1.抵押貸款授予銀行對抵押物(主要是不動產)的抵押債權，從銀行取得相應的貸款金額。銀行根據貸款用途將貸款分為購房抵押貸款、消費貸款和商業貸款，包括壹級抵押貸款和二級抵押貸款。描述下表:
壹筆抵押貸款金額壹般為房地產評估價的60-70%。
壹筆抵押貸款金額壹般為房地產評估價的60-70%。比如1000w房產，如果批了70%的貸款，1000w×70%=700w。
2.次級抵押貸款
二次抵押，即在房產已經第壹次抵押的前提下，將房產殘值進行第二次抵押，增加貸款額度，簡稱二次抵押。
比如1000w的房產，已經抵押了400w。如果二次房貸批準70%額度，1000w×70%-400w=300w，即增加300w的額度。
理論上房產是可以無限抵押的，但是房子的殘值會隨著每壹次新的抵押更加接近上限，所以銀行的承兌最多會到二次抵押，壹些私人機構也有產品抵押三次。
需要註意的是，特別是如果私人二次抵押和三次抵押被第壹次抵押的銀行發現，銀行可能會提前收回批給妳的貸款。
3.還款方式
比如妳借100元，2月份還，月息2%，本息相等:本金100÷2 = 50元，第壹個月利息1元，第二個月利息3元，那麽月供就是103÷2 = 5655。
平均資本:本金100÷2=50元，利息在第壹個月的2月份，第二個月1元，所以月供第壹個月52元，第二個月0元；
先利息，後資金:每月供款2元，月末102元；分期利率:月供52元(實際利率遠高於名義利率，有坑)。
結論:本著資金利用率高的原則，先利息，後本金>等額本息>平均資本>分期利率。
4.第三方抵押
非房產主也可以作為主要貸款人，但大部分銀行只接受直系家庭成員(以家庭為單位)的第三方抵押。比如房產所有人為小明，小明的父母、配偶、配偶的父母、子女(如果是成年人)可以作為主要貸款人抵押小明的房產。
此外，少數銀行可以接受房產主親屬、公司合夥人等的抵押。
5.第三方貸款
任何抵押貸款，無壹例外都必須打入第三方的企業或個人賬戶，以控制資金的使用。
比如小明做了壹筆500w的商業貸款，放款前提供了壹份購銷合同。合同內容大致是小明向小張訂購了壹批500w的原料，因此500w由銀行委托支付並貸款到小張的公司賬戶或個人賬戶。
6.抵押的過程
提交材料→做賬→回復→簽合同→申請抵押→放款。
從審批到放款大概需要1個月(極少數銀行全程加快放款1-2周)。如果涉及到放貸，可以先去B銀行審批，然後預付款結清A銀行，提取房貸。B銀行將投入貸款並歸還預付款。
7、信用查詢次數
征信查詢次數沒有限制，但在銀行貸款、申請信用卡或在其他網絡平臺貸款時，銀行機構和金融平臺都會希望申請人的征信查詢次數不要太多，因為征信查詢次數過多意味著申請人存在嚴重的資金問題，再次申請貸款時會被平臺或機構拒絕，或者降低審批額度。
征信查詢的原因壹般分為:貸款審批、信用卡審批、擔保資質審查、個人查詢、貸後管理、實時更新。以上五種查詢，只有我的查詢和貸後管理不計入查詢次數，其余都算。壹般對房貸的要求是3個月以內4次，6個月以內6-8次。有的銀行可以適當溝通。
8.銀行的風險控制維度
收入、負債、資產、信用信息、公司、合規、大數據。
以上基本包括了銀行所有的風險控制標準。不過各家銀行的側重點有很大不同。比如A銀行註重還款能力(收入負債率)，B銀行註重資產(資產負債率)。
但征信有壹票否決權，壹般要求連續三年、連續六年(兩年內不能出現連續三個月逾期、累計六次逾期，部分銀行可適當溝通)。
剩下的細則包含了很多細節，圍繞銀行的風險偏好，對自己貸款的成功率會有很大的幫助。
二、如何避坑
1，負債排名
房屋抵押→抵押(消費貸款或商業貸款)→銀行信貸→信用卡分期付款→金融機構信貸。
以上是貸款的正確順序，壹定不能顛倒！
壹般原因是銀行批準負債的方式。壹旦劣質負債太多(包括交易金額和交易次數)，優質負債就得不到批準，進入惡性循環。按照上面的結論就可以了。
現有資產抵押(如有)+首付+預付款=全款購房。過戶後新產權證抵押，預付款返還。
上述購房路徑的貸款額度大幅提高。目前主流利率為年化3.6-4.25%，先息後資，授信10年，三年還壹次本金。
與按揭貸款相比，全額提前還款的優點是杠桿率大，利率低，缺點是穩定性弱。它需要學習借貸的思維，更適合願意折騰的買家。
3.借貸思維
即原來A銀行的貸款換成了B銀行的貸款..
例如:2065438+2008年，800w房產向A銀行借款，年化利率5.25%，三年，先付利息，後付本金；2020年房價漲到65，438+0，200 W，從A銀行轉到B銀行，800w年利率3.85% 65，438+00年氣球貸(氣球貸是指65，438+00年等額本息，月供30年，剩余未還本金在65，438+00到期後壹次性結清)。
結論:息差1.5%/年，金額增加300w，使用年限從3年延長到10年。
總結:房價的上漲伴隨著利率的下降。極有可能三年左右是壹輪放貸的高峰，目的是提高額度，降低利率，延長貸款期限。綜合收益>摩擦成本可以執行。
4.風險控制
貸款壹切順利，貸後合規包括:①資金回籠(線下溝通)；②貸後管理，以及個人信用、負債、擔保債權等的持續維護。3.貸款經營的，在貸款結清前，企業不能撤銷、非正常經營、執行訴訟。
還有其他情況，都是貸後服務。這也是我們需要貸款中介的原因。
5.不存在還本續貸的“陷阱”。
大部分中介廣告都會提到“10，20年連本帶息，期不回本”。這種說法理論上確實存在，源於銀行不還貸款，即20年信用，先利息後本金，每三年還壹次本金。如果第三年經審查認定為A類客戶，可以省略歸還本金的步驟，直接續貸進入下壹個三年周期。
但實際上，主動權壹直在銀行手裏。三年後，銀行的審核標準可以隨時更改，甚至可能取消政策。所以，還本續貸不是“救命稻草”，而是“意外驚喜”。壹定要提前做好準備。
歸還後續費基本沒有問題，銀行也會提前審核告知。
三、操作方法
1，朋友圈
父母，親戚和朋友是提高劉水的最佳選擇，而不是低息借錢。但如果身邊的人不符合要求，那就只能想辦法融入同頻的圈子，養成平時借錢的“好習慣”。不要不好意思，但是壹定要說出真實用途，寫壹張借條，按時還款，全額支付利息(協商多少)。不要因為別人有禮貌就真的擺脫掉。壹旦這些資源在我們身邊形成，在相互幫助下，“裝備”會得到改善，“遊戲”會更好玩。
2.現金池
口罩事件後，避險情緒有所上升。我應該每月支付多少錢？答案因人而異。矛盾的是，月供留多了不劃算，留少了又讓人擔心。
思路:收入盡可能覆蓋月供，存款+銀行信貸=資金池。
銀行信用可以是信用卡，也可以是信用貸款，可以同時借還。獲得這樣的信用儲備，最簡單的方法就是增加自己的公積金月供。以上海為例，月供2000元以上(越高越好)，基本可以獲得年化利率4-5%的60-100w的授信額度，不使用不計息。
3.公司
①成立後6個月-1年；②新持股後6個月。
目前prime銀行要求①和②同時滿足，所以公司準備越早越好，使用年限越長，審批難度越低。
註冊公司是免費的，代理記賬每個月200元。養公司成本不高，以免臨時抱佛腳。企業性質:有限責任公司、個體工商戶、個人獨資公司。
時間:最早2周，法人和股東不用展示股份:法人、股東和建議占30%或以上股份。經營範圍:自身行業經營範圍最好，信息技術及貿易規避:房地產、物業、投資、金融、鋼貿、娛樂、教育培訓等敏感行業基本戶+稅務:基本戶開，購買發票成立時間1年。
4.在有選擇的前提下，產權人越少越好，盡量避開老年人(65歲以上)和未成年人(18以下)。補充說明:只有少數銀行接受老年人和未成年人的住房，這將導致利率更高，選擇更少。
5.離婚
不管什麽原因離婚，離婚協議書上關於財產分割的部分壹定要逐字逐句寫清楚！比如夫妻小明和小美離婚，離婚協議上潦草寫了房產所有人小美的名字，婚姻財產。"雙方名下的財產歸雙方所有."離婚後，小美申請銀行按揭貸款，銀行審核材料後，以財產分割不明確為由，要求前夫小明到場簽字公證。