房地產企業的納稅籌劃
房地產企業涉及的地方稅種多，在納稅籌劃上還存在壹些問題：首先，房地產企業的納稅意識淡薄，法律意識不強;其次，房地產企業在納稅認識上存在誤區;再次，房地產企業內部缺乏必要的納稅管理。因此，有效規避納稅風險，在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。下面是我為大家帶來的關於房地產企業的納稅籌劃的知識，歡迎閱讀。
壹、開發環節的納稅籌劃
在此，重點討論開發成本的納稅籌劃。房地產企業不同於壹般生產制造企業，其生產成本主要集中於土地征用及拆遷費、政府性規費、前期工程費、建築安裝費及開發間接費等。
1.土地征用及拆遷費。由於我國目前對房地產行業的土地供應主要采取?招、拍、掛?的方式，壹般睛況下，土地征用費用無法由企業控制，幾乎不存在納稅籌劃的空問。
2.政府性規費。政府性規費主要指政府所收取的行業性規費，如配套費、規劃費、白蟻防治費等。由於這些收費為強制性收費，基本無納稅籌劃空間。
3.前期工程費。前期工程費主要指在工程施工前所發生的諸如設計費、咨詢費等，這些費用企業是能控制的，存在納稅籌劃的空間。
4.建築安裝費。建築安裝費主要是為建造房屋所發生的成本，若不考慮地價因素，此部分成本為房地產開發中最大的支出項目。細分此項成本我們知道，其主要包括建築商成本(主要為人工成本及合理利潤)及材料成本，這都存在納稅籌劃的空間。
5.開發間接費。開發間接費主要核算為直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。在進行此項費用的納稅籌劃時，主要是考慮土地增值稅的問題。由於土地增值稅計算過程的特殊性，不同的核算方法將會導致不同的稅負結果。假設某項目在開發過程中所發生的人員工資及其他辦公費用為100萬元，在進行會計核算時，可以將其列入管理費用也可以將其列入開發間接費中。如果將其在管理費用中核算，在計算土地增值稅時由於管理費用及銷售費用的扣除標準是壹定的，企業將無法享受其他扣除項目加計扣除20%的好處。而如果將其在開發間接費中核算，上述100萬元的人員工資及其他辦公費用便可享受到20萬元的加計扣除。
二、銷售環節的納稅籌劃
1.營業稅的納稅籌劃。
眾所周知，營業稅的稅基來自銷售收入，而對營業稅的納稅籌劃主要通過改變銷售的模式來進行。
(1)通過合作建房方式進行銷售。根據《國家稅務總局關於印發營業稅問題解答(之壹)的通知》(國稅函發[1995]156號)，合作建房是指壹方提供土地使用權，另壹方提供資金，雙方合作建造房屋。如事先確定最終用戶(主要指團購)，可以考慮運用此方法。此種方法的運用思路為：在房地產開發前，最終用戶與房地產企業簽訂合作建房協議，最終用戶出資金，房地產企業出地，在房屋建造完成後，雙方按出資比例分配房產。此時，最終用戶所分配的房產是不需繳納任何稅費的，而房地產企業僅就所分配的房產繳納營業稅。但此種方法的運用，需事前考慮項目立項等方面的問題。
(2)收入分散法。收入分散法主要指在銷售精裝修房時將銷售合同在合理的.範圍內分解為房屋出售合同及裝修合同，裝修合同通過另設的裝修公司進行簽訂。如某套精裝修的房產總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元。此時房地產企業可僅就80萬元銷售額繳納營業稅及計算土地增值稅、企業所得稅。當然，在進行此項納稅籌劃時，需綜合考慮裝修公司所實際承擔的稅負。
(3)股權轉讓。假設某房地產企業原有壹棟整體出租的樓房，為加快資金周轉，其預出售其中的副樓，購買方所給出的價格為3 000萬元，假設此副樓成本(含土地)為1 500萬元。我們通過不同的銷售方式來測算其稅負情況。
方案1：正常作銷售處理。
需繳納的稅款包括：營業稅=3 000?5%=150(萬元);印花稅=3 000?0.5?=1.5(萬元);土地增值稅=(3 000-1 500-150-1.5)?30%=404.55(萬元);企業所得稅=(3 000-1 500-150-404.55-1.5)?25%=235.99(萬元)。合計需繳納稅款=792.04(萬元)。
方案2：作投資後進行股權轉讓。目弘將房地產作為股權對外投資與關聯方成立壹家新公司，房地產評估後作價3 000萬元作為股份投人新公司，在較短時間內，將股份轉讓給購買方。
根據《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)：以無形資產、不動產投資人股，參與接受投資方利潤分配，***同承擔投資風險的行為，不征收營業稅;對股權轉讓亦不征收營業稅。此案例中營業稅為0.
同時，根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅壹些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)：對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的壹方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅;對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。此案例中?地增值稅為0.
企業所得稅：
①投資時。根據《國家稅務總局關於企業股權投資業務若幹問題的通知》(國稅發[2000]118號)：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股慕，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並按規定博確認資產轉讓所得或損失。上述資產轉讓所得如數額較大，在壹個納稅年度確認繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨後不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應稅所得中。此時，應繳納的所得稅=(3 000-1 500)?25%=375(萬元)，但可分5年進行繳納即每年需繳納：375?5=75(萬元)。
②股權轉讓時。根據《國家稅務總局關於企業股權投資業務若幹問題的通知》(國稅發[2000]118號)：企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本後的余額;企業股權投資轉讓所得應並入企業的應稅所得，依法繳納企業所得稅。由於對外投資時，賬務處理上股權投資成本需以房地產的公允價值作為投資成本，公允價值高於賬面價值的部分作為資本公積處理，此時的長期股權投資成本為3000萬元，如進行股權轉讓，此時無投資收益，股權轉讓不需繳納企業所得稅。兩項合計需繳納稅款375萬元，當年需繳納的稅款為75萬元。
此方案需繳納的稅款***計378萬元。
綜上所述，方案2能形成納稅的最大化節約，但需征得購買方的同意，並需支付成立經營公司的相關費用。
2.土地增值稅的納稅籌劃。
隨著國稅發[2006]87號(最新文件：國稅發[2009]91號土地增值稅清算管理規程)文的實施，土地增值稅由原來的預征制轉向嚴格的清算制，土地增值稅的納稅籌劃成為房地產開發企業關註的重點。對於土地增值稅的納稅籌劃，主要通過以下方法進行。
(1)利用稅收優惠。按照稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售(普通標準住宅的界定必須以財稅[2006]141號文的規定為準)：增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應就全部增值額按規定計稅。根據此項規定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要減輕稅負，就應權衡增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點的優惠所增加的稅負，從而選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高於起征點而造成稅負的增大。
(2)財務費用。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所衷付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應並入房地產開發成本中壹並計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。
房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高。則可計算應分攤的利息並提供金融機構證明，據實扣除;反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。
假設某房地產開發企業進行壹個房地產項目開發，為取得土地使用權而支付金額300萬元，房地產開發成本為500萬元。如果該企業利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供了金融機構證明，則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)?5%=利息費用+40(萬元);如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤，或無法提供金融機構證明，則其他可扣除項目=(300+500)?10%=80(萬元)。
對於該企業來說，如果預計利息費用高於40萬元，企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並取得有關金融機構證明，以便據實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額;反之同理。
3.企業所得稅的納稅籌劃。
由於企業所得稅為通過?收入總額壹準予扣除項目金額?計算出的應稅所得乘以所得稅稅率計算而得，而收入、成本、費用等的籌劃在前文均有闡述，在此不作詳細說明。
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