根據《中華人民共和國契稅暫行條例》的有關規定:
第二條本條例所稱土地和房屋所有權轉移，是指下列行為:
(壹)國有土地使用權轉讓；
(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；。
第三條契稅稅率為3-5%。
契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內，根據本地區的實際情況確定，並報中華人民共和國財政部和國家稅務總局備案。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規定，契稅的計稅依據是:“國有土地使用權轉讓、土地使用權出售、房屋買賣，均為交易價格。”
以不同方式取得的土地使用權，應區別不同情況對待。
國有土地使用權轉讓
財政部國家稅務總局發布《關於國有土地使用權轉讓有關契稅問題的通知》，進壹步明確了不同情況下國有土地使用權轉讓的契稅計稅價值問題。
1.協議出售的，以成交價格為計稅價格中的契稅。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、征地管理費、市政建設配套費以及其他應由承辦人支付的貨幣、實物、無形資產和其他經濟利益。
“市政建設配套費”是指規劃建設部門收取的土地使用配套費、城市道路、橋涵、公共交通設施和其他市政公用設施配套費、城市環境衛生和園林綠化費、城市排水工程建設費、消防設施建設費、人防設施遷建費、新型墻體材料專項資金、城市商業網點建設費、城市教育網點建設費，還包括公共電力建設配套費。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，稅務機關可以按照以下兩種方式確定:
(1)評估價格:由政府批準的房地產評估機構根據同地段、類似房地產進行綜合評估，並經當地稅務機關確認的價格。
(2)基準地價:沒有評估價的，參照縣級以上人民政府公布的基準地價計算契稅計稅價值。具體計算方法是:將總征用面積，而不是租賃面積，乘以單位基準地價，得到契稅計稅值。因為總征用面積中包含了部分預留道路面積，如果征用的土地靠近道路，同樣的租賃面積的正常值通常會高於沒有道路的情況。
2.以競價方式出讓的，以計稅價格中的契稅確定為競價成交價格，包含土地出讓金、市政建設配套費和各種補償費。投標時有三點需要特別註意:
壹是在確認計稅依據時，稅務征收機關要對拍賣確認書所列成交價格中包含的具體項目進行分析。如果有的拍賣確認單是打包拍賣，成交價包含政府應收的所有費用，有的只包含土地部門收取的費用，不包括城市規劃部門和建設監管部門收取的費用，比如市政建設配套費等。競價的計稅依據主要是:土地出讓金。
土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費和其他市政建設配套費。
其他經營和服務費用(主要包括拍賣傭金、土地評估費、土地測繪技術服務費、公告費、服務費等。).
二是如何正確理解“壹般”的含義。壹般來說，土地使用權需要參考當地基準地價的修正進行技術評估，然後進行拍賣。起拍價以評估價為準，正常拍賣價格不會低於評估價，所以確定為競價的成交價格。而對於相對偏遠鄉鎮的零散國有土地使用權，如果采用公開競價的方式辦理，有時競價可能會遠遠低於基準地價，甚至低於約定的出讓價格。這時候如果還用競價的成交價來計稅，顯然違背了稅收的公平原則。(比如上述出讓方式不低於基準地價。)所以，不能按照競價的成交價格來計算稅收，而應該按照評估價格或者基準地價來計算。
第三，對於以摘牌等其他公開競價方式取得的土地使用權，計稅價值中的契稅壹般應為拍賣價格(視具體拍賣確認的金額而定，可適當調整)加上土地承辦人支付給原土地使用權單位或實際土地使用者的費用，再加上其他相關經營服務費用。
(二)國有和集體土地使用權轉讓
契稅的計稅依據是合同中確定的交易價格和合同之外承辦者實際支付的全部價款，包括承辦者應支付的貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益。
1，通常土地使用權轉讓契稅的計稅價值。實踐中按照合同成交價格、評估價格、土地剩余使用年限攤銷基準地價三者孰高的原則確定。
2、拍賣價格明顯低於計稅價格的，轉讓土地使用權。比如法院拍賣債務人的土地使用權，銀行處理到期債權抵押的土地使用權。由於強勢壹方的介入和拍賣操作的不規範，拍賣價格通常遠低於正常的市場價格，也遠低於基準地價。在這種情況下，契稅的計稅依據不能按照財稅《國有土地使用權“出讓”中“壹般競價價格應當確定為競價交易價格”的規定處理，而應當以交易價格明顯低於市場價格且無正當理由為依據，征收機關應當采用正常的市場價格， 核定征收土地剩余使用年限的評估價格和攤余基準地價。
3.沒有成交價格或者成交價格明顯偏低且沒有土地使用權轉讓評估價格的，按照不低於土地剩余使用年限的攤余基準地價計稅。目前稅務征收機關尚未建立委托評估機制，無法對每壹項具體業務進行委托評估，委托評估的費用如何解決也沒有明確規定，實施委托評估不現實。但土地使用權有壹定的使用年限，隨著使用年限的減少，其價值逐漸降低。在這種情況下，應按照出讓土地剩余使用年限的攤余基準地價計算稅額。
(三)以劃撥方式取得土地使用權後改為出讓的計稅依據。
先以劃撥方式取得土地使用權，後經批準以劃撥方式取得土地使用權的，應當依法繳納契稅，計稅依據為應當補繳的土地出讓金和其他出讓金，即辦理該土地使用權手續應當向國土資源部門繳納的所有費用之和。其他出讓金包括土地管理費和土地登記費。
(四)以其他方式承擔土地使用權。
1，土地使用權交易所。契稅計稅價值是交換的土地使用權價格之間的差額，多支付貨幣、實物或無形資產及其他經濟利益的壹方繳納契稅。當然，交易價格明顯低於市場價格且無正當理由的，征收機關應當采用評估價格、基準地價或者正常市場價格的規定。
2、土地使用權的贈與，視同土地和房屋所有權的轉移。《中華人民共和國契稅暫行條例細則》規定，以土地所有權作為投資入股的作價；以土地所有權還債；通過中獎接受土地所有權；以預購或預集資建房方式接受土地、房屋權屬的，視同土地使用權、房屋權屬轉移，按照規定繳納契稅。征收機關采取查賬征收，或者采用合同價格，或者參照土地使用權出讓的市場價格、評估價格或者基準地價，以及土地剩余使用年限的已攤銷基準地價，確定計稅價值中的契稅。
以上是土地出讓金契稅如何計算的相關說明。土地出讓金契稅是在轉讓不動產相關產權時，需要對新產權人重新征稅的相關稅種，按照法律規定的契稅比例稅率征收。所以當相關產權發生變更時，也會有土地出讓金契稅。