成人民幣，計算繳納土地增值稅。
六、拆遷安置房收入確認問題
《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第壹款規定，“房地產開發企業應當將其開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務、與其他單位和個人進行非貨幣資產交換等。，並在所有權轉移時，視同銷售不動產，其收入如下。(二)由主管稅務機關參照當地當年同類不動產的市場價格或者評估價值確定。”因此，房地產企業使用本項目房地產安置拆遷戶的，應當將安置房作為銷售處理，按照上述規定確認收入。