基本案情 大連市地稅局在對某房地產開發公司進行土地增值稅清算時發現，該房地產開發公司銷售的精裝修商品房中，包含電視機、電冰箱、床、沙發等家用電器和家具，這部分家電、家具是由裝飾公司購買並作為裝飾費用，全額開具了建築裝飾業發票。 在對該房地產開發公司進行土地增值稅清算時，對這些列入“裝飾”的家用電器和家具，應不應該作為開發成本（加計）扣除的問題，產生了不同的觀點。壹種觀點認為，根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，房地產開發公司銷售的商品房計稅收入中，含有轉讓電視機、電冰箱、床、沙發等家用電器和家具，此部分家電、家具的銷售價款不屬於土地增值稅征收範圍，不應計入土地增值稅計稅收入。同時房地產開發企業支付給裝飾公司的家電、家具款，也不應計入開發成本，更不應該加計扣除。另壹種觀點認為，既然這部分家電、家具的銷售價款已經包含在商品房的銷售收入中，房地產開發公司從裝飾公司取得的是建築裝飾業發票，業務也是真實的，按照《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187 號）的規定，就應當作為房地產開發企業的開發成本，並應該享受加計20%扣除的稅收優惠。 法理分析 在計算土地增值稅時，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計 20%的扣除，是國家對從事房地產開發的納稅人的壹項稅收優惠。但是如果納稅人將並不屬於土地增值稅征收範圍的電視機、電冰箱、沙發、床等家用電器和家具，通過“裝飾”手段，達到了享受稅收優惠的目的，顯然是對這項政策的誤讀。 在這個案例中，出現爭議的關鍵在於：對這些被“裝飾”的家電和家具該如何認定？即對電視機、電冰箱、床、沙發等家電和家具，能不能認定為建築裝飾工程作業的裝飾材料。 根據《國家稅務總局關於印發〈營業稅稅目註釋(試行稿)〉的通知》（國稅發[1993]149 號）和《安裝工程與材料劃分暫行規定》，電視機、電冰箱、床、沙發等家電、家具，都不是建築裝飾工程作業的裝飾材料，不能在裝飾成本中列支。 本案中，從表面上看是房地產公司委托裝飾公司進行商品房包括購買電器、家具的精裝修行為，其實質是經過了“裝飾”的壹種代購行為，是房地產公司委托裝飾公司進行裝飾的同時，由裝飾公司代購家電、家具的壹種代理服務。 由於這是種經過了“裝飾”的代理服務，根據《營業稅暫行條例》第五條的規定，納稅人的營業額應當包括收取的全部價款和價外費用，繳納了營業稅，從而掩蓋了其代購的實質。 由此不難得出結論，房地產公司委托裝飾公司進行商品房精裝修的費用，不應當包括裝飾公司購買電器、家具（包括稅金及附加）的金額。因此，對該房地產開發公司取得的由裝飾公司開具的建築裝飾業發票，不能全額作為商品房裝修費用扣除，應從商品房銷售價款和商品房裝修費用中同時剔出。 政策建議 近些年隨著房地產市場的迅猛發展，各種商品房精裝修銷售已經形成壹種趨勢，並且裝修費用在商品房銷售中所占的比重越來越大，購買的家用電器和家具檔次越來越高，如果房地產公司采取“裝飾”手段，必然會增加稅收管理工作的難度，難免出現政策執行上的偏差。“按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計20%的扣除”稅收優惠，顯然和目前國家對房地產市場的調控不相適應。建議取消對“從事房地產開發的納稅人，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計20%扣除”的稅收優惠。
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