駱訓文
房地產交易中，買賣或租賃雙方要註意防範各自的風險，同樣，作為房地產中介公司也應註意防範自身的風險。
壹、托管定金、交樓押金、首期款處理等資金風險。
當壹方違約時，是退還買方、賣方還是誰也不退，能否抵扣擁金?
以托管的定金為例，如無特別約定，壹般托管在中介公司的定金放款於賣方的條件是：賣方將紅本房地產證原件交予中介公司且查檔清晰後幾個工作日。但在交易過程中發生壹方違約時，未達到合同約定的放定條件時，是否應該退還守約方?
買方認為應該退還給買方，其理由是：如果賣方違約應該雙倍返還定金，而托管在中介公司處的定金屬於自己實際繳納，中介也不可能將其交給賣方，故應退還給買方。
賣方認為應該交還給賣方，其理由是：如果買方違約，則上述定金自然應該交給賣方沒收;如果賣方違約，也不能放給買方，因為賣方已經向買方開具了定金收據，中介公司又向賣方開具了定金托管收據，因此托管的定金已經屬於賣方所有，即若是賣方要雙倍返還定金給買方，也應由買方向賣方直接主張，中介公司無權將屬於賣方的錢支付給買方。
同時，擺在中介公司還有壹個更重要的問題是，中介公司是否充分證據證明哪壹方違約。
因此，在實踐中買賣雙方發生因壹方違約起訴至法院時，法院依據證據情況認定的違約方未必與中介公司的判定完全相符，由此當中介公司提前將定金放予法院認定的“違約方”時，不時會被法院判定中介公司與“違約方”承擔連帶賠償責任。
為此，為減少中介公司的風險，中介公司在無證據證明任何壹方違約的情形下，最好的做法就是——誰都不放，既不放給賣方，也不放給買方，當然也不去抵扣傭金，直到雙方糾紛經法院或仲裁機構最後裁判、或雙方向中介公司提交約定定金歸屬的解除協議為止。
二、中介服務費支付和計算的傭金風險。
常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產生的中介服務費糾紛;買賣雙方壹方違約導致交易不成引起的中介服務費支付和計算糾紛等。
買賣(租賃)雙方通過中介公司提供的服務後，發生跳單、違約情形不付傭金時，前章已詳細闡述，在此不再重復。本章僅主要論述傭金和必要費用的計算時，應註意如下事項：
1、合同或承諾書中無論買賣雙方均應約定不少於傭金20%的必要費用的金額，防止壹方違約(不排除賣方違約)時，中介公司在無法收取傭金時，向違約方收取多少金額的必要費用沒有合同依據。
2、對於傭金支付時間和條件，最好不要隨意添加不可預測或不可控制的附加條款。比如有業務員在合同中約定，如賣方在6月1日前無法收到全部樓款，則不必支付中介傭金，結果由於當時銀行信貸收緊導致貸款審批遲延，致使賣方在6月3日才收到全部樓款，買方因此拒付傭金。中介為此訴諸法院向賣方追討傭金最終也未獲法院支持。
三、房屋買賣或租賃合同無效的標的風險。
這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產權***有人未經其他***有人同意私自出賣房屋;房屋被列入拆遷範圍，賣方房產證尚未辦出等，導致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續等法律後果，從而引發第三人或購買人將出賣人起訴至法院，並往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔賠償責任。
四、壹方違約交易無法履行的履約風險。
如買賣或租賃壹方違約導致交易無法履行時，若發生訴訟常常會把中介公司列為第三人，此時中介公司應註意：
1、中介公司是否也存在違約情形，如是否有逾期放定、逾期贖樓、丟失重要文件資料等情形，中介公司的違約是否與壹方的違約存在因果關系，如不存在中介公司壹般不會承擔法律責任。
2、中介公司應及時發送履約催告函、告知函等文件，並註意保留壹方違約或守約的相關證據，以保護履行方，同時也是防範自身風險。
五、房屋被查封、無法贖樓、無法辦理按揭等交易風險。
如果因上述客觀或非主觀故意的原因導致交易無法進行是，中介公司應註意：
1、看是否能夠盡量采取補救措施，使交易繼續進行。
2、若實在無法進行，做好買賣雙方的溝通、解釋工作，促使雙方解除合同，化解糾紛，以便另尋其它交易的機會。
3、交易時中介公司應盡到謹慎審查義務，如及時查檔，及時詢問並打印賣方還貸清單、買方房產及信用狀況，以免承擔賠償責任。
六、員工做私單、吃差價、挪用資金甚至卷款潛逃等內部管理風險。
中介公司中特別是關外、特別是租單，做私單現象可謂屢禁不絕，對於吃差價現象由於都是簽訂三方合同，買賣租賃價格比較透明，但是通過多收傭金的方式吃差價也並非個別，同時員工特別是經理挪用資金甚至卷款潛逃的現象也偶見報端。對於此種員工內部管理問題，我們認為：
1、公司管理均應規範，建立健全相應規章制度，
2、規範業務流程，不斷修正科學完善的業務電子數據系統。
3、加強監督機制、包括內部監督和外部監督，特別是外部監督。
4、收放款時，要求不能僅看收據，還應詳細對照合同，包括雙方買賣合同、資金托管協議、補充協議等。
5、加強備用金管理，文員、區經等分行賬務除作賬面核查外，應定期或不定期對合同、單據等作抽查或全面檢查。
6、嚴格制止業務員打白條，控制外用收據的管理，在公司分行或相關合同上出具嚴禁業務員向客戶打白條的提示文字，並公布舉報方式和歡迎客戶舉報。
7、加強業務部門財務知識的培訓、法律意識的培訓、職業道德的培訓。
七、操作無房地產證單、陰陽合同、三方私下合同等的行政處罰風險。
首先要說明的是，近年來，深圳陸續出臺壹系列關於房產中介的規範性文件，雖然對規範房產中介服務市場起到作用，但這些規範性文件具有濃厚的行政色彩，且有些不具有嚴格意義上的法律效力，都只是從行政上管理規範房地產中介活動。民法通則和合同法可以解決房產中介合同糾紛的許多問題，但對居間合同的規定條款卻十分有限，難以應對日趨復雜的房產中介糾紛案件。
但是，規範中的有些“高壓線”中介公司如果觸範，則會有較嚴厲的後果，如網站公示、列為不誠信“黑名單”、鎖公司系統無法打印國土局正式合同等。中介公司應予以避免，並特別註意：
1、堅決不操作無房地產證的單。
2、約定陰陽合同的《價格變更確認書》上中介公司不在其上面蓋章簽字。
3、不簽訂手寫的三方合同，即只讓買賣雙方簽訂房地產買賣合同，再簽訂三方資金監管協議。