從房地產行業來看，此次“營改增”試點主要在二手房交易、房地產企業開發以及不動產抵稅等環節帶來影響。現行稅制涉及房地產行業的有14個稅種，主要包括營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等。房地產行業涉及的產業鏈很長，因此“營改增”對房地產企業稅收的影響較為深遠。
壹、營改增對房地產業的影響
(壹)營改增對房地產業的積極影響
1、不動產抵扣加速更新改造
“營改增”之後，由於企業新建或是購買廠房，以及廠房修繕、道路綠化等花費都可以作為進項稅抵扣，這有助於加速各個行業企業投資改造的步伐。例如，某企業購入價值1000萬元的房屋用來出租，則進項稅額為99萬元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100萬元，其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著，如無其他進銷業務發生，該企業10年內都不需要繳納增值稅，企業將更願意增加不動產方面的投入。
2、商業地產購買需求被激發
房地產納入營改增範圍另壹個重大利好是對商業地產。營改增將有利於促進商業地產的去庫存。根據政策規定，2016年5月1日後，增值稅壹般納稅人取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日後發生的不動產在建工程，其取得的進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，第壹年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。由於企業購買不動產可以按照固定資產來進行會計核算，這將激發自用型買家對於商業和工業房地產的購買需求。去年全國商業地產的交易量達到2560億元，創下歷史新高；國內企業占到八成的比例，外資占兩成。目前國內約有15萬家國有企業，這其中有相當壹部分是租賃寫字樓來辦公的，由於金融和服務企業也被納入營改增範圍，這可能會引起包括保險公司在內的大量中國金融機構由租改購的效應，保險公司有望成為國內外投資市場的最大買家之壹。
3、土地抵扣可增加獲利空間
在房地產開發成本中，土地出讓金壹般占整個成本的30%到40%，是開發成本中最大的壹塊。“營改增”後，土地可被視為抵扣項目，這將有利於開發商減輕繳稅負擔。例如：某樓盤房價每平米1萬元，土地成本每平米0.5萬元，增值稅銷項稅額為（1-0.5）/1.11*11%=0.05萬元，不考慮其他任何抵扣，這家企業的稅負已經降到了5%，與營業稅環境下持平。加上其他抵扣，該房地產企業有望減稅。當然，如果土地成本的比重很低，而相應的抵扣又不足的情況下，房產企業的稅負還是較重的。
4、改善房地產企業現金流
營業稅下，房地產企業應將預售營業款按照5%的稅率預繳稅，而“營改增”之後，只需按3%的比例預繳增值稅，這壹改變減輕了地產企業的資金壓力，有利於提高房地產企業的現金流通率。對於現金回報率較高的企業來說，利潤的上升空間會更大。
5、二手房稅負略有下降
二手房銷售由於價內稅與價外稅計稅依據的不同，稅負將略有下降。比如，購買不足2年的住房以100萬元銷售，按原營業稅政策應納稅為：100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價外稅，其計稅依據需調整為不含稅收入，應納稅為：100萬元/（1+5%）×5%=4.76萬元，相比少交2400元。
（二）“營改增”對房地產業的其他影響
1、稅負增減無法定論
“營改增”之前，房地產業是按銷售額的5%征收營業稅。按財政部公布的信息，“營改增”鋪開試點後，房地產業將按銷項與進項的差額，按11%的增值稅稅率來繳稅。
從稅率來看，增值稅稅率看上去比營業稅稅率有所提高；但營業稅是按營業額全額征收，而增值稅是按差額來征收的。這其中的關鍵，在於獲得進項的抵扣。有預計數據顯示，實施“營改增”後，房地產全行業稅負有望從3960億元（營業稅）減少至3340億元（增值稅），下降幅度約為15%。
然而從實際情況來看，房地產行業涉及諸多采購和產業鏈條，有壹些項目環節暫未形成規範的閉環。如果壹些材料供應商不能提供增值稅發票，房企便無法將這壹項目作為抵扣。具體企業稅負是增是減主要取決進項比。
當然“營改增”試點剛剛開始，由於在新的稅收體系下還沒有經歷過壹個完全的結轉周期，所以稅負是增是減還無法定論。
2、倒逼房地產行業進壹步優勝劣汰
“營改增”之後，伴隨著房地產公司的招標采購模式及成本核算方法發生改變，公司的成本管控也面臨不少挑戰。這會倒逼行業進壹步優勝劣汰。壹些能從正規渠道取得合規票據的、內部管理完善的房地產開發企業最終稅負將會降低，利潤增加的同時企業規模也會壯大。而另壹些規模較小、沒有健全完善的管理機制的房地產企業將可能被擠出市場。
3、過渡政策的影響尚不明確
考慮到現實操作中房產企業可能存在的壹些困難，政府鋪開試點營改增中設置了壹定時間的緩沖期。在財政部關於房地產適用稅率所規定的要點中，明確在今年4月30日及該日前取得的房地產項目，仍適用於5%的增值稅征收率。而在5月1日後取得的房地產項目，企業可分兩年抵扣其進項稅額。其中，第壹年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
另外，對建築企業來說，壹般納稅人按銷項減進項的方法計稅。但文件給了建築業企業很大的簡易征收選擇權，即有甲供材料的工程、清包工方式的工程，都可以選擇按3%簡易征收。這是本次營改增對建築業最大的利好，但作為下遊的房地產業面臨的未知因素就增加了。
二、對房地產企業管理的建議
（壹）註重工程預算工作
營業稅環境下，房地產企業預算部門對稅費的預算非常簡便、直接。“營改增”後，由於在預算時並不能確定何種材料能取得增值稅專用發票，企業的稅負存在不確定性。今後的預算工作將變得更為復雜，對企業財務人員也提出了更高要求。
（二）關註不同發票的抵扣問題
“營改增”之後，施工企業對開發企業開具的是增值稅發票，這兩方都想取得可抵扣的進項材料發票（尤其是稅率為17%的材料發票）。在增值稅環境下，甲供材料的多或少，將直接影響施工企業和開發企業的增值稅稅負水平。根據這次的政策，壹旦有甲供材施工單位即可選擇簡易征收。而在建築成本中，主要能獲得的抵扣發票為鋼材、砼等材料發票。開發企業與施工企業今後在甲供、稅負承擔等問題長期博弈。另外，開發企業在采購材料時，還要註意含稅與不含稅，專用發票與普通發票的區別。
（三）重視發票的合法取得
“虛開增值稅專用發票罪”涉及刑事責任。虛開稅額1萬元起刑，100萬元可判無期徒刑。房地產業、建築業的經營者和財務人員可能習慣性的利用“發票避稅法”，在所得稅高企時虛開發票沖抵成本，達到避稅目的。而“營改增”之前即使被查處也是以行政處罰為主。“營改增”後，企業的財務人員應該繃緊這根弦。
三、對“營改增”後稅收征管的建議
（壹）加強房地產行業風險防控
積極探索房地產行業在新的稅收體系下的經營模式和特點，找準行業管理新風險點，按照風險管理等級，開展風險核查、納稅評估或稅務稽查，重點防範其虛開增值稅專用發票、騙取出口退稅等風險；加強數據的分析和應用，與納稅人申報信息比對，查找涉稅疑點，開展風險核查，提高納稅人稅法遵從度。
（二）開展反避稅工作
深入研究“營改增”政策中企業可能利用的政策盲區，有重點、有針對性地對企業經營的相關環節和財務處理可能運用的手段進行風險監控，提高反避稅工作的成效。
（三）加強國、地稅協作
建立健全聯席會議制度、信息交換制度等管理機制，確保納稅人在稅務登記、稅款核定、稅款比對等方面的信息***享；建立規範的稅款代征代繳工作制度，明確委托代征的權利、義務及法律責任，確保不產生管理盲區，堵塞稅收征管漏洞；積極搭建國稅與地稅信息交換平臺，全面實現信息***享，充分利用信息技術監控稅源，提高“營改增”後續控管能力，用科學、規範的管理方式實現***同管理、***同進步，合作雙贏。
（四）開展政策宣傳輔導
篩選重點企業、高風險企業作為納稅輔導、咨詢、培訓和宣傳重點，及時宣傳稅收政策。特別是專用發票開具規定，通過正反案例的警示教育作用，進壹步增強其稅法遵從意識，減少涉稅違法行為。
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