寫壹個房地產開發企業的稅務籌劃 與西方國家相對成熟的稅務籌劃研究相比較，我國的稅務籌劃研究起步較晚，尤其是 房地產開發方面的稅務籌劃。我國針對房地產開發企業的稅務籌劃研究從2000年才開始。2002年，賀誌東編寫的《房地產企業納稅籌劃》按房地產開發企業涉及到的主要稅種，對房地產開發企業稅務籌劃的基礎知識和基本方法進行了闡述。隨後的研究開始以房地產開發企業經營的各個環節為對象，輔以節稅、避稅方案和經典案例。對於房地產開發企業的稅務籌劃，我們應該從四個方面加以闡述，它們分別是：房地產前期準備階段的稅務籌劃，房地產建築施工階段的稅務籌劃，房地產銷售環節的稅務籌劃以及房地產保有期間的稅務籌劃等。 房地產前期準備階段的稅務籌劃
房地產前期準備主要包括壹個土地使用權的取得。在取得土地使用權的過程中需要繳納土地使用稅。土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的壹種稅賦。土地使用稅以土地面積為課稅對象，向土地使用人課征，屬於以有償占用為特點的行為稅類型。土地使用稅只在縣以上城市開征，非開征地區城鎮使用土地則不征稅。城鎮土地使用稅的征稅範圍為城市、縣城、建制鎮、工礦區。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅範圍，由各省、自治區、直轄市人民政府劃定。土地使用稅采用有幅度的差別稅額，列入大、中、小城市和縣城每平方米土地年稅額多少不同。為了防止長期征地而不使用和限制多占土地，可在規定稅額的2倍-5倍範圍內加成征稅。對於公園、名勝、寺廟及文教、衛生、社會福利等單位使用的土地，城鎮、街道、公***設施用地、鐵路、機場、港區、車站、管理交通運輸用地及水利工程，農、林、牧、漁、果生產基地用地，以及個人非營業建房用地等，均免征土地使用稅。為了鼓勵利用荒地、灘塗等土地，對經過批準整治的土地和改造的荒廢土地，給予10年期限的免稅。對於上述這些免稅項目，企業應當予以重視，利用合法的免稅項目進行節稅，節省房地產開發成本。 房地產建築施工階段的稅務籌劃 這裏主要涉及到建築業營業稅和服務業營業稅。 建築業營業稅，營業稅的壹種，是指對我國境內提供應稅建築勞務而就其營業額征收的壹種流轉稅。這裏的建築業是指建築安裝工程業，包括建築、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業。由於目前建築業中分包和轉包現象非常多，形式也不盡相同，因而采取不同的承包形式對企業的稅收影響很大。按照我國現行營業稅法規的規定，如果建築工程的總承包人將工程分包或轉包給他人，應以工程的全部承包額減去付給分包人或轉包人的的價款後的余額為營業額，繳納營業稅。工程承包公司承包建築安裝工程業務，再與建設單位簽訂建築安裝工程承包合同進行施工建設的，無論其是否參與施工，都應遵照以上規定，按“建築業”稅目繳納營業稅，稅率為3%；如果工程承包公司不與建設單位簽訂建築安裝工程合同，只是負責工程的組織協調業務，則此項業務應按“服務業”稅目繳納營業稅，稅率為5%。這就為企業進行稅務籌劃提供了空間。 例：甲單位要建造壹項工程，通過乙工程承包公司的協調，丙施工單位最終承攬了此項工程，甲與丙簽訂了承包合同，合同金額為300萬。丙為此支付給乙公司15萬元的服務費。則乙公司此項業務應納營業稅額為：150000×5%=7500元。如果乙公司對該項業務進行籌劃，直接與家公司簽訂了承包合同，合同總金額為315萬元，乙公司又
把工程轉包給丙公司。完工後，乙向丙支付價款300萬元。則乙公司該項業務應納營業稅額為：（3150000-3000000）×3%=4500元。 也可以利用建房方式進行稅務籌劃。第壹，房地產代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了壹定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務報酬，為營業稅的征稅範圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發後繳納土地增值稅。 例：某房地產企業，商品房銷售收人為5000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3500萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=5000×5.5%=275萬元；增值額占扣除項目的比率為（5000-3500-275）÷（3500+275）=32.45%，應繳納土地增值稅（5000-3500-275）×30%=367.5萬元，實現利潤5000-3500-275-367.5=857.5萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1400萬元，應繳納營業稅1400×5%=70萬元，實現利潤1400-70=1330萬元。 第二，合作建房。這種方式指壹方出錢，壹方出地，雙方***同建造房屋的行為。建成後，按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。企業可以利用此項優惠政策，實現雙贏。 例：甲房地產企業有壹塊價值5億元的土地，但出於資金限制，擬考慮與乙企業合作建房，由甲提供土地使用權，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好後按比例分房自用的方式，則甲企業需要就轉讓無形資產繳納5億元×5%=2500萬元的營業稅。若甲、乙成立合營企業，采取風險***擔、利益***享的利潤分配方式，待房屋建好後將該合營企業清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營業稅。 房產銷售環節的稅務籌劃 房地產銷售環節主要涉及到營業稅、土地增值稅、城建稅以及印花稅等。 關於營業稅可以從以下幾個方面進行籌劃：(1)價外費用的籌劃。營業稅的計稅依據是營業額，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。同時，營業稅暫行條例又規定，物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬於“服務業”稅目中的“代理”業務，只對其從事此項代理業務取得的手續費收入征收營業稅。這就為房地產開發企業通過控制價外費用進行營業稅籌劃提供了空間。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對於房地產開發企業來說，這些配套設施費屬於代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。但是，如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬於稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。例如，某房地產公司去年營業收入為3億元，其中代收款項為5000萬元，則其營業稅應交納35000×5%=1750萬元。如果將代收款項由下屬的物業公司收取，則房地產公司應交納營業稅30000×5%=1500萬元。 (2)利用稅率不同的籌劃。因為營業稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬於建築安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產公司節約不少稅金。例如，甲企業開發的房地產毛坯房價格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計算，總面積為50000平方米。如果甲企業不成立裝修公司，只簽訂壹份銷售合同，則營業稅為：9000×50000×5%=2250萬元；如果甲企業簽訂銷售合同時按毛坯房計算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業稅為：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150萬元。
關於土地增值稅的稅收籌劃，根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對於納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這壹免稅規定。房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產開發，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。 例：某房地產開發企業A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元，扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元，增值額＝6000－4730＝1270萬元，增值率＝1270/4730×100%＝26.8%，適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元 通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內，籌劃的方法有以下兩種： 第壹，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為： 銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1，扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1，增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400，增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%，由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由於免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節省了34.1萬元。 第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發成本、房地產開發費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發生變化,令其為X2，則應納土地增值稅為：扣除項目金額合計＝X2＋330，增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2，增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%，由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。 房地產保有期間稅務籌劃 房地產開發企業開發出來的房地產，有時並沒有全部用來銷售，而是留有部分自行經營管理或是將暫時未出售的房地產用來賺取租金，這就涉及到閑置房屋的稅收籌劃問題，如果是對外出租就產生了租金收入，當前租金收入在房地產開發企業的總收入中占有重要比例，租金的稅收籌劃問題也值得思考。企業以房地產投資最常見的方式有兩種：出租取得租金收入；以房地產入股聯營分得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產開發企業將開發的商品房對外出租收取租金，按規定應繳納房產稅、營業稅、城市維護建設稅，之後還要繳納企業所得稅，稅種多，稅負重。如果是將不動產投資入股，參與被投資方的利潤分配，***同承擔投資風險的行為，不征收營業稅及其附加，也不用直接繳納房產稅，只需要繳納企業所得稅。可見，通過將房屋出租業務轉變為投資業務，可以有效降低企業稅負。
望采納，謝謝