居住權無償設立，在登記時設立，不得轉讓和繼承。設立居留權的住所不得出租，居留權期限屆滿或者權利人死亡，居留權消滅。這相當於在房屋所有權之外，設立了新的“居住權”。但居住權只能保障居住權，沒有繼承甚至轉讓的資格。即便如此，只要房子有“居住權”，即使沒有房產證，也可以長期居住，甚至終身居住。即使新的所有人事後取得了房產證和所有權，也無法改變“居住權”的既有現實，無權趕走權利人。居住權的期限可以自己設定，可以是5年，10年，20年，也可以是終身。如果是終身有效，那麽居住權是不會消失的，直到死亡。需要註意的是，長期居住並不能獲得“居住權”。根據新規，居住權必須由業主書面簽字並向登記機關登記，業主有權決定。
法律依據
中華人民共和國民法典
第三百六十六條住宅權利人有權按照約定享有占有、使用他人住宅的用益物權，以滿足居住和生活的需要。
第三百六十八條居住權無償設立，但當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機關申請居住權登記。居住權是在登記時確立的。
第三百六十九條居住權不得轉讓和繼承。具有居住權的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外。
第三百七十條居留權期滿或者權利人死亡，居留權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。
第三百七十壹條用遺囑設立居留權的，準用本章的有關規定。