在房地產市場快速發展的帶動下，個人住房貸款快速發展，個人住房貸款在銀行資產中的比重快速上升。許多商業銀行也將個人住房貸款視為低風險信貸品種，並將其作為信貸業務拓展的重點。下表顯示，從1997到2001的5年間，我國個人住房貸款余額增長了近33倍，銀行信貸資產增長了近20倍。但是，在當前特定的金融市場環境下，個人住房貸款對商業銀行來說並不壹定是低風險的金融產品。在特定意義上，商業銀行個人住房貸款面臨的潛在風險高於其他類型的貸款。實際上，個人住房貸款具有地域分散、技術大、期限長的特點，潛在風險很大。如果商業銀行目前不能有效識別和控制個人住房貸款面臨的潛在風險，未來個人住房貸款的快速擴張可能成為商業銀行不可忽視的風險源。因此，當前，提高個人住房信貸風險應是商業銀行風險管理的重點。個人住房貸款面臨的風險(壹)銀行的流動性風險對於銀行來說，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比例的快速提高可能帶來流動性風險。流動性風險是指銀行無法為資產的增加或負債的減少提供融資，即無法以合理的成本吸收負債或以合理的收益變現資產，以滿足存款人提取存款、客戶合理的貸款或其他即時的現金需求，可能導致銀行遭受損失或引發危機。中國的住房貸款沒有證券化，銀行抵押資產流動性差。同時，沒有完善的二手房市場，銀行難以處置抵押房產，難以化解流動性風險。當貸款買房的觀念普及後，處置抵押房產的需求就會很強烈。(二)個人信用風險信用風險是指借款人不按約定還款給銀行帶來損失的可能性。從信用風險的角度來看，個人住房信貸帶來的是借款人因家庭、工作、收入、健康等因素發生變化，無法按時償還銀行貸款或無力償還，被迫默認放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。由於信息不對稱，銀行無法準確判斷借款人是否誠實守信，是否具有可持續還款能力。目前，我國個人住房貸款中的浮動利率制度使貸款人承擔了相當大的利率風險，這使得貸款人在利率上升周期中違約的可能性更大。(三)貸款中的操作風險從操作風險的角度來看，由於缺乏必要的相關法律約束和各大商業銀行之間的激烈競爭，銀行的房貸部門為了擴大業務範圍，有時會競相降低貸款人的首付比例或放寬貸款人的審批條件。在操作過程中，沒有嚴格的抵押房屋登記制度，沒有嚴格區分貸款的前臺、中臺和後臺，沒有嚴格核查客戶的信用狀況。從目前的情況來看，目前同城辦理個人房地產信貸業務的商業銀行網點較多。如果授權不嚴格，貸款人可以在多家銀行的網點同時申請小額住房貸款。壹旦出借人無力償還，抵押物往往難以處置，資產無法分割，也沒有相應的法律保證拍賣、折價程序的順利進行。完善個人住房信貸風險管理(壹)完善個人信用風險的識別和評估環境的理想目標當然是著手建立完善的個人信用體系，其核心是個人信用制度，即能夠證明、解釋和檢查自然人信用，監督、管理和保障個人信用活動開展的壹系列具有法律效力的規章制度和行為規範，包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度和個人信用風險管理制度。因此，有必要建立壹個專門的信用機構。信用授予人持續向信用機構提供信用消費者在金融機構和商業機構的信用支付情況，信用機構從司法和稅務機構收集這些有公開記錄的信息進行整理分析，並記入消費者的歷史檔案。受讓人在面對消費信貸申請時，可以從信貸機構獲取申請人的信用報告，並據此做出決策。由於信貸機構的建立需要壹段時間，為了化解信貸風險，銀行必須在審批個人住房貸款的過程中發揮好作用，將個人信用作為審查的重點，並建立相關的個人信用檔案。這裏最關鍵的是建立壹個專業、規範、初具規模的數據庫，為信貸管理打好基礎，預測現有借款人和貸款申請人違約的可能性，建立信用缺失預警機制。壹旦發生信用危機，可以立即補救。目前，我國壹些城市已經建立了當地居民個人征信系統。實際上，這些信息的收集對於個人住房貸款的風險判斷是不夠的。同時，應鼓勵個人信用信息在金融機構之間共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構或同壹金融機構不同地區的營業網點申請住房貸款，信息共享將使借款人做出更高效和準確的決策。(二)積極鼓勵商業銀行采用市場化手段轉移風險。壹是逐步建立住房抵押貸款二級市場，即房地產抵押債權轉讓市場。房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來後，再轉售給其他投資者，或以抵押貸款為抵押品發行抵押債券的市場。通過壹級市場和二級市場的銜接，可以提高銀行資金的流動性。壹方面，銀行可以通過發行抵押債券獲得充足的資金滿足個人信貸需求。另壹方面，貸款額度與債券發行相匹配，分散了流動性風險。在此基礎上，住房貸款證券化應該提上日程。(3)推進房地產抵押貸款證券化，可以有效分散和轉移風險。住房抵押貸款證券化後，發行的證券可以在二級證券市場自由流通和轉讓，使住房抵押貸款面臨的所有風險都可以通過證券市場轉移。另壹方面，以抵押貸款為擔保發行證券後，集中在銀行的抵押貸款風險將分散給眾多投資者，使每個參與者都能把風險控制在與收益對稱的可接受範圍內。由於抵押證券不是以特定的不動產為標的物，而是壹套與不動產組合相對應的住房抵押貸款，是住房抵押貸款的組合，單個違約或抵押風險可以忽略不計，從而有效分散違約風險和抵押風險，減少損失。(四)預警機制防範風險從健全完善制度的角度，制定了《個人住房貸款操作規程》、《個人貸款檔案管理細則》等相應的補充規定，規範和統壹個人住房貸款業務的具體操作；從建立內控機制入手，嚴格按照信貸新規要求，實行貸款審批分離，落實貸款各環節責任人；從風險控制的角度，采取壹些有效的風險防範措施，如充分利用市房產局資源數據庫提供的資源，保證房地產交易的真實性和房地產抵押登記的有效性；借助個人征信系統的資源，對借款人的信用情況進行調查，從源頭上有效遏制了不良貸款的發生。(五)推動房地產融資多元化目前，我國房地產金融以債務融資為主，股權融資比重較小，融資格局單壹。據統計，約80%的土地購置和房地產開發資金直接或間接來自商業銀行信貸。在成熟的房地產金融市場中，除了債權和股權融資的壹級市場外，不僅有房地產開發經營的兩種基本融資形式，還有發達的證券化二級市場。促進房地產融資多元化，有助於降低房地產融資對銀行信貸的過度依賴。㈥提高個人抵押貸款的比例。對於購房者來說，肯定會增加個人承擔貸款風險的壓力，擠壓壹些個人住房的虛假需求。同時可以降低商業銀行的貸款風險。但是，這些影響和作用不會太大。最重要的是，近年來國內壹些商業銀行的個人住房貸款成倍增長，不是因為房貸比例，而是因為個人住房貸款的審核往往只是壹種形式。比如，無論個人收入水平如何，信用如何，只要在律所出具所需證明，都有可能辦理。如果按照銀監會的指引(即個人住房貸款月還款額不得低於個人收入的50%)進行個人住房貸款的審核，那麽就可以拒絕壹部分貸款條件不合格的人。這樣既減少了對全屋的需求，也降低了商業銀行在個人住房貸款中所能面臨的風險。個人住房抵押貸款的風險管理需要政策支持。在壹些發達國家，政府設立專門機構為個人住房抵押貸款提供擔保。如果購房者違約，政府機構將承擔代其償還貸款本息的責任。例如，美國聯邦政府有聯邦住房管理局、退伍軍人管理局等機構為中低收入家庭和退伍軍人提供個人住房貸款擔保，這不僅使美國許多家庭獲得貸款買房，降低了個人住房貸款的風險，也吸引了私人保險機構介入住房抵押貸款市場。政府為設立金融機構提供保險、擔保甚至資金，並不意味著政府要花很多錢。這只是表明政府堅定地處於“最後貸款人”的地位，其主要目的是給借貸雙方以信心，並為整個融資活動制定規範。這種政府對抵押貸款市場的幹預是壹種間接幹預。總之，近年來，國內房地產業作為國民經濟的支柱產業，在帶動國內經濟走出通貨緊縮，保持國內經濟持續快速增長方面發揮了巨大的作用。然而，由於壹些地方房地產投機現象嚴重，壹些房地產開發商通過各種手段制造非理性消費，導致壹些地方的房價快速上漲。如果這種趨勢任其發展，將導致房地產泡沫，不僅會增加銀行的巨大風險，還會傷害整個國內經濟的持續穩定發展。因此，此次政策調整不僅強化了人們的利率風險意識，強化了需求者對未來資金價格的合理預期，也有利於商業銀行個人住房貸款利率管理和風險定價機制的形成。夠不夠？
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