從表面上看，納稅人不用向產權人支付租金，但兩者有本質區別，所以雙方的稅務處理是不同的。
免租金使用壹般被認為是壹種免費的貸款，而不是壹種租賃交易，其明顯的特點是使用者不必向產權人支付租金。
免租期應以租賃事實為基礎，在租賃交易中，雙方約定壹定期限內租金為零，可以正式表現為出租人根據約定免除承租人壹定期限內的租金，承租人當然享有根據租賃約定免除壹定期限內租金的權利。
所以免租使用和免租使用他人不動產是壹樣的，即使用人單位不用支付對價。但本質上是不同的。前者屬於無償使用，可視為無償借用，後者屬於租賃交易。
二、房產稅的處理
(1)免租使用的房產稅處理
《房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由房產所有人繳納。產權屬於全民的，由管理單位繳納。發放產權的，由抵押權人支付。房產所有人或抵押權人不在房產所在地，或產權未確定、租金糾紛未解決的，由房產代管人或使用人支付。
可見，房產稅的原值是由產權人支付的。但對他人房產的免租住宿有特殊規定。《財政部、國家稅務總局關於房產稅若幹具體問題的解釋和暫行規定》([86]財稅地字第008號)第七條規定，
納稅人和個人使用房產管理部門、免稅單位和無租金納稅人的房產，由使用人代為繳納房產稅。《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於房產稅和城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第壹條規定，應稅單位和個人無償使用其他單位房產的，按照房產殘值代為繳納房產稅。
因為出租人將房產無償提供給他人，沒有租金收入。從租金中征收房產稅是不可能的，但沒有租金用途也不可能征收房產稅，利用房產殘值便於管理。但根據《房產稅暫行條例》和財稅[2009]128號的規定，在免租使用的情況下，房產稅繳納義務的主體仍然是房產所有人，只有使用人代為繳納房產稅。
(2)免租期內的房產稅處理
有免租期的經營租賃和免租金使用有本質區別。出租人以取得租金為目的提供免租期，而不是以不取得租金為目的的免租期。在租賃行為中，除特殊規定外，產權人是房產稅的納稅人，承租人不必繳納和承擔房產稅。《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅政策的通知》(財稅[2010]121號)第二條規定，雙方簽訂的租賃合同約定有免租期的，產權人在免租期內按照房產原值繳納房產稅。
例如，2008年6月5438+10月1日，A企業將其自有房產出租給B公司生產經營，雙方簽訂了固定金額為20年的租賃合同。雙方在合同中約定，前兩年(6月5438+10月1，2010 65438+)也就是說，如果免租期在2008年6月65438+10月1 ~ 2008年6月65438+2月31之間，則由房產所有人按照房產原值繳納房產稅。
三。營業稅的稅務處理
(壹)免租金使用的營業稅待遇
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第四條規定，條例第壹條所稱提供應稅服務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供應稅服務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權。在免租使用條件下，出租人將物業無償提供給使用人，出租人未取得有償收益。因此，出租人不是營業稅納稅人。
(2)免租期內營業稅的處理
《營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，收到營業收入或者取得索取營業收入證據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。
《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定，營業稅暫行條例第十二條所說的營業收入收到的款項，是指納稅人在應稅行為發生期間或者發生之後收取的款項。
《營業稅暫行條例》第十二條是指取得取得營業收入款項憑據的當天，即書面合同中確定付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同中未確定付款日期的，為應稅行為完成之日。
由於租賃合同約定免租期內不付租金，在上面的例子中，租賃合同約定免兩年租金(65438+10月1，2008 ~ 10，65438+2月31，2008)。從2011開始，每年6月30日租金為5000萬元。根據《營業稅暫行條例》第十二條和《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定，企業應在2011申報繳納營業稅2500元(50000×5%)。
四。企業所得稅的處理
(壹)免租使用的企業所得稅處理
無租金不動產的企業所得稅稅務處理主要看是否為關聯方。壹般情況下，關聯方使用該房地產基本不收取租金。根據《企業所得稅法》第四十壹條規定，“企業與其關聯方之間的業務往來不符合獨立交易原則，減少企業或者其關聯方的應納稅所得額或者收入的，稅務機關有權以合理方式進行調整。”根據《企業所得稅法實施條例》第壹百二十三條規定:“企業與其關聯方之間的業務往來不符合獨立交易原則的，或者企業實施不具有合理商業目的的其他安排的，稅務機關有權自業務發生的納稅年度起10年內進行納稅調整。”
因此，關聯方無租金使用不動產的，應當按照稅務機關調整後的價格確認租金收入，計算繳納企業所得稅。房屋無償提供給其他單位的，如果不是關聯交易，不需要進行納稅調整。
另外，在免租使用的情況下，適用房屋代表房產殘值繳納的房產稅是否可以稅前列支？筆者認為，在免租使用的情況下，房產稅繳納義務的主體仍然是房產所有人，只有使用人代為繳納房產稅。當然，為產權人繳納的房產稅是不允許稅前扣除的。
(2)免租期內的企業所得稅處理
《企業所得稅法實施條例》第十九條規定，企業所得稅法第六條第(六)項所說的租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應支付租金的日期，確認收入的實現。可以看出，《企業所得稅法實施條例》關於租金收入的規定並不是完全按照權責發生制確認，而是更接近於收付實現制。
因此，有租金收入的企業的所得稅納稅義務發生時間應為租賃合同或協議約定支付租金的日期。由於免租期內無需支付租金，免租期內租賃不存在企業所得稅義務。