實踐中，房屋買賣合同雙方的審批登記手續是在合同履行過程的房屋過戶階段進行的，房管部門也是同時進行房產交易和房屋權屬認證審批。受讓人繳納土地出讓金後，房管部門批準交易，開始發放房產證。從這壹做法的實際操作中也可以看出，房屋買賣合同的效力不受審批和登記程序的影響。但國家法律法規這樣的規定，並不是鼓勵購房者在沒有房產證的情況下買房，而是考慮到市場交易秩序的穩定，不輕易使合同無效。雖然合同有效，但產權不會轉移，對於買這類房子的購房者來說，風險還是很大的。
有什麽不能辦房產證的？(1)違反建築規則的房屋。蓋房子需要壹戶壹宅。如果出現壹戶多房的情況，觸碰建築規則紅線是不可能處理的。(2)超面積住宅。即使是農村自建房，國家對房子的面積也有壹定的要求。超過原面積，房子就不能辦理房產證。
所以自建房從來沒有過房產證會:1。房屋為違章建築:農村房屋更換房產證時，如果房屋沒有房產證，則視為違章建築。2、不能買賣:如果房子沒有房產證，那麽就不能出租或者買賣。3.無法申請貸款:現在國家為了減輕農民的經濟負擔，也可以申請農房貸款。但申請貸款時，必須提交房屋的房產證。如果房子沒有房產證，是不可能申請貸款的。4、無法辦理過戶:如果房子沒有房產證，那麽就證明房子沒有登記。不管是房子過戶給家裏，還是因為買賣需要過戶，都需要有房產證。沒有房產證的房子是無法辦理過戶手續的。
法律依據:
《中華人民共和國民法典》第二百壹十七條為不動產權屬證書，證明權利人享有不動產物權。房地產權屬證書記載的事項應當與房地產登記簿壹致；記載不壹致的，除非有證據證明不動產登記簿確有錯誤，否則以不動產登記簿為準。